іпотека
Щоб здійснити свою мрію про власне житло, багато власників вдаються до фінансової допомоги, наприклад, позики. Вони часто пов’язані з іпотекою, яку банк бере на придбане майно. Ви можете точно дізнатись, що таке іпотека, як вона складається і які аспекти необхідно враховувати в наступній статті:
Що таке іпотека?
Іпотека, як і плата за землю, - це заставне право. Вони використовуються для забезпечення позики в банку. Отже, іпотека є формою забезпечення, яка завжди пов'язана з грошовими вимогами, такими як фінансування нерухомості. Майно списується з застави, а це означає, що непогашену вимогу з цього майна можна задовольнити (розділ 1113 Цивільного кодексу Німеччини).
Між ким знаходиться іпотека?
Під час іпотеки певні права на майно передаються від його власника тому, від кого він хотів би отримати певну, переважно грошову, винагороду. Як правило, це договірна угода між власником (боржником) та банком (кредитором), який надає позику в обмін. Сума багато в чому визначається вартістю майна, на яке вилучається іпотека.
Що трапляється, якщо боржник не задовольняє вимогу?
Якщо боржник не може задовольнити узгоджену вимогу, тобто якщо виплата є належною, зобов'язаний може заявити свої вимоги через аукціон викупу. Іпотека служить гарантією для кредитора і реєструється в земельній книзі відповідного майна.
Коли слід вилучати іпотеку?
Оскільки іпотека є лише забезпеченням позики, призначення суми позики залишається відкритим. Як правило, іпотечні кредити беруть на основні покупки, такі як придбання будинку.
Якщо ви домовляєтеся з банком про фінансування майна, зазвичай банку-позикодавцю потрібно надати гарантію позики. За допомогою такого забезпечення у вигляді іпотечного кредиту ви надаєте банку умовний доступ до майна - вирішальною умовою тут буде невиплачена готівка кредитору. Отже, якщо у вас недостатньо власного капіталу для фінансування власного фінансування, вам доведеться взяти іпотеку або плату за землю. Лише за низької суми позики від неї іноді відмовляються. Тут порука або власний капітал виступають достатнім забезпеченням для кредитора.
Скільки можна взяти під заставу?
Можна взяти кілька іпотечних кредитів на одне майно. У разі невиконання платежу проводиться аукціон викупу. Потім тут застосовується фіксована послідовність, згідно з якою покриваються вимоги різних кредиторів. Це визначається рейтингом іпотеки в земельній книзі.
Приклад: Позичальник взяв три позики на загальну суму 300 000 євро. Три позики поділяються на 150 000 євро (банк А), 100 000 євро (банк В) та 50 000 євро (банк С). У разі неплатоспроможності боржника проводиться аукціон стягнення. Це відбувається від 200 000 євро. Зараз іпотека з найбільшою вартістю виплачується першою. Банк А посідає перше місце у земельній книзі і таким чином отримує повну суму позики назад. Банк В, що посідає друге місце, все ще отримує 50 000 євро, тоді як банк С нічого не отримує. Таким чином, у випадку декількох іпотечних кредитів запис у земельній книзі та сума окремих часткових позик визначають послідовність та обсяг їх повернення.
Чи можна викупити іпотеку?
На відміну від плати за землю, яка постійно діє і завжди може бути використана для подальших позик, іпотека зменшується в міру погашення. Якщо ви хочете погасити іпотечний кредит, у вас є два варіанти на вибір: або ви дочекаєтеся, поки старий іпотечний кредит «природним чином» закінчиться. Це загальний підхід до іпотечних кредитів із фіксованою ставкою. Або ви можете достроково припинити свій старий термін. Однак тут важливо стежити за погодженим за контрактом терміном попередження!
Для повноти наведемо таку примітку: У разі дострокового припинення фінансові установи не зобов’язані давати свою згоду. На практиці, однак, рідко трапляється випадки, коли банк відмовляє, хоча в деяких випадках можуть застосовуватися високі штрафи за дострокове погашення. Корисна порада: Ви можете обійти це, наприклад, із спеціальним правом розірвання шлюбу через 10 років або у випадку неправильної політики скасування!
Припускаючи, що припинення було остаточно затверджено. Як зараз працює заміна? Зрештою, тут застосовуються ті самі дії, що і при оформленні нової застави:
1. Ви отримуєте різні пропозиції від конкуруючих постачальників.
2. Ви приймаєте рішення щодо банку і звертаєтесь до нього із запитом на фінансування.
3. Банк піддає вашу пропозицію відповідній експертизі та робить вам зустрічну пропозицію.
4. Якщо ви згодні, вам слід скасувати свою застарілу заставу не пізніше.
5. Контракти підписуються обома сторонами.
6. Новий банк зв’язується з вашим попереднім кредитором. Вона дає безповоротну обіцянку сплатити і просить іпотечний вексель.
7. Як тільки надійде іпотечний вексель, ваш новий банк може ініціювати виплату грошей. Потім іпотека погашається!
Які витрати на іпотеку?
Щоб ви точно знали, які умови застосовуються до вашої іпотеки та які витрати вам доведеться заплатити, ось огляд найважливіших умов:
Disagio (англ. Disagio, знижка)
Дизаджо, також відоме як знижка, дуже часто трапляється при іпотеці. Мається на увазі різниця між сумою погашення позики та сумою, фактично виплаченою позичальнику. Розмір знижки залежить від таких параметрів, як загальний рівень процентної ставки на ринку капіталу, строк іпотеки та конкретний ранг іпотеки в земельній книзі. З одного боку, знижка може включати попередньо сплачені комісійні та комісійні, які виникають при укладенні контракту та вираховуються з номінальної суми позики. З іншого боку, він також може містити відсотки, сплачені заздалегідь, що призводить до зменшення поточних процентних виплат. Якщо домовленість про суму відсотків відбувається до того, як вона буде повністю погашена (як це особливо стосується позик на нерухомість за допомогою так званого розділу фінансування), знижка має лише зменшувальний ефект на поточні платежі в рамках коротшого періоду з фіксованими відсотками. У разі дострокового припинення, використана на сьогодні знижка визначається кількісно.
Відсоток або процентна ставка
Ще раз: порівняння різних постачальників окупається! Існує дуже багато пропозицій від великої кількості кредитних установ. Модель з довгою фіксованою процентною ставкою, високою процентною ставкою та низькими розстрочками навряд чи можна порівняти з варіантом із короткими термінами, низькою процентною ставкою та високими платежами в розстрочку. Ви повинні вибрати шлях, який найкраще вам підходить з усього спектру. Але завжди звертайте увагу на кожен десятковий знак процентної ставки, яким би малим він не був. Мінімальні різниці можуть накопичуватися до великих сум протягом усього терміну позики на нерухомість і коштувати на кілька сотень, а то й тисяч євро більше або, в кращому випадку, менше!
Процентні ставки в даний час на найнижчому рівні. Якщо ви хочете придбати будинок або квартиру найближчим часом, або якщо ваш старий кредит потрібно повернути, вам слід це зробити. Умови кращі як ніколи!
Відсоток зобов’язань
Інтерес до зобов'язань часто створює великий сюрприз. Раптом колись така дешева позика на будівництво різко подорожчає, наприклад, на 300 євро або більше на місяць. Вони не планувались і часто завдавали ще більшої шкоди. Ці головні болі здебільшого зумовлені зацікавленістю. Вони не відображаються в річному звіті та рідко включаються в порівняння кредитів. Що це саме?
Відсотки за зобов’язанням - це відсотки, які нараховуються на непогашену суму погашення. Їм потрібно виплачувати кошти після закінчення періоду резервування та їх ставка становить приблизно 0,2-2,25 відсотка на місяць!
Якщо у вас коли-небудь було так холодно, і ви в люті зателефонували своєму банківському раднику, можливо, він навів вам дві наступні причини, щоб виправдати процентні зобов'язання з точки зору банку:
З одного боку, позичальник зберігає гроші для вас як позичальника, які ви, отже, не можете використовувати в інших місцях. У зв'язку з відсутністю фінансової свободи, банк вимагає заходів рефінансування, відсотків за зобов'язаннями. Крім того, банк часто утримує частину позики, якщо відразу не виплачується вся сума позики. Це не так при купівлі нерухомості, але, наприклад, у випадку запланованого нового будинку або великого проекту реконструкції, банк поступово виплачує часткові суми позичальнику. Однак вся сума не сплачується одним махом, включаючи нормальну процентну ставку. Відсоток за зобов'язанням виступає тут як свого роду компенсація за цей втрачений інтерес.
Плата за обробку
Після того, як суперечливі комісії за обробку з боку банку вкрали численні рахунки-фактури та інциденти пройшли через численні судові інстанції, позичальники тепер можуть зітхнути з полегшенням: Федеральний суд визнав таку практику в 2014 році неадекватною та незаконною. Як результат, багатьом банкам доводиться погашати помилково оцінені витрати. Однак деякі банки проявляють креативність і просто перестали посилатися на будь-які збори як такі. Однак для вас важливо лише те, що вам не доведеться платити жодних подальших витрат при отриманні та обробці позики. Яким би прихованим та образним не був заголовок товару, поговоріть з ним і відмовляйтеся платити. Ти правий!
Страхування
З точки зору багатьох банків-кредиторів, власність часто є достатньою безпекою! Ви не завжди просите позичальника про додаткове забезпечення, таке як страхування життя або залишкової заборгованості. Але все-таки слід подумати про розумну страховку. Непередбачувані події та випадки, такі як безробіття чи хвороби, часто трапляються раптово і зазвичай досить важкі. Якщо ваші інші плани руйнуються, як картковий будиночок, криза ідеальна.
В Інтернеті також є численні портали для порівняння страхових компаній. Слід звернути особливу увагу на період очікування. У ньому зазначається, скільки повинен діяти страховий поліс, перш ніж він остаточно набуде чинності. В ідеалі вона повинна бути якомога коротшою, і, якщо це можливо, ви повинні встановлювати виплату розстрочки на необмежений проміжок часу. Будь то страхування залишкової заборгованості (хвороби, смерть, безробіття), строкове страхування життя (лише на випадок смерті) або страхування відповідальності забудовника, спектр є барвистим і різноманітним. Зробіть порівняння, послухайте відгуки та добре подумайте, яке висвітлення має сенс у вашому особистому випадку.
Існують різні типи іпотеки?
В основному існує три види іпотеки. Роблячи вибір, ваші фінансові можливості та ваша індивідуальна готовність ризикувати повинні вказувати шлях.
Амортизаційна іпотека
Так званий виплатний іпотечний кредит можна охарактеризувати як найпоширеніший тип. Річні умови погашення погоджуються заздалегідь. Окремі платежі, як правило, сплачуються щомісяця і складаються з узгодженої суми погашення та відповідних відсотків. Хоча останні неухильно зменшуються внаслідок зменшення суми погашення, це, в свою чергу, постійно збільшується на ту саму суму. Таким чином, ставки можуть бути постійними.
Іпотека з фіксованою ставкою
Іпотека з фіксованою ставкою - це ще один вид іпотеки. З самого початку фіксуються дві змінні: загальний термін і процентна ставка. Таким чином можна гарантувати високий рівень безпеки планування.
Змінна іпотека
З так званою змінною іпотекою все навпаки. Тут не погоджено жодної фіксованої процентної ставки, вона, навпаки, спеціально розроблена, щоб вона була змінною та залежала від розвитку на ринку капіталу. Отримати таку змінну альтернативу, як правило, дешевше, ніж інші альтернативи, але ви завжди повинні бути в курсі коливань ринку та пов'язаних з ними ризиків.
Який варіант має для вас найбільший сенс?
Звичайно, вибір конкретної застави - надзвичайно суб’єктивна справа. Але якщо ви не хочете ризикувати, вам слід вибрати іпотеку з фіксованою ставкою. Оскільки іпотечний відсоток залишається незмінним протягом усього терміну, ви практично не застраховані від змін процентних ставок на ринку капіталу. Змінні типи іпотеки вважаються дуже ризикованими, особливо коли процентні ставки зростають або є більш мінливими, тобто змінюються.
Які існують іпотечні кредити?
Також розрізняють три види іпотеки:
Транспортна іпотека (письмова застава, книжкова іпотека)
Так звана транспортна іпотека - найпоширеніша форма. Тут зобов'язаний може розраховувати на захист позову, застрахований у земельній книзі. Комерційна іпотека може мати дві форми: іпотека на листі та на книгу. Перший є найбільш поширеним варіантом. Це відбувається у формі так званого іпотечного листа, який пропонує переваги, головним чином, завдяки вищому рівню прийняття в адміністративному апараті та спрощенню обробки. Наприклад, володіння листом достатньо для відстоювання прав на іпотеку. Запис у земельній книзі тут зайвий. З іншого боку, книжкова іпотека базується виключно на цій статті; тут лист не використовується.
Іпотека під заставу
Іпотека під заставу суворо пов'язана з особистими вимогами кредитора. Однак це не може стосуватися земельної книги, але докази повинні надаватися в іншому місці.
Максимальна сума іпотеки
Максимальна сума іпотечного кредиту (також відома як максимальна іпотечна сума) є однією з багатьох спеціальних форм, яка за контрактом виявляє особливо велике забезпечення для кредитора. Тут визначається лише максимальна сума, до якої об’єкт повинен нести відповідальність. Якщо за борг сплачуються відсотки, отже, відсотки повинні бути включені до максимальної суми порівняно зі звичайною іпотекою.
Продаж нерухомості та застава: чи можливо це?
Щось завжди може змінитися раптово, в сімейних чи економічних обставинах. Може трапитися так, що продаж майна є необхідним або бажаним, хоча майно все ще фінансується. Тоді застосовується таке: Ви також можете продати будинок із наявною іпотекою!
Для розірвання позики потрібна "особлива причина". Відповідно до чинної судової практики, це гарантується продажем майна, що фінансується за рахунок позики.
Ви також можете передати поточну позику покупцеві разом із майном. Це вимагає схвалення відповідної кредитної установи та покупця. В результаті застава нерухомості, внесена до земельної книги, передається новому власнику нерухомості.
Крім того, перед продажем потрібно видалити з земельної книги всі існуючі обтяження майна. Це відкриває шлях для необхідної реєстрації майнового права застави, яку вимагає покупець, і ви продаєте необтяжене майно. Однак для того, щоб скасувати іпотеку, ви повинні погасити позику, але це повинно бути можливим шляхом отримання суми ціни придбання.
Як і майже у кожному бюрократичному процесі, тут також виникають витрати. Прийняття позики між продавцем та покупцем у будь-якому випадку є більш дешевим та доцільним способом.