Модуль 8 ПОДАТКУВАННЯ МЕБЛЯНОГО БУДИНКУ (Частина 1); ЛЕГКА МЕБЕЛЬ
ВСТУП
Хочете уникати сплати податків? Ви вибрали правильний податковий статус, фактично мебльований статус на мою думку найкраще. Ви зрозумієте, яким є податковий статус мебльованого майна, різниця між режимом фіксованої ставки та реальним режимом, різними зборами, а також роботою, яку слід відняти. Нарешті ви побачите різницю між статусом LMNP та статусом LMP.
ВИЗНАЧЕННЯ МЕНІЗОВАНОЇ ОРЕНДИ
Дохід від орендованих мебльованих будівель оподатковується за категорією BIC (промисловий та комерційний прибуток). Існує статус LMNP (непрофесійна оренда меблів) та статус LMP (оренда професійних меблів). Про це ми детально поговоримо нижче. Коли ти орендувати мебльоване майно, Тобто принаймні з меблями, накладеними державою, у цьому випадку ви можете орендувати меблі, тому ваш дохід буде доходом BIC. Як ми бачили в попередній таблиці, існує 2 типи планів доходу BIC:
Схема мікро BIC
справжня дієта
Існує мінімальний перелік меблів для вашої квартири, який має бути законно мебльована квартира, і є мінімальна кількість меблів, необхідна вам, коли ви хочете досягти високих стандартів. Ось мінімальний перелік, накладений державою:
Постільна білизна з ковдрою або ковдрою
Жалюзі або штори в спальнях
Конфорки
Піч або мікрохвильовка
Достатня кількість страв
Полиці для зберігання
Відповідне обладнання для побутового обслуговування
Ви бачите, що перелік справді дуже базовий, але майте на увазі, що якщо ви не поважаєте цей мінімальний перелік, суддя може прийняти рішення про перекваліфікацію мебльованого майна як голого майна, і таким чином доведеться сплатити заборгованість із податкових пільг, які ви отримали б від. Потім, на додачу до всього цього, додаю ще:
Вся електроніка (витяжка, пральна машина, посудомийна машина ...)
Все, що є телевізор, диван, ліжко в готелі, декор високого класу
Багато посуду, горщиків, склянок
Справжня кухня та справжня дизайнерська ванна кімната
Словом, абсолютно все, щоб орендар там почувався добре. Про це ми детально поговоримо в модулі МЕБЕЛІ/ЕЛЕКТРО пізніше.
СХЕМИ МІКРО-BIC І КОЛІВ
Отже, існує 2 типи режимів, і ви повинні знати, в якому випадку вам доведеться вибрати мікробік, і в такому випадку ми будемо використовувати справжній.
МІКРО-БІК-РЕЖИМ
У рамках режиму BIC, який також називають режимом фіксованої ставки, витрати та роботи не враховуються, вони замінюються фіксованим зниженням на 50%, розрахованим відповідно до вашої орендної плати, включаючи плату. Цей режим застосовується, коли дохід бік не перевищує 70 тис. Євро на рік орендної плати за КК (з урахуванням плати). Щодо мебльованої оренди ми завжди будемо говорити про оренду, включаючи плату, оскільки ці збори включаються в розрахунок бази оподаткування.
Якщо ви виберете мікробік дієта, ваш податковий результат обов’язково принесе прибуток. Після заповнення податкової звітності із зазначенням орендної плати за податками, податки розраховують зменшення на 50%. Решта 50% вашого доходу від оренди буде додано до всіх інших зарплат і підприємницьких доходів ... Як тільки загальний дохід стане відомим, ви будете оподатковуватися цим загальним доходом.
Очевидно, що я не рекомендую цей режим, оскільки, що стосується мікрозему, то мікробік не дозволить вам не платити податок. Ви отримаєте лише 50% відрахування від вашого доходу BIC, що означатиме, що ви будете платити податки з решти 50%. Єдиний випадок, коли схема фіксованого тарифу є більш цікавою, це коли у вас добре оплачується повністю, з відсутністю або зовсім незначними витратами, а це означає, що зниження на 50% цікавіше загальної суми витрат/робіт, які ви мати. Але в цьому випадку, якщо ви добре пройшли тренінг, товар з дуже малою платою для вирахування, в більшості випадків, вам доведеться його перепродати, повернути свої гроші та знову інвестувати в новий гнилий актив, а не тримати його, інакше ви будете приголомшені податками.
РЕАЛЬНИЙ РЕЖИМ
Ми бачили це раніше, режим мікробік зарезервований для людей, які роблять орендну плату менше 70 тис. Євро на рік, з іншого боку, можна заробляти менше 70 тис. Євро на рік і просити бути справжнім, тобто навіть майже обов'язковий, коли ви вигідний інвестор. Цей варіант просто робиться, коли ви заповнюєте форму P0I (див. Нижче), яка дозволяє відкрити ваш мебльований бізнес.
З іншого боку, якщо ви вже користуєтеся мікро Bic, і хочете перейти на справжній, ви повинні скористатися опцією LRAR у податковому центрі у вашому місті до 1 лютого року, в якому ви хочете змінити режим. Наприклад, ви хочете скасувати опцію на 2019 рік, тоді вам доведеться надсилати повідомлення до 1 лютого 2019 року. Новий план, який ви вибрали, буде мовчки оновлений (вам не доведеться щороку робити щось нове) )
розрахунок фактичної швидкості є більш складним, ніж режим мікробік. Потрібно буде додати всі звинувачення та роботи, властиві нерухомому майну. Таким чином, майже всі збори (ми побачимо деталі нижче) будуть вираховуватися із загальної суми орендної плати. Є 2 можливості, або ваш результат є позитивним (орендна плата - нарахування), у цьому випадку цей результат додається до вашого іншого доходу, тоді загальна сума підлягає оподаткуванню. Або ваш результат буде негативним, і він буде вираховуватися з вашого доходу від оренди. Ми детально обговоримо це трохи нижче.
BIC ДОХОДИ, ЯКІ ПОВИННІ ОГОЛОШУВАТИ
Важливо розуміти, що лише орендна плата, отримана протягом календарного року, враховується до оподатковуваної орендної плати, навіть якщо частина орендної плати стосується періоду попереднього року. Наприклад, ми обчислюємо орендну плату, отриману в 2018 році, щоб мати базу оподаткування:
Мішель отримав орендну плату за грудень 2017 року в січні 2018 року, і ця орендна плата буде врахована при оренді житла 2018 року, навіть якщо вона стосується 2017 року.
Він отримав орендну плату за період грудень 2018 року, в січні 2019 року, і ця орендна плата не буде враховуватися при оренді житла 2018 року, навіть якщо вона стосується періоду 2018 року.
Як ви зрозуміли, неоплачена або несвоєчасна орендна плата не враховується у відповідний період, поки вона не стягується.
Страховий депозит не входить у розрахунок орендної плати, він не оподатковується, крім якщо він використовується для оплати збитків, заподіяних орендарем, для оплати несплаченої орендної плати, для покриття витрат ... (пор .: Які доходи потрібно декларувати?)
ВИТРАТИ ТА РОБОТА, ЯКІ ВІДНІМУЮТЬСЯ
ВИДАЛЕННЯ, ЩО ТРИБУЮТЬ ЗНИЖИТИ
Ця частина стосується лише людей, які обрали справжня дієта, оскільки у мікробіку немає чого виводити. Мета вигідного інвестора - відняти якомога більше платежів до такої міри, щоб вони були вищими за орендну плату, уникаючи таким чином сплати податків. Усі збори підлягають вирахуванню за мебльовані помешкання. Вже дуже дурний момент, але важливо пам’ятати, що всі витрати повинні бути виправдані рахунком-фактурою, щоб довести своє існування у разі податкової перевірки.
Як і орендна плата, розрахунок франшизних зборів працює так само. Тобто, франшиза підлягає сплаті лише протягом року. Отже, для рахунку-фактури за поточний рік та сплаченого на наступний рік його вартість вираховується лише за рік її оплати.
Ось що ми можемо вирахувати: Абсолютно все може бути вирахувано, відсотки за позику, адміністративні збори, ЗЗСЄ, податок на майно, вода, електроенергія, амортизація, нотаріальні збори, комісії агентства, комісія за рахунок, страхування ...
РОБОТА, ЩО ТРЕБУЄТЬСЯ ЗНИЖЕНА
Отже, це дуже просто, абсолютно вся робота вираховується з вашої мебльованої орендної плати, на відміну від НУ, де вона дуже обмежена, тут немає обмежень. Таким чином, робота Росії будівництво, реконструкція або розширення - це франшиза. Все, що є меблями для будинку, наприклад, журнальний столик, ліжко, телевізор, полиці, матрац, побутова техніка, також підлягає франшизі.
Зверніть увагу: для тих, хто робить свою роботу самостійно, ви не зможете вирахувати зі своїх податків час, який ви там провели, з іншого боку, ви можете вирахувати таку сировину, як фарба, гіпсокартон, плитка ... (див .: Les Збори та робота, яку слід відняти)
Ви вигідний інвестор, ви не повинні мати прибуток BIC (або дуже малий), ви повинні покрити всю свою оренду заряди і роботи. Для цього ви розумієте, що вам доведеться робити багато навантажень і працювати, тому в кінцевому підсумку ви будете звільнені від оподаткування.
Важлива концепція, яку слід пам'ятати, робота Вашого нерухомість, орендована в НУ не вплине на ваш дохід BIC, а робота на наданій вами орендованій нерухомості не вплине на ваш дохід. Це справді 2 абсолютно різних статусу.
Якщо ви в Перевага BIC, Ваша орендна плата перевищує суму, яку ви будете вираховувати на рівні плати та робіт, у цьому випадку різниця між вхідними та вихідними показниками буде основою для розрахунку вашого податку на прибуток BIC.
Якщо у вас є витрати та роботи, які перевищують суму вашої орендної плати, різниця буде перенесена на 10 років із вашим наступним доходом BIC (6 років у LMP). Дефіцит, який неможливо було нарахувати наприкінці шести років, наступних за тим, щодо якого вони були зроблені, назавжди втрачений.
Приклад: У 2018 році ви отримали 20 тисяч євро орендної плати, вам доведеться відрахувати 50 тисяч євро за роботи та оплату. Тому перший рік ми зробимо 20000-50000 = -30000. Ці 30 000 євро будуть вирахувані лише з вашої орендної плати, максимум на наступні 6 років. Цей розрахунок не є справедливим, але саме для того, щоб ви могли зрозуміти операцію, ми поговоримо про це в наступному модулі, оскільки потрібно буде диференціювати амортизацію та нарахування.
РОЗРАХУНОК ПОДАТКУ
Ваші витрати/робота вищі, ніж ваша орендна плата, у цих випадках ви не будете платити податок.
З іншого боку, якщо ви вирішите схема мікро BIC, або що ваші витрати/роботи недостатні для покриття доходу від оренди, у цих випадках ви будете платити податки. На додаток до вашої TMI (граничної податкової категорії), вам доведеться заплатити CSG/CRDS у розмірі 17,2%. Ось 2 приклади:
Жюльєн обрав режим мікробік, у нього IMR 14%. Протягом року він орендував 10 тис. Євро. Розрахунок бази оподаткування їхнього бічного доходу: 10 тис. Євро X 0,5 (надбавка 50%) = 5000 євро. Тому йому доведеться заплатити (5000 × 0,14) + (5000 × 0,172) = 1560 євро. За 10 000 євро базового доходу він заплатить 1560 євро податків.
Кенза обрала справжню дієту, вона має IMR 30%. Протягом року він орендував 20 тис. Євро та 15 тис. Зборів/роботи, яку слід відняти. Розрахунок оподатковуваної бази його бік-доходу: 20k-15k = 5000 €. Тому їй доведеться заплатити (5000 × 0,30) + (5000 × 0,172) = 2360 євро. З 20 000 євро основного бійкового доходу вона заплатить 2360 євро податків.
ЗАВЕРШЕННЯ ПОДАТКОВОГО ЛИСТУ
Податкова декларація залежить від вибору вашого режиму схема мікро BIC, або це стосується реального режиму, але знайте, що в будь-якому випадку у вас буде однакова форма для заповнення, це буде форма 2042 C pro.
Існує багато можливостей, незалежно від того, чи є у вас амортизаційні відрахування, збори, які слід відняти з попередніх років, чи є ви мікробіком чи справжнім, чи є ви LMP ... ось для того, щоб заповнити свою податкову декларацію, вам доведеться звернутися за порадою до свого бухгалтера.
РІЗНИЦЯ LMNP/LMP
Отже, у мебльованій власності від свого імені є 2 різні статуси, як ми бачили раніше, LMNP і LMP. Навіть якщо між двома статусами немає великих відмінностей, все одно є деякі відмінності:
У LMNP дохід - це непрофесійні BIC, у LMP - професійні BIC.
У LMNP збори нараховуються лише на доходи BIC, у LMP - на загальні доходи.
У LMNP ми отримуємо вигоду від доданої вартості людей, у LMP - від доданої вартості професіоналів. Про це ми поговоримо найближчим часом у модулі PLUS-VALUE.
У LMNP товари враховуються для оподаткування в IFI, у LMP товари не враховуються для оподаткування в IFI.
Ось 4 основні моменти розмежування між 2 статусами. Раніше було 3 умови переходу з LMNP на LMP, вони були наступними:
Ви повинні були зареєструватися в RCS (Реєстр торгівлі та компаній)
Вам потрібно було реалізувати понад 23 тис. Євро щорічної орендної плати BIC
Ви повинні заробляти більше 50% від загального доходу в доходах BIC
Після виконання цих 3 умов ви перейшли до LMP, за винятком того, що умову реєстрації в RCS було видалено, оскільки вона була визнана неконституційною. Тепер вам просто потрібні інші 2 умови, щоб перейти до стану LMP. Sя отримуємо 2 умови, з іншого боку, ніхто не погоджується щодо зроблено чи ми автоматично переходимо на LMP, чи це наш вибір. Є великий розмито законний на даний момент з цього питання (пор .: Які відмінності між LMNP та LMP?)