Нерухомість, які прогнози для ринку в 2019 та 2020 роках Від людини до людини - PAP
Опубліковано П. Шевіардом, 20 серпня 2019 р
20 серпня 2019 р. - історично низькі процентні ставки, ейфоричний колишній ринок, продажі нових будинків добре працюють: перша половина формується як хороший урожай для нерухомості. Чи триватиме ця тенденція, залишається з’ясувати. Від кредиту до цін через обсяги транзакцій, аналіз та прогнози на кінець 2019 та 2020 років.
Нерухомість іде добре, дякую за це. Старомодний ринок переживає особливо динамічний період, з бурхливими продажами та зростанням цін, які щомісяця торкаються нових територій. Для забудовників та будівельників односімейних будинків перші шість місяців року пройшли досить добре в комерційному плані. Що стосується кредиту, процентні ставки б’ють усі рекорди щодо зниження. І банки полегшують деякі свої умови, щоб підтримувати попит.
Перспективи нерухомості. Питання в тому, чи триватимуть ці добрі часи. Чи з часом зростуть ставки на нерухомість? Чи продовжуватиме збільшуватись квадратний метр у новому, як у старому? Чи буде достатньо житла? Які можливості слід використати? Які прогнози щодо купівлі чи інвестування в 2020 році? Ми провели опитування, щоб дати вам якомога більше відповідей. І ми не забули поради щодо успіху ваших проектів !
Кредит: чи будуть зростати ціни на нерухомість ?
Кредит завжди дешевший. З кінця 2012 року до середини 2019 року середня ставка нерухомості за всі тривалості разом знизилася з 3,21% до 1,20% без урахування страхування за даними Обсерваторії житлового кредитування/CSA. Падіння, пов’язане з політикою пристосування Європейського центрального банку (ЄЦБ), падінням фінансових індексів та конкуренцією між банками. Вони використовують іпотечні позики для залучення нових клієнтів і навіть готові надавати знижки найкращим профілям.
Еволюція процентних ставок з 2012 року. Ставки в цій таблиці, які надходять від Обсерваторії житлового кредитування/CSA, є загальними: вони не враховують страхування позичальників та вартість гарантій. Перш за все, вони демонструють вражаючий стрибок в іпотечних ставках. За двадцять років цей показник, наприклад, ділився на три за сім років !
Фінансові показники найнижчі. Прогнози? ЄЦБ не планує підвищувати свою ключову ставку, яка зараз дорівнює нулю, принаймні до середини 2020 року. Восени слід запровадити нові інструменти для полегшення кредитування. Зокрема, він міг би відновити програму викупу активів (кількісне пом'якшення). Зі свого боку, присвоювані десятирічні казначейські облігації (OAT TEC 10, один з основних еталонів для встановлення іпотечних ставок), мали від’ємні ставки.
Епоха майже вільних грошей. Як результат, банки продовжуватимуть мати майже вільну ліквідність протягом наступних місяців. "Як заявив чинний президент ЄЦБ, ми вже можемо підтвердити, що ставки залишатимуться дуже низькими, принаймні до другої половини 2020 року" за підрахунками Філіппа Таборе, заступника керуючого директора брокера Cafpi. Коротше кажучи, відсутність збільшення зору і все ще великі знижки для найкращих профілів позичальників.
Житло: чи триватиме ейфорія на старому ринку ?
Завжди більше транзакцій. Сильна манія каменю, що підживлюється наднизькими процентними ставками: "Старий ринок у розпалі" повідомляють нотаріуси Франції у своєму останньому звіті про кон’юнктуру. "З 985 000 переказів, здійснених протягом дванадцяти місяців наприкінці березня 2019 року, річний обсяг транзакцій у першому залишається на історично високому рівні" вони вказують у цьому документі, що стосується даних, записаних цієї весни.
Ринок знаходить кредит. З тих пір падіння ставок тривало. Бажання купувати не похитнулося. Щоб підтримувати попит, банки продовжували зменшувати деякі свої критерії. Серед інших прикладів, умови кредитування стають довшими (20 років та 9 місяців у першій половині 2019 року, найвищий рівень, коли-небудь спостерігався за даними Banque de France). А ставка особистого внеску впала на 6,9% за перші сім місяців 2019 року за даними Crédit Logement/CSA.
Мільйон продажів у старій ! Етап одного мільйона продажів може бути наближений або навіть перетнутий у 2019 році, підірвавши попередні рекорди. Торік за індексом Нотаріса-Інсі було зафіксовано 970 000 операцій у старій. На той час це був найкращий бал, зафіксований з тих пір, як існує статистика. У 2017 році, черговим чудовим урожаєм, ринок закінчив рік 968000 продажами. Словом, перший вже три роки живе золотим періодом.
Ціни на нерухомість зростають. За історично низьких ставок і дуже сильного попиту ціни можуть лише зростати. Збільшення, що на кінець березня нотаріуси Франції становлять 3,7% для квартир та 2,5% для будинків за дванадцять місяців. Відповідно до їх провідних показників, річний приріст на кінець серпня 2019 року досягне 4,5% у сукупності та 2,6% поодинці. Коротше кажучи, підвищення ціни на стару залишиться актуальним у 2019 році.
Розширення області підйому. Не всі сектори мають однакові тенденції до зростання. Дослідження групи BPCE, опубліковане наприкінці липня 2019 року, зазначає, що у великих містах прогрес сповільнюється. Але ця інфляція нерухомості - пляма нафти. "Збільшення, яке раніше було зосереджене у великих містах, поширюється все ширше в зоні їх впливу з більш помітною динамікою в міських просторах" вказує дослідження.
Перенесення ринків нерухомості. У самому серці великих мегаполісів житло дефіцитне і дороге. Щоб знайти своє щастя, покупці поселяться в околицях - приплив попиту, який у цих секторах штовхає ціни. І навпаки, ціни в деяких містах падають. Це, зокрема, ті, які зазнають втрати привабливості, яким не вистачає економічної динаміки, які є віддаленими і не пов’язаними з мегаполісом.
Старе житло: виправлення в 2020 році ? Незважаючи на зниження ставок та покращення умов кредитування, покупці не зможуть вічно встигати за зростанням цін. Але камінь збереже рейтинг, а умови фінансування залишаться сприятливими. BPCE очікує 970 000 продажів у 2020 році, що залишається дуже хорошим показником. Водночас ціни продовжуватимуть зростати, але більш поміркованим чином, ніж сьогодні. Коротше кажучи: за винятком економічної катастрофи, динамізм старого на шляху триватиме.
Зростання цін на нерухомість між 2010 і 2018 роками. Ця картка, отримана в результаті дослідження банківської групи BPCE, показує, що привабливість обумовлює зростання цін. останнє насправді є більш важливим в економічно динамічних секторах, а також у багатьох прибережних районах, які високо цінуються за їхню жвавість. За цими адресами нерухомість швидко знаходить покупців.
Нова нерухомість: чи зростатиме напруга ?
Сприятлива економічна ситуація. Також, керуючись сильним попитом та історично низькими ставками, новий ринок нерухомості також отримує потужні фінансові стимули (PTZ для перших покупців, податкова пільга Pinel для інвесторів). Результат: забудовники зафіксували 30 900 застережень у першому кварталі 2019 року, такий самий, як і у 2018 році, згідно з опитуванням про маркетинг нового житла (ECLN) Міністерства екологічного та інклюзивного переходу.
Ринок, що скорочується. Цей показник тим більше почесний, що розмір нового внутрішнього ринку зменшився. З 1 січня 2019 року певні середні міста більше не мають права на податкову пільгу Пінеля (муніципалітети в зонах B2 і C, за винятком Анже та Пуатьє, перекласифіковані цього літа на зони B1). Однак забудовники, здебільшого, працюють лише в районах Абіс, А та В1 системи Пінеля (великі агломерації та інші напружені сектори), де пропозиція житла нижча за попит.
2019 рік, хороший урожай для нового. Зрештою, цього року забудовники повинні знаходитись від 120 000 до 125 000 нових будинків для приватних осіб проти 127 000 у 2018 році або навіть 130 000 у 2017 році. Таким чином, 2019 рік буде одним із найкращих вин за останні двадцять п’ять років. За дуже гарний урожай 2007 року, перед початком фінансової кризи, новий внутрішній ринок зафіксував 123 700 угод за даними Федерації девелоперів (FPI).
Пропозиція нового житла зменшується. Проблема: лістинг впав на 30,9% у першому кварталі 2019 року. Завдяки стабільним продажам 100 929 будинків можна придбати на продаж у кінці березня за даними REIT (останні дані доступні), зменшившись на 11,2% за рік. Ця пропозиція відповідає десяти місяцям функціонування ринку. І навіть у вісім місяців у цих дуже напружених секторах, таких як Нант, Ліон, Ренн чи навіть Іль-де-Франс. Хоча затримка на дванадцять місяців є ознакою балансу між попитом та пропозицією.
Виклик будівництва. Рідкісна земля, складні правила та планування, дуже довгі операції по встановленню, оскарження зловживань щодо дозволів на будівництво, вага стандартів та податків: забудовники регулярно вказують на свої труднощі у забезпеченні ринку. "Професіонали новобудови могли б більше задовольнити високий попит, якби вони змогли виробити більше житла" Пуент Олександра Франсуа-Куксак, президент FPI.
Падіння продажів та зростання цін. З цією напругою ціни зростають. Збільшення, яке, за результатами опитування ECLN, у першому кварталі 2019 року становило 3,1% для квартир (в середньому 4 200 ?/м²) та 3,7% для будинків (272 700 ? за одиницю). Очевидно, що цей прогрес в кінцевому підсумку зважить на платоспроможність покупців. У 2020 році ринок може опуститися нижче 110 000 застережень. Що стосується цін, тут не можна сподіватися на падіння, виною тому є виробничі витрати, які продовжують зростати.
Нерухомість: прогнози продажів на 2019 та 2020 роки. Цей графік, який походить із цитованого раніше дослідження BPCE, відрізняє старий (фіолетовим) від нового (жовтий). Цей останній сектор об’єднує забудовників та будівельників односімейних будинків. Банківська група залишається поміркованою у своїх прогнозах: наприклад, вона очікує 990 000 транзакцій у старому стані у 2019 році, тоді як інші спостерігачі вважають, що мільйон продажів буде перевищений. У будь-якому випадку, цей рік залишиться винятковим урожаєм для старого.
Будівництво будинку: чи буде оновлення тривати ?
Ринок йо-йо. 2017 рік: Благодатний час для будівельників односімейних будинків. Того року вони зафіксували 135 000 продажів за даними маркетингової компанії Caron Marketing Markemetron, єдиним показником у цьому секторі. Але у 2018 році позику з відсотковою ставкою в розмірі 0% (основна допомога власності на житло) планується у середніх містах та сільських секторах (зони B2 та C системи), тоді як приєднання APL видаляється. І цей ринок падає до 119 700 продажів.
Останній добрий рік Якщо 2019 рік починається повільно, продажі зростають у квітні, травні та червні. Відскок, пов’язаний із падінням ставок, непередбачуваним впливом на PTZ (він припиняється наприкінці цього року для зон B2 і C), контролем цін на житло, земельних ділянок, які зменшуються для збереження засобів покупців, або навіть до зусиль будівельників, які збільшують кількість послуг для сприяння проектам. Результат: цього року ринок повинен зареєструватися у 125 000 продажів.
Не дуже конструктивне майбутнє. У 2020 році закінчення PTZ в зонах B2 і C вплине на бюджет скромних покупців. Єдина надія: продовження PTZ в зонах B2 і C на наступний рік або навіть відновлення приєднання до APL. Нові спеціалісти з житлового будівництва рухаються в цьому напрямку, але гра ще не закінчена. Якщо нічого не рухається, ринок може впасти до менш ніж 110 000 продажів у 2020 році, позбавивши тисячі домогосподарств з низьким рівнем дому житла.
На закінчення. 2019 рік справді буде винятковим вінтажем для старих і більш ніж почесним вінтажем для нового. А на 2020 рік? Умови фінансування залишатимуться чудовими, але більше не будуть достатніми для компенсації зростання цін. Останній впаде лише у випадку підвищення ставок, яке залишається дуже малоймовірним принаймні протягом наступних дванадцяти місяців. Нове залежить від інших змінних (землі, вартості будівництва, нових екологічних стандартів). І залишається під впливом фінансової допомоги. Вони будуть повністю відключені в кінці 2021 року, що, безсумнівно, вплине на цей ринок. Словом, наступного року ринок повинен мати м’яку посадку, що підтверджує те, що дерева не піднімаються до неба.