Яка юридична тривалість; комерційну оренду LegalPlace

Комерційна оренда, яку слід відрізняти від професійної оренди, укладається на термін, який не може бути менше 9 років (стаття L. 145-4 Господарського кодексу). Таким чином, оренда офісу в принципі регулюється статутом комерційної оренди. Однак, якщо діяльність, що здійснюється, відповідає вільній професії (наприклад, юрист, лікар тощо), договір найму підлягатиме режиму професійної оренди. Існують також інші винятки, що дозволяють оренду комерційних чи офісних приміщень без комерційної оренди. Реєстрація комерційної оренди не є обов'язковою, однак настійно рекомендується

Законна тривалість комерційної оренди становить 9 років

Законна тривалість комерційної оренди становить мінімум 9 років: це положення державної політики застосовується як до письмової, так і до усної оренди та призначене для захисту інтересів орендаря. Отже, визначення початкової точки оренди є дуже важливим для розрахунку тривалості оренди: якщо в договорі оренди немає жодної умови щодо цього, тоді потрібно буде проаналізувати факти (напр .: дата в'їзду тощо). . Слід пам’ятати, що система комерційної оренди суворо регламентована законом (статті L145-1 та наступні Комерційного кодексу Франції).

Ви хочете написати комерційну оренду ? LegalPlace підтримується кілька тисяч орендодавців та орендарів для оформлення комерційної оренди. Перевага полягає в тому, що він простий і ефективний: ви заповнюєте форму і контракт адаптується до вашої ситуації. Тому ви можете легко вибрати тривалість комерційної оренди.

Тривалість у 3-6-9

Визначення початкової точки оренди також дає можливість підрахувати трирічний термін дії комерційної оренди, протягом якого орендар (орендар) має можливість припинення.

Добре знати: Можна відмовитись від режиму комерційної оренди, уклавши цивільну оренду.

Принцип трирічного варіанту припинення на користь орендаря

Насправді оренда, таким чином, укладається не на дев'ять років, а протягом трьох, шести або дев’яти років, за бажанням орендаря. Ось чому ми часто називаємо комерційну оренду “3-6-9 оренда”. Ніщо не заважає нам погодитись, що трирічне припинення супроводжуватиметься відшкодування шкоди еквівалентна трирічній оренді для відшкодування шкоди, заподіяної орендодавцем. Орендар повинен поважати форми та строки, встановлені для повідомлення: тобто За 6 місяців до трирічного терміну з проханням підтвердити отримання або позасудовим актом.

Винятковий варіант трирічного припинення на користь орендодавця

У виняткових випадках орендодавець може повідомляти про це наприкінці кожного трирічного періоду у наступних випадках та відповідно до умов, передбачених статтею L145-4 Господарського кодексу:

будівництво або реконструкція існуючої будівлі
висота будівлі
виконання призначених або дозволених робіт у рамках операції з відновлення майна

Так звана оренда 3-6-9 не повинна не плутати з періодом оренди що відповідає довгостроковій оренді, яка обов'язково включає початковий період у дев'ять років, за яким слід визначена кількість трирічних періодів. У цьому випадку припинити дію можна лише в кінці початкового дев’ятирічного терміну або в кінці одного з трирічних періодів.

Можливість передбачити твердий термін 9 років

Починаючи із закону Пінеля від 18 червня 2014 року, принципом є заборона відмови від трирічного варіанту припинення: тому принципово неможливо передбачити твердий дев'ятирічний термін у комерційній оренді.

Однак законом передбачено кілька обмежувальних винятків, згідно з якими можна передбачити тверду тривалість 9 років без можливості трирічної відпустки:

оренда приміщень, побудованих для одноразового використання;
оренда приміщень для виключного користування офісами;
оренду приміщень для зберігання, зазначених у 3 ° III статті 231 ter Загального податкового кодексу.

Також можна відмовитись від трирічного варіанту розірвання договору оренди строком більше 9 років.

Комерційна оренда може бути більше 9 років

Стаття L 145-4, ал. 1 Господарського кодексу не встановлює відсутність максимальної тривалості (однак будьте обережні, без вічної тривалості). Отже, сторони можуть вільно обирати тривалість комерційної оренди, якщо вона перевищує 9 років.

Тривалість оренди більше 9 років: незастосування правил граничної орендної плати

Оренди терміном більше 9 років не буде не застосовувати правила обмеження щодо підвищення орендної плати після поновлення після закінчення терміну дії. Ось чому важливо забезпечити відповідність вибору періоду, відмінного від мінімального періоду в 9 років, і бути пильним щодо готовності орендодавця укласти договір оренди на дев'ять років і кілька днів з єдиною метою уникнення обмеження.

Тому, орендна плата за оновлену оренду не обмежується і може бути встановлена на основі вартості орендної плати орендованого приміщення. Для того, щоб захистити його від цієї дуже важливої специфіки, орендар повинен бути проінформований автором проекту після укладення договору оренди.

Тривалість комерційної оренди більше 12 років: необхідно укласти договір оренди за нотаріальним актом

Коли комерційна оренда передбачена на термін, що перевищує 12 років, тоді вона повинна бути складеним у нотаріуса та опублікованим в іпотечній службі для примусового виконання щодо третіх осіб.

Виняток із 9-річного строку: короткострокова принижуюча оренда

Як виняток, сторони можуть зробити висновок оренда максимум на 3 роки відповідно до статті L 145-5 Господарського кодексу. Таким чином, ця короткострокова оренда, відома як "принижуюча оренда", дає можливість відступити від статусу комерційної оренди.

На практиці термін "Хитка оренда" часто використовується для позначення принизливого договору оренди, але це використання може призвести до плутанина з хиткою окупаційною угодою. Однак зневажливий договір оренди та угода про нестійку окупацію досить різняться. Дійсно, угода про хибку окупацію дозволена лише через виняткові або особливі обставини та на невизначений період часу, термін яких позначений причинами, відмінними від єдиної волі сторін, і, зокрема, настанням конкретної події.

Максимальна тривалість принижуючої оренди (короткострокова оренда)

Можливість укладення протягом 3-річного періоду одного або декількох принижувальних договорів оренди

Можна передбачити кілька принизливих договорів оренди протягом перших 3 років. Отже, у випадку спадкоємності короткострокових орендних відносин буде потрібно лише забезпечити, щоб загальна тривалість наступних орендних відносин не перевищувала трьох років.

Кінець короткострокової оренди

Принижуюча оренда є строковим договором, він автоматично припиняється із закінченням встановленого терміну. Навіть якщо власник не зобов’язаний давати орендаря відпустку, все ж корисно це робити. Дійсно, відпустка дозволяє уникнути будь-якого ризику застосування статусу комерційної оренди.

Наприклад: орендар не зможе скористатися статусом комерційної оренди, навіть якщо він залишається в приміщенні після закінчення терміну оренди, а орендодавець виявляє бездіяльність щодо цього обслуговування в приміщенні, оскільки орендодавець дає дозвіл орендаря до закінчення терміну оренди.

Тому доцільно, щоб орендодавець повідомив орендаря рекомендованим листом із підтвердженням отримання про свій намір не продовжувати оренду.

Санкція за перевищення максимальної тривалості принизливого договору оренди

Принцип заборони продовження або укладення нової короткострокової оренди після закінчення трирічного періоду

Після цього 3-річного періоду, експрес-поновлення договору оренди або укладення між тими самими сторонами нової оренди для тих самих приміщень заборонено під санкцією застосування статусу комерційної оренди. У разі поновлення принизливого договору оренди наприкінці загального трирічного періоду, коли застосовується статус комерційної оренди, термін нової оренди може бути не менше дев'яти років.

Виняткова можливість поновлення або укладення нової короткострокової оренди наприкінці трирічного періоду

Наприкінці 3-річного періоду можна лише продовжити або укласти нову оренду між різними сторонами або якщо нова оренда стосується різних приміщень.

Закінчення строку комерційної оренди

Термін дії комерційної оренди не призводить до її припинення і, отже, не закінчується автоматично. Перший абзац статті L.145-9 Господарського кодексу передбачає, що: "[...] [комерційна] оренда припинити лише внаслідок відпустки, наданої за 6 місяців наперед, або прохання про поновлення. "Однак ніщо не заважає нам будь-коли розглянути питання a дружна роздільна здатність комерційної оренди, тобто, якщо всі сторони погоджуються, за умови, що це розірвання відбудеться судовим приставом для відповідних кредиторів.

A застереження про скасування також може існувати в комерційній оренді, що передбачає автоматичне розірвання договору, якщо орендар не дотримався своїх зобов'язань.

Абзац другий статті L.145-9 Господарського кодексу передбачає, що: "За відсутності відпустки [надається за півроку до орендаря або орендодавця] або прохання про поновлення, письмова оренда мовчки продовжується понад термін, визначений договором. "

Примітка: Коли торговець, який орендує своє приміщення за комерційною орендою, підлягає процедурі реорганізації або судової ліквідації, його оренда триває зазвичай.

Поновлення комерційної оренди

Прохання про поновлення комерційної оренди має бути чітко сформульоване орендарем

Орендар має всі інтереси надіслати орендодавцю лист із запитом на поновлення щоб уникнути певних незручностей, таких як втрата права на оренду. Тому доцільно звернутися до відповідного та оновленого типового листа.

Суборендар також користується правом на поновлення, якщо він відповідає необхідним умовам і повинен надіслати свій запит на поновлення головному орендаря.

Прийняття поновлення комерційної оренди орендодавцем

Відповідь орендодавця, позитивна чи негативна, повинен бути надісланий орендарю судовим приставом протягом 3 місяців з моменту отримання запиту на продовження.

Орендодавець може прийняти запит на продовження або на тих же умовах, що і попередня оренда, або запропонувавши збільшити орендну плату.. Тоді орендар зможе або прийняти цю нову суму, або оскаржити її, вимагаючи судового встановлення орендної плати. Якщо орендар продовжував сплачувати суму старої орендної плати, це означатиме, що він прийняв продовження договору оренди, але відмовився від нової суми орендної плати.

Зверніть увагу, якщо орендодавець не відповість на запит про поновлення орендаря протягом 3 місяців після отримання запиту, його мовчання буде варте прийняття прохання.

Відмова у продовженні комерційної оренди орендодавцем із виплатою компенсації за виселення

Орендодавець може також відмовити у проханні про поновлення, але він повинен вказати причини своєї відмови та, за деякими винятками (серйозна та законна причина щодо орендаря або будівлі в антисанітарній державі, визнаної адміністративним органом), виплатити компенсацію виселення орендарю. Розмір компенсації за виселення буде залежати від ситуації: якщо неподовження договору оренди призведе до повного зникнення бізнесу, сума буде дорівнювати вартості бізнесу; якщо гудвіл не зникає, а лише переміщується, сума буде обмежена витратами на переїзд.

Якщо орендар не зареєстрований у торговому реєстрі та реєстрі компаній, в принципі він втрачає право на поновлення договору оренди і, отже, право на компенсацію виселення.

Поновлення комерційної оренди терміном на 9 років

Нова комерційна оренда продовжується на 9 років. Коли комерційна оренда укладається на термін більше 9 років, сторони повинні під час кожного продовження прямо заявити про своє бажання укласти договір на цей період, інакше оренда поновлюється на законний термін 9 років. Приклад: якщо первинна оренда була укладена на термін 12 років і сторони не виявили своєї волі, оренда буде продовжена не на 12 років, а на законний термін 9 років.

Мовчазне продовження комерційної оренди

Коли термін дії первинної оренди закінчується, і запит на відпустку або поновлення не надходив, оренда мовчки продовжується понад термін, визначений договором. Тоді мовчки оновлена комерційна оренда на невизначений термін, але може закінчитися. або проханням про поновлення від орендаря, або повідомленням, орендодавцем або орендарем у встановлені терміни.

Однак відсутність нового контракту має певні негативні наслідки для орендаря:

Втрата права оренди орендаря у разі мовчазного продовження

Орендар втрачає право на оренду: комерційна оренда більше не підлягає передачі як одразу, так і бізнесу якщо оператор-орендар вирішить продати свій бізнес. Орендодавець може виступити проти передачі договору оренди та домовитись про нову комерційну оренду з покупцем бізнесу.

Втрата подання орендної плати режиму обмеження

Якщо оренда буде продовжена таким чином, щоб перевищити період 12 років, це призведе до припинення подання орендної плати відповідно до норми обмеження в рамках її перегляду. Конкретно, орендар може заплатити додаткову плату за оренду протягом 3 років із зворотною силою, на додаток до того, що йому доведеться нести невирішене збільшення на майбутнє.

Податок на майно з комерційної оренди сплачується власником (як і ПДВ з комерційної оренди) майна і є частиною місцевих податків.