об’єкт управління
Контракт на послуги з управління об'єктами (контракт на FM) є юридичним зв'язком між клієнтом та постачальником послуг FM (підрядником) та основою для переважно довгострокових ділових відносин. Подібні запитання задаються знову і знову під час домовленостей або суперечок між партнерами: Наприклад, яка юридична природа договору про FM? Або які наслідки лакун у контракті?
Початкова ситуація згідно з Цивільним кодексом Німеччини (BGB)
Коли справа стосується юридичних питань, часто корисно поглянути на закон. На жаль, це не відразу випадає з контрактом на FM. Цивільний кодекс, який завдяки високому рівню абстракції здебільшого залишався незмінним з моменту набрання ним чинності 1 січня 1900 р., Містить різні чітко регламентовані типи договорів. Отже, існують класичні контракти, такі як договір купівлі-продажу, договір оренди, контракт на обслуговування або контракт на роботу. Однак ці типові договори відповідають не всім правовідносинам, які сьогодні регулюються договором. У BGB законодавець регулював лише ті типи договорів, які він вважає особливо важливими та часто необхідними. Тому комерційний рух та юридична практика призвели до створення нових типів договорів, особливо змішаних форм, на додаток до типів договорів, прямо зазначених у законі (наприклад, договір енергопостачання, контракт на технічне обслуговування або лізинг). Через принцип свободи договору, який існує в німецькому законодавстві про зобов'язання, сторони можуть вільно складати договір відповідно до своїх побажань, а отже, також узгоджувати нові типи договорів, які не регулюються в BGB.
Складна змішана агентська угода
Підрядник, якому доручено управління об'єктом майна, зазвичай бере на себе інші завдання, крім обслуговування та управління майном. Йому часто доручають стратегічні завдання, такі як управління нерухомістю, технічне управління будівлею та управління послугами.
Підрядник виконує цю діяльність самостійно, але в інтересах когось іншого. Як правило, покладені на нього завдання він планує на власну відповідальність і виконує їх для клієнта за погоджену плату. Оскільки «успіх», тобто конкретний результат, зобов’язаний щодо його результативності, він є елементом трудового договору; якщо успіх не зобов'язаний, але основна увага приділяється наданню послуги як такої, це елемент договору про надання послуг. Те, як мають бути кваліфіковані окремі FM-послуги, в першу чергу залежить від конкретної укладеної угоди. Оскільки контракт на FM, як правило, включає елементи як договірного законодавства про надання послуг, так і договірного законодавства про надання послуг, і лише результатом є цілісне ціле в цілому, він юридично називається змішаною агентською угодою.
Агентська угода регулюється в § 675 BGB. Відповідно до цього, крім положень про договір про надання послуг, можуть застосовуватися положення про трудовий договір або також положення договірного законодавства.
Складання договору
Ця “суміш” різних типів контрактів робить необхідну точну розробку договорів. Клієнт повинен спочатку подумати про те, який зміст або стандарти він хотів би вказати в контракті FM. Відправною точкою його міркувань повинні бути послуги, які повинен взяти на себе підрядник. Наприклад, якщо підрядник повинен надати послуги з прибирання, клієнт повинен запитати, які конкретні правила він вважає необхідними в цьому відношенні. Зокрема, якщо коридори та кабінети потрібно чистити 3-4 рази на тиждень, чи просто кімнати повинні бути постійно «чистими». Наприклад, у випадку договору на прибирання також існують правила щодо бонусів-малусів. Відповідно до цього, малус може бути вирахуваний із винагороди підрядника за погану роботу, але бонус може бути зарахований йому за хорошу роботу. Перевага такої конструкції полягає в тому, що договірні сторони з самого початку усвідомлюють вимоги та правові наслідки відхилень у якості.
У договорі про FM, клієнт може вказати стандарти якості, кількості та продуктивності необхідної послуги в угодах про рівень обслуговування (SLA). Таким чином можна усунути невизначеність щодо заборгованості за послугу та створити окрему "систему санкцій". Однак, особливо під час узгодження положень про бонус-малус, слід приділяти сувору увагу ефективності відповідних пунктів контракту та забезпечувати відсутність суперечностей із встановленими законом гарантійними правами відповідного типу договору.
Чіткі положення про взаємні зобов’язання щодо виконання (можливо, в окремому переліку послуг) та наслідки порушень договору є суттєвими, як і зобов’язання щодо винагороди та правила щодо змін у виконанні.
Клієнт повинен перевірити, який договірний договір найбільше відповідає його інтересам. Чи має сенс, наприклад, включати норми щодо самореалізації або про зобов'язання вдосконалювати? Які санкційні правила (контрактні штрафи, правила щодо бонусних виплат, правила щодо одноразової компенсації, варіанти припинення) клієнт вважає необхідними, а які можна поєднувати, не загрожуючи дійсності угоди?
Правознавство
Згідно з рішенням BGH (рішення від 10 червня 1999 р., VII ZR 215/98), юридична природа та застосовне договірне право в першу чергу залежать від укладених угод. Вони в першу чергу визначають, які правові положення застосовуватимуться у разі суперечки або при тлумаченні договору. Відповідно до цього, договірне право на роботу та послуги також може застосовуватися, наприклад, якщо підрядник не береться виключно за завдання, орієнтовані на успіх, але вони переважають настільки, що вони формують договір. Позначення договору не має значення для рішення щодо того, який закон застосовується. У разі суперечки питання про те, який тип договору домінує у угоді між замовником та підрядником, може мати центральне значення та пов'язане з високими фінансовими ризиками. Досвід показав, що неправильні оцінки в цій галузі такі ж часті і мають серйозні наслідки, як і непомічені неефективні договірні умови.
Неповна складання договору: наслідки та ризики
Тому проблематично, якщо складання проекту контракту на ЗМ містить лазівку, і незрозуміло, чи слід зараз оцінювати конкретне питання відповідно до закону про контракти на роботу чи послуги. Це особливо важливо, якщо розглянуті законодавчі положення призводять до різних результатів. Питання відповідальності, строків позовної давності, строку погашення та забезпечення винагороди, права розірвання та наслідки припинення завжди залежать від юридичної кваліфікації як контракту на виконання робіт чи послуги. Залежно від кваліфікації існують різні правові наслідки.
Наприклад, згідно з договірним законодавством, клієнт може відмовити в узгодженому винагороді у випадку неповноцінного виконання роботи і має право вимагати додаткового виконання. У контрактному праві послуг, з іншого боку, дефект послуги не означає права на зниження ціни та права відмовити у виконанні, оскільки договірне законодавство про послуги не визнає жодних гарантій. Тому важливо, чи потрібно 3-4 прибирання на тиждень чи «чисті» кімнати [1].
Висновок
Контракт на FM вимагає високих вимог до партнерів у FM. Він займається складними юридичними та технічними питаннями і вимагає як розуміння практики FM, так і високого ступеня спеціалізації у складанні договорів. Договір FM повинен бути розроблений таким чином, щоб правові відносини та послуги між договірними сторонами регулювалися точно і якомога повніше [2]. Це єдиний спосіб встановити довгострокові ділові відносини на юридично надійній основі та уникнути подальших юридичних суперечок.
[1] Прибирання - це майже нескінченна тема у FM,
що неодноразово породжує юридичні суперечки щодо великих грошових сум. Спроба визначити "чистий" є однією з найцікавіших деталей, і автор усвідомлює, що приклад служить більше ілюстрацією і не представляє рекомендованої альтернативи фіксованим інтервалам чищення. [2] У випадку типових контрактів, на цьому етапі слід проявляти обережність. Навіть дуже хороші версії, такі як типовий контракт GEFMA, можуть служити лише основою для подальшого уточнення в окремих випадках і, якщо поводитись надто необережно, можуть привести саме до тих результатів, яких ви хочете уникнути - правова невизначеність.