Колокація без конфліктів 60 мільйонів споживачів
Елементи для перевірки перед підписанням
Під час прокату обережність !
Якщо ви залишите спільну квартиру
Необхідність оплати будь-яких неоплачених рахунків
Проблеми із заставою
На початку навчального року пошук житла є одним із пріоритетів для багатьох студентів. Їм доступно багато варіантів: студентська резиденція або Cité U, кімната у мешканця, мебльована студія або спільна квартира.
Менш дорогі та зручніші для користувача
Це останнє рішення має реальну фінансову перевагу: розподіляючи витрати, співмешканці часто отримують вигоду з більшої площі, ніж якщо б вони орендували сольне житло.
Концепція також приваблює своєю зручністю для користувачів. Але будьте обережні, хороше розуміння може перетворитися на загадку, якщо ви не будете обережні при підписанні договору оренди.
Остерігайтеся неприємних сюрпризів
Сусід по кімнаті повинен задати кілька важливих питань, щоб уникнути неприємних сюрпризів. Що станеться, якщо хтось із співмешканців не сплатить свою частку? Чи зможу я залишитися в квартирі, якщо мій сусід по кімнаті вирішить піти? Мої батьки впевнені: вони гаранти для всіх? Чи зможу я повернути свій заставу після від'їзду? ?
Цей файл надає огляд прав та обов’язків кожної людини.
Елементи для перевірки перед підписанням
Підписуючи договір оренди - або “оренди” - ви отримуєте доступ до офіційного статусу орендаря, що дозволяє вам скористатися захисними заходами, передбаченими законом. Будьте обережні, щоб прочитати положення цієї оренди.
Усі підписанти !
Усі сусідні по кімнаті повинні підписати договір оренди або зміни до договору оренди, як і коли виїзд та прибуття. Це гарантія орендаря для законного проживання в домі та захисту його прав у разі суперечки.
Увага ! В іншому випадку це юридично суборенда або просте житло, яке теоретично повинно здійснюватися безкоштовно. Для власника вас тоді вважатимуть мешканцем без прав та титулу, і ви ризикуєте, якщо потрібно, зібрати речі протягом ночі, без попередження.
Подумайте про зміну співмешканця
Ще одна небезпека: якщо ваше ім’я не відображається в договорі оренди, ви повністю перебуваєте на милості орендаря. Очевидно, що якщо він вирішить залишити приміщення, вам також доведеться піти, якщо вам не вдасться домовитись з орендодавцем.
Перед підписанням контракту переконайтеся, що він не передбачає прямого розірвання договору оренди у разі від’їзду самотнього сусідного по кімнаті.
І навіть якщо він цього не передбачає, нехай це буде письмово зазначено, що в цьому випадку може поселитися новий сусід по кімнаті. Навіть якщо орендодавець взамін вимагає схвалити того, кого ви йому подаруєте.
• Застереження про солідарність
Дуже обнадійливий для власників пункт, згідно з яким сусідні по кімнаті "заявляють про себе солідарно" або "спільно беруть участь", міститься в більшості договорів оренди. Це може бути дуже каральним для співмешканців.
Що саме вона вас зобов'язує? У разі невиконання зобов’язань одним або кількома вашими співмешканцями вам доведеться сплачувати орендну плату та плату за них до закінчення терміну оренди або поточного періоду поновлення. Тому іноді після того, як ти підеш !
Досягнення закону Алур
На щастя, закон про доступ до житла та оновлене містобудування (закон "Алур" від 24 березня 2014 р.) Тепер краще захищає вихідного співмешканця. Фактично за всі контракти, укладені з 27 березня 2014 року, вихідний сусід по кімнаті припиняє нести солідарну відповідальність, як тільки заміну вводять в оренду або, за відсутності заміни, через шість місяців після його від’їзду.
З іншого боку, якщо в договорі оренди нічого не вказано, орендарі вважаються не солідарними. Таким чином, орендодавець не зможе вимагати від вас платежу у сусідного по кімнаті кредитора. Ви можете подати до суду лише за виплату вашої частки.
• обережність
Щоб уберегтися від невиплачених боргів, більшість орендодавців просять у співмешканців заставу. Виступаючи гарантами, батьки (наприклад) зобов'язуються платити за свою дитину, якщо вони не можуть самостійно сплачувати орендну плату.
Але будьте обережні, власник зазвичай вимагає так званий "солідарний" депозит. Тоді батьки повинні платити орендну плату та плату за всіх співмешканців, навіть після вашого від’їзду.
На щастя, закон Алур також обмежує тривалість заручин (для контрактів, підписаних від 27 березня 2014 р.): Їх відповідальність припиняється, як тільки на твоє місце заходить новий сусід по кімнаті, а якщо ні, то наприкінці шести місяців після твого від’їзду . Це нове правило повинно заважати гарантам платити оренду роками, щоб замінити когось, кого вони, можливо, навіть не знають ...
Нове для студентів
Якщо ви студент, якому не виповнилося 28 років, і ваші батьки не можуть або не хочуть виступати поручителями, ви можете подати запит на отримання депозиту за оренду студентів (Ключ), гарантованого державою, нової системи, якою керує Crous. Ця гарантія є особистою: тому кожен сусід по кімнаті повинен подати запит. Але якщо оренда включає застереження про солідарність, гарантія буде надана лише одному зі студентів-співмешканців, що представляє всього сусідного по кімнаті.
Мебльоване та порожнє житло, однакові правила
До закону Алур від 24 березня 2014 р. Орендар мебльованого житла був менш захищений, ніж орендар порожнього орендованого житла. Зараз майже всі правила порожнього житла поширюються на мебльовані квартири, будь то класична оренда або спільна квартира.
Новий закон фактично ввів у закон 1989 р., Що регулює орендні відносини, статтю 8-1, що стосується спільного найму. Ця стаття вимагає, щоб орендодавці дотримувались усіх норм, що застосовуються до простої оренди: наприклад, сума застави обмежена одномісячною орендною платою без урахування зборів; щорічне збільшення орендної плати обчислюється відповідно до змін базового індексу оренди (IRL); перелік відшкодовуваних платежів та ремонту орендної плати відповідає постановам від 26 серпня 1987 р. (n ° 87-713 та n ° 87-712); тощо.
Нарешті, новий указ повинен незабаром встановити типовий контракт, що стосується спільного проживання.
Під час прокату обережність !
Чому б не розробити пакт чи угоду про колокацію? Це простий спосіб скласти в письмовій формі правила, які слід поважати у співмешканці, щоб уникнути розбіжностей.
Пакт або угода про колокацію
Щоб обмежити ризик конфліктів, ідеальним є з самого початку, чорно-білим, визначити правила, які слід дотримуватись, і спосіб розподілу орендної плати та зборів, а також усі допоміжні витрати (рахунки-фактури, підписки, податок ''. додому).
Цей документ повинен бути датований та підписаний стільки копій, скільки є співмешканців. На сьогоднішній день не існує юридичної моделі пакту чи угоди про спільне розміщення. Але не соромтеся письмово вказувати моменти, які можуть бути спірними.
Наприклад:
- визначення приватної та загальної частин,
- інвентар колективних або особистих меблів,
- розподіл орендної плати, зборів та житлового податку між орендарями,
- розподіл та спосіб оплати загальних витрат (страхування, рахунки-фактури),
- правила проживання людей поза спільною квартирою,
- домовленості щодо тривалої відсутності співмешканця,
- правила в присутності тварини,
- процедури технічного обслуговування загальних приміщень,
- заміна сусідки по кімнаті,
- методи колективного прийняття рішень в рамках спільного розташування.
Будьте добре застраховані
Обов’язково страхувати спільне житло принаймні від ризиків оренди (пожежа, пошкодження води тощо) та щороку надавати орендодавцю страховий сертифікат. Більшість орендодавців та агентств нерухомості вимагають для спрощення свого життя подання єдиного сертифіката, що містить усі імена співмешканців.
Вам доступні кілька варіантів.
• Одинокий сусід по кімнаті передплатив страховика. У цьому випадку він сплатить внески. Потім йому доведеться домовитись зі своїми співмешканцями, щоб повернути їх акції. Однак дуже важливо, щоб страховик був проінформований, що це спільна квартира, і в договорі було зазначено ім’я кожного сусідного покої. В іншому випадку страховик може відмовити у прийнятті відповідальності за позов. Якщо замінюється сусід по кімнаті, до договору страхування повинна бути внесена поправка.
• Усі співмешканці укладають єдиний контракт зі страховиком. Це рішення дозволяє уникнути конфліктів щодо сплати внеску, оскільки кожен сусід по кімнаті сплачує свою частку безпосередньо страховику. Страховик може ввести в договір пункт про солідарність, який дозволяє йому, у разі несплати одним із співмешканців, звернутися до інших.
• Також можна домовитись з власником таким чином, що останній бере страховку від імені своїх орендарів і передає одну дванадцяту частину щорічного внеску на суму кожної орендної плати.
Кожен сусід по кімнаті також повинен перевірити, чи застрахований він на страхування "приватної відповідальності за життя", яке охоплює претензії, не покриті страховкою "ризику оренди": наприклад, поломка вікна. Ця гарантія часто входить у комплексне страхування житла. Нарешті, слід пам’ятати, що на учнів іноді все ще поширюється цивільно-правова відповідальність батьків. Уважно прочитайте їхній контракт.
Якщо ви залишите співмешканця
Ви хочете залишити співмешканця раніше за інших? Потрібно вжити певних запобіжних заходів, щоб уникнути подальших судових процесів.
Сусід по кімнаті, який повинен піти раніше за інших, повинен повідомити орендодавця в правилах: рекомендованим листом із підтвердженням отримання, дотримуючись юридичного терміну попередження три місяці (у певних випадках скорочується до одного місяця). І це, навіть якщо він представить свою заміну орендодавцю.
Необхідність оплати будь-яких неоплачених рахунків
Такий підхід дозволить йому та його поручителю уникнути сплати будь-якої несплаченої орендної плати в кінці його повідомлення.
Однак, якщо в оренді передбачено положення про солідарність (див. "Елементи, які слід перевірити перед підписанням договору оренди"), сторона, що виїжджає, буде нести відповідальність за несплачені рахунки (як і його поручитель), доки на його місце не прийде новий сусід по кімнаті або, у противному випадку - до кінця шести місяців після дати його відпустки.
У день передачі ключів доцільно скласти зі своїми співмешканцями опис приладів, що дозволяє визначити, чи проводитимуться роботи за ваш рахунок. Ви зможете виступити проти своїх колишніх співмешканців, якщо шкода настане після вашого від'їзду, і орендодавець просить вас підтримати їх матеріально.
Проблеми із заставою
Якщо ви єдиний сусід по кімнаті, який залишив житло, вам буде важко повернути свою частку застави: остання зазвичай зберігається у лізингодавця протягом усього терміну оренди. Його розмір не може перевищувати місячної орендної плати (плата не включається). Його оплату ділять співнаймачі, зареєстровані в договорі оренди.
Застава застави повинна бути повернута орендарю протягом двох місяців після передачі ключів, за умови повернення помешкання, як описано в інвентаризації, за винятком нормального зносу.
Тому в контексті виходу із спільної квартири неможливо вимагати від власника повернення вашої частки застави, оскільки відшкодування передбачає ефективне повернення приміщення. Іншими словами, якщо ви залишите житло до закінчення терміну оренди, вам доведеться почекати, щоб повернути частину, яку ви заплатили.
Однак можна попросити згадати в договорі оренди, передбачаючи якнайшвидше повернення співмешканця, який від’їжджає. В іншому випадку у вас є можливість знайти домовленість зі своїм наступником. Цей пункт також може бути передбачений у пакті про колокацію (див. "Заходи безпеки під час оренди").
На основі статті Лоуренса Олв'є з адвокатом Марі-Оділ Тірі-Дуарте, опублікованої в номері "60 Millions de consommateurs" від червня 2009.