Як це працює і хто що вирішує?
Режим спільної власності залишається в основному невідомим для французів. Однак більшість із них стикаються з цим хоча б раз у житті з нагоди розлучення чи спадкування. Тут є все, що вам потрібно знати про функціонування цього правового режиму, який регулює право власності на майно, зокрема нерухомість.
Визначення спільної власності
Спільна власність може стосуватися всіх видів власності, будь то паї, меблі, облігації, договір або навіть будинок або квартира. Спільна власність - це правова ситуація, коли декілька людей мають однакові права на товар чи набір товарів, без відповідних паїв, які дійсно індивідуалізуються. В основному, кожен має частку добра, але кожен володіє ним у цілому.
Спільна власність має три характеристики:
1) Це індивідуальне право
Кожен (кожен спільний власник) має власні права.
2) Спільна власність не обов'язково організована
Це право стосується частки нерозділеного активу без необхідності організації процесів прийняття рішень заздалегідь. Це може призвести до багатьох блокувань, якщо не встановлено конвенцію (див. Нижче). Крім того, не можна змусити когось із співвласників продати (за винятком певних конкретних випадків, див. Нижче), навіть якщо він у меншості. Для прийняття найважливіших рішень потрібна згода кожного (див. Нижче).
3) Це право є нестабільним
Будь-який спільний власник має право вимагати розподілу майна в будь-який час, незалежно від його значення у спільному володінні. Іншими словами, якщо ви не можете змусити співвласника продати, ви також не можете перешкодити йому піти. Тоді це може парадоксально призвести до перепродажу всіх товарів іншими співвласниками, якщо вони не мають засобів викупити акції продавця.
Спільна власність: добровільна або тривала ситуація?
Режим спільної власності цілком може бути вибором (ми говоримо, що він має традиційне походження) або бути мимовільним (або "постраждалим", тоді ми говоримо, що він легального походження). Можливо і те, і інше.
Покупці можуть вибрати два чи більше у спільному володінні. Це одне з найпростіших рішень з точки зору процедур, які слід проводити. Це може бути, наприклад, для придбання будинку для відпочинку з кількома домогосподарствами або придбання майна подружжям, що проживає разом. Також можна індивідуально викупити чуже спільне право. Наприклад, якщо один із співвласників прагне продати свою частку, а інші співвласники не можуть або не хочуть викупити її.
Але спільна власність може бути і мимовільною, і пов’язаною з подією в житті. Це може бути у випадку правонаступництва (коли є кілька спадкоємців), під час розлучення (коли подружжя перебуває під режимом громади) або припинення діяльності компанії. Коли подружжя одружується за режимом поділу майна, майно може ділитися у спільному володінні на момент смерті одного з подружжя. Нарешті, певні пожертви можуть призвести, апостеріорно, до спільної власності. Коли батьки передають голим право власності на товар своїм дітям і вони зберігають плод узуфрукту, це власне фактично передається у спільне володіння. Після смерті батьків майно ділиться між дітьми у повній власності, але у спільному володінні.
Хто вирішує питання спільної власності та коли потрібна одностайність?
Функціонування спільної власності визначається, зокрема, статтями 815-815-18 Цивільного кодексу. В контексті спільної власності деякі рішення повинні прийматися одноголосно, інші вимагають більшості у дві третини і, нарешті, треті можуть бути прийняті одним спільним власником.
Один співвласник:
Спільний власник має право самостійно вживати так звані захисні заходи. Це ті матеріальні акти, які необхідні для збереження майна або для уникнення його втрати, "навіть якщо (ці заходи) не мають термінового характеру", детально йдеться про статтю 815-2 Цивільного кодексу.
Це може стосуватися, наприклад, переоренди відповідного майна. Однак слід дотримуватися кількох принципів. У цьому випадку ми не можемо надавати перевагу певному орендарю. Оренда також повинна мати консервативний інтерес. Це не той випадок, коли мова йде про будинок для відпочинку, яким співвласники діляться на дозвіллі.
Інші приклади необхідних запобіжних заходів включають підписання договору страхування або офіційне повідомлення про виплату третій стороні.
Співвласник може зобов’язати інших співвласників сплатити свою частку витрат шляхом вступу до інстанції трибуналу. Він також може використовувати кошти спільного володіння, над якими, як вважається, має вільне розпорядження. Однак витрати слід вважати обґрунтованими або пропорційними вартості майна. Співвласник не міг змусити інших співвласників, наприклад, позолотити ручки скромного заміського будинку дрібним золотом.
Більшість із двох третин спільних власників:
Для адміністративних актів, що стосуються власності, потрібна більшість у дві третини. Це стосується управління майном, виключаючи захисні заходи, такі як підписання розпорядчого доручення, проведення певних робіт, продаж рухомого майна спільної власності для сплати боргів або підписання та поновлення договорів оренди, крім тих стосовно будівлі для сільськогосподарського, комерційного та ремісничого використання. Словом, це рішення, пов’язані з «нормальним» управлінням майном.
Одноголосно:
"Серйозні" рішення повинні прийматись одноголосно. Мова не йде про нормальне управління спільним майном. Особливо це стосується випадків, коли ви хочете продати нерухомість або будь-які дії, які можуть скомпрометувати суть власності.
Це буде, наприклад, при прийнятті рішення про прибудову будівлі, будівництві басейну або проведенні інших великих неаварійних робіт, укладенні комерційної або сільської оренди, отриманні позики на ім’я спільної власності або навіть надавати іпотеку.
Які права співвласників ?
"Нікого не можна змусити залишатися у спільному володінні, і завжди можна здійснити поділ", як пояснюється у статті 815 Цивільного кодексу. Це один з найважливіших принципів. Це абсолютне право (лише один співвласник може вирішити це питання, навіть якщо єдиною метою є заподіяння шкоди іншим співвласникам), непередбачуване та імперативне (воно зобов’язує все, що трапляється, включаючи суддю).
Спільний власник також має право першої відмови. Іншими словами, коли інший співвласник хоче продати свої акції, він має пріоритет. Наприклад, якщо співвласник знайшов стороннього покупця, він повинен спочатку запропонувати свої акції за тією самою ціною іншим співвласникам і дати їм розумний проміжок часу для прийняття рішення. Якщо жоден з них не бере участь, тоді він має право продати свої акції третій стороні. Зверніть увагу, що право переважного права не поширюється на пожертви його дітям.
Кожен спільний власник також має право користуватися своєю часткою річного доходу або прибутку від спільного володіння. Він може отримати аванс на капітал, якщо всі співвласники погоджуються.
Він має право використовувати майно відповідно до своїх потреб, за умови, що це використання відповідає їх цільовому призначенню та не порушує конкуруючі права інших співвласників.
Які зобов’язання мають співвласники ?
Перед правами співвласники, природно, мають зобов'язання. Співвласник повинен забезпечити збереження майна, взяти участь у витратах та сплатити борги.
Що відбувається в разі завалу ?
Коли у спільному володінні має бути зроблено важливий акт, і ситуація заблокована, спільний власник може звернутися до судді суду місця, від якого залежить нерозділене майно.
Більше того, у випадку, якщо продаж майна блокується одним або кількома співвласниками, інші співвласники можуть звернутися до судді за спеціальною процедурою. Для цього вони повинні мати більшість у дві третини. Потім вони повинні подати клопотання про відчуження у нотаріуса, а потім просити суд дозволити продаж. Однак будьте обережні, оскільки це не повинно надмірно порушувати права співвласників, які не погодились. Наприклад, у цьому контексті ми не можемо продавати зі знижкою.
Право користування неподільним майном (наприклад, хто і коли може отримати вигоду з будинку) може також регулюватися суддею, за відсутності згоди між співвласниками.
Коли певні співвласники відмовляються брати участь у витратах, співвласник (навіть один) може подати апеляцію до судді.
Угоди про спільну власність
Спільна власність часто є джерелом конфлікту між різними спільними власниками, і ситуації, що зайшли в глухий кут, на практиці є поширеними. Але є рішення для захисту від нього: конвенції.
Договір - це договір між співвласниками, який вже детально передбачає всю організацію відносин у межах співвласників. Тоді свобода організації, як хочеться, дуже велика, навіть якщо певні принципи спільної власності без згоди завжди застосовуватимуться. Наприклад, можна передбачити, що для прийняття певних рішень (крім продажу) потрібна лише проста більшість співвласників (понад 50% акцій).
Угода може також передбачати більш гнучкі виходи співвласників або правила, коли коштів недостатньо для сплати збору. Угода також може передбачати, що на момент випуску ті, хто поніс більше витрат або вклав більше свого часу, отримують більше грошей при перепродажі.
Звичайно, усі співвласники повинні підписати угоду. Він може бути встановлений на певний термін (не більше п’яти років) або невизначений. Як правило, для оформлення угоди краще найняти юриста-спеціаліста або нотаріуса, який зазвичай коштує кілька тисяч євро.
Як вийти із спільної власності ?
Залишення спільного володіння відповідає спільному користуванню. Останнє вирішується дружно одноголосно співвласниками або здійснюється в судовому порядку. Угода може, за певних умов, передбачити призупинення до розділу.