Інвестиція в оренду, яка є найбільш вигідною (голий або мебльований прокат) Netinvestment

Стаття "Орендна інвестиція: що вигідніше (оголена або мебльована оренда)? Написаний професіоналом з досвідом управління капіталом. Netinvestment приділяє особливу увагу якості, точності та об'єктивності наданих порад.

інвестиція

Радник з управління статками

нашими читачами

час читання

безкоштовно та персоналізовано

Резюме

Вступ

Багатьох інвесторів, нових або досвідчених, приваблює ідея зробити інвестицію в оренду. Безпечний притулок на всі часи, нерухомість заспокоює інвесторів своєю здатністю досягти цікавого рівня прибутковості у відносно безпечному середовищі та навіть дозволяючи, в деяких випадках, отримувати вигоду від зниження податків завдяки різним механізмам інвестування.

Інвестиція в оренду нерухомості складається з придбання однієї або декількох об'єктів нерухомості з метою здачі її в оренду та отримання з неї доходу. Це дозволяє поступово нарощувати спадщину, капіталізувати або навіть отримувати додатковий дохід.

Як тільки ціль активу чітко визначена, деякі інвестори задаються питанням, чи вигідніше зробити ці інвестиції в оренду мебльованими чи без меблів.

Закон ALUR від 24 березня 2014 року уніфікував основу для цих двох методів оренди в більш обмежувальному значенні для власників-орендодавців. Тим не менше, між цими двома методами оренди нерухомості залишаються суттєві відмінності.

Цей посібник допоможе вам зрозуміти ці два варіанти та допоможе вам вибрати той чи інший статус.

1. Переваги орендованої нерухомості

Здам свою порожню квартиру вимагатиме менше часу та участі оскільки, на відміну від мебльованої оренди, не існує зобов’язань надавати меблі за кількістю та якістю.

Відсутність поставок меблів або обладнання, що дають вам доступ до статусу мебльованого, дозволяє уникнути оплати будь-якої шкоди, якби ці елементи були присутні.

Порожня оренда пропонує більше стабільність та безпека для інвестора якщо орендар підписує договір оренди строком на 3 роки, що мовчки поновлюється на три роки.

Також, щоб дати відпустку, орендар повинен дотримуватися попередження за 3 місяці, скорочене до 1 місяця за певних умов.

Оподаткування орендної плати

Орендна плата, отримана від порожньої оренди, підлягає оподаткуванню земельним доходом, будь то в мікрофонді з річним доходом нижче 15000 євро або реальним режимом понад ці 15000 євро.

Це оподаткування є переконливий і надзвичайно конфіскаційний наскільки це залежить від вашої граничної податкової категорії, до якої вам доведеться додати 17,2% внесків на соціальне страхування.

Приклад: Ви отримуєте 12 000 євро щорічного доходу від землі та обираєте режим мікроземелень. Податкова адміністрація надає вам зниження на 30%, отже, ви будете оподатковуватися 8400 євро (12000-3600) таким чином: 8400 * (TMI + 17,2%).

netinvestment рекомендує вам:

Приносьте додатковий дохід і готуйтеся до виходу на пенсію: зараз саме час інвестувати в нерухомість !

Зменште податок на прибуток

Понад 15 000 євро доходу від власності на рік або за опціоном можливий реальний режим.

Стаття 31 Загального податкового кодексу перераховує всі збори та збори, що підлягають вирахуванню з доходу від власності. Це дає можливість значно знизити податкову базу або навіть створити дефіцит.

Власник орендованого майна перебуває у ситуації дефіциту землі, коли майнові витрати, які він несе (ремонтні роботи, витрати на утримання, співвласність, страхові внески, відсотки за позику, податок на майно.) Важливіші за орендну плату, яку він збирає.

Перевага генерування цього земельного дефіциту полягає в тому, що його можна віднести до загального доходу до ліміту в 10 700 євро на рік за умови, що майно здається в оренду до 31 грудня третього року після розподілу дефіциту.

Вираховуючи з чистого оподатковуваного доходу, цей дефіцит власності автоматично створює зменшення податку на прибуток.

netinvestment рекомендує вам:

Що таке пристрій Pinel ?

2. Переваги мебльованої оренди

Житло вважається мебльованим, якщо орендар може переїхати в нього, не маючи при цьому ніяких меблів. Все необхідне для повсякденного життя повинно бути там.

Декрет встановлює перелік меблів, що надаються для отримання статусу орендованої меблів. Орендар повинен мати можливість нормально жити, харчуватися і спати в помешканні, приносячи лише свої особисті речі та "домашню білизну" (простирадла, рушники, чайні рушники ...).

У випадку житла, що складається з декількох кімнат, кожна кімната повинна бути обладнана достатньою кількістю меблів.

Однією з головних переваг цього виду оренди є гнучкість оренди.

Якщо гола оренда вимагає підписання мінімальної 3-річної оренди, орендована оренда буде укладена на термін не менше одного року, який мовчки поновлюється щорічно (або навіть дев'ять місяців без мовчазного поновлення, якщо орендар є студентом ).

Хоча ця контрактна гнучкість розглядається багатьма як перевага, перш за все на фіскальному фронті впливає мебльована оренда.

netinvestment рекомендує вам:

Інвестуйте в нову нерухомість
за 0 € на місяць

Оподаткування мебльованої орендної плати

Дохід, отриманий від мебльованої оренди, не розглядається як дохід від власності, а як Промислові та комерційні переваги (BIC).

Вибравши режим мікро BIC, який застосовується правомочно, як тільки дохід від орендної плати не перевищує 70 000 євро (закон про фінанси 2018 року підняв поріг, який раніше становив 33 200 євро), власник мебльованої оренди отримає вигідну знижку на 50% на свою BIC. Ця допомога, яка повинна представляти всі витрати та збори, не може бути меншою за 305 євро.

50% доходу оподатковується, як і прибуток від землі, до граничного рівня оподаткування і підлягає сплаті 17,2% внесків на соціальне страхування.

Необов’язково або обов’язково як тільки доходи перевищують 70 000 євро, фактичний режим пропонує дуже вигідну систему оподаткування. Це дозволяє:

  • Максимально знизити податкову базу дохід від мебльованої оренди шляхом вирахування поточних відсотків за позику та всіх витрат і зборів.
  • Знос нерухомості (крім землі) та меблів, що не є ні більшим, ні меншим, ніж бухгалтерське визнання амортизації певних активів внаслідок зносу або застаріння.

Ця бухгалтерська амортизація буде використана на додаток до вирахування всіх витрат для подальшого зменшення бази оподаткування доходу від оренди або навіть стирання її в цілому.

Якщо витрати, збори та інші відсотки за позику створюють дефіцит, амортизація розміщується в резервах і вважається відстроченою.

Коли цей баланс буде вигідним, ми зможемо «копатись» у цьому, як вважається, відстроченому резерві амортизації, щоб нейтралізувати оподаткування та уникнути як оподаткування, пов’язаного з IMT, так і 17,2% внесків на соціальне страхування до вичерпання цього резерву.

Оскільки діяльність меблевої орендної компанії вважається комерційною, виникають певні зобов'язання, такі як:

  • Ведіть рахунки (2/3 вартості яких дає право на зменшення податку на прибуток)
  • Складіть баланс
  • Надайте податкову декларацію

Висновок

Орендована оренда приносить певний комфорт власникам, які бажають уникнути обороту орендарів та уникнути деяких адміністративних процедур.

З фінансової точки зору та суворо економічно, мебльована оренда пропонує більші переваги, ніж порожня оренда.

Принцип облікової амортизації забезпечує реальну перевагу як з точки зору оподаткування, так і з точки зору прибутковості орендної інвестиції. Завдяки цьому механізму мебльована оренда може зменшити податкову базу доходу від оренди або навіть скасувати оподаткування.

Однак слід зазначити, що з точки зору середньострокової перепродажу ринок мебльованої оренди є більш цілеспрямованим і пропонує менше можливостей для власника, що продає, особливо для мебльованої оренди з послугами, такими як студентські резиденції або квартири.

Не соромтеся зв’яжіться з одним із наших спеціалістів з нерухомості хто зможе підтримати вас у вашому спадковому проекті.