Оренда нерухомості без оренди, LMP або LMNP LégiFiscal
У контексті податку на прибуток платник податку, який орендує житло, має право вибору між орендною платою та професійною мебльованою орендою (LMP) або непрофесійною (LMNP). Правові норми та оподаткування сильно відрізняються від одного режиму до іншого.
Резюме
Доступ до вашого вмісту
навіть офлайн
Голі оренди або оренда меблів? ¶
Оренда будинку дозволяє платнику податків отримувати додаткові доходи. Перше питання, яке слід задати, - визначити, чи буде це орендований або мебльований прокат.
Щоб розглядати як мебльовану оренду, вітальня повинна бути забезпечена всіма необхідними меблями та обладнанням. У цьому випадку власнику доведеться «інвестувати», зокрема, в шафи, холодильник, ліжко, варильну поверхню, посуд, стіл, стільці тощо. (встановлено указом від 31 липня 2015 року, що набрав чинності 1 вересня 2015 року).
Указ № 2015-981 від 31 липня 2015 р., Що фіксує перелік предметів меблів для мебльованого житла - стаття 2
Меблі мебльованих помешкань, згадані у статті 25-4 вищезазначеного закону від 6 липня 1989 року, включають щонайменше такі елементи:
1 ° постільна білизна, включаючи ковдру або ковдру;
2 ° пристрій для приховування вікон у приміщеннях, призначених для використання в якості спалень;
3 ° варильні тарілки;
4 ° духовка або мікрохвильова піч;
Холодильник і морозильник на 5 ° або, принаймні, холодильник, обладнаний відсіком, що забезпечує температуру нижче або рівну - 6 ° C;
6 ° посуд, необхідний для прийому їжі;
7 ° кухонне начиння;
8 ° Стіл і сидіння;
9 ° Полки для зберігання;
10 ° освітлення;
11 ° Обладнання для обслуговування домогосподарств, адаптоване до особливостей приміщення.
Отже, початкові інвестиції більші для мебльованої квартири. Натомість мебльована оренда є юридично більш гнучкою, ніж орендована. Більшість умов мебльованої оренди вільно встановлюються сторонами (застава, оренда тощо). Оренда голих речей в основному регулюється законом від 6 липня 1989 року.
Голий прокат
Мебльована оренда
Тривалість
первинна оренда
Повідомлення від
орендодавець
За 6 місяців до закінчення терміну оренди
Повідомлення орендаря
3 місяці (1 місяць
У деяких випадках)
Враховуючи коротший термін оренди та попередження, мебльована оренда житла більше підходить студентам або людям, які бажають залишатися в будинку ненадовго. Ці люди загалом оцінюють відсутність необхідності інвестувати безпосередньо в меблі. Мебльована оренда в основному стосується житлових приміщень невеликої площі (студії та 2 кімнати).
Податковий та соціальний режим ¶
Якщо мебльована оренда вимагає додаткових вкладень в обладнання та меблі, тим не менше, вона отримує вищий податковий режим, ніж проста оренда (за винятком конкретних заходів, таких як закон Штрельє чи Пінеля).
Існує 2 мебльовані режими оренди:
- непрофесійна оренда меблів (LMNP)
- професійна мебльована оренда (LMP).
У всіх випадках (гола оренда, LMNP або LMP) платник податку може вибирати між мікрорежимом (якщо валовий дохід від оренди не перевищує певної суми), що дозволяє зберегти суму нарахувань, оцінених за єдиною ставкою, та фактичний режим (звичайний реальний або спрощений реальний), що дає змогу вирахувати фактично понесені витрати. Мікрорежим не позбавлений недоліків, оскільки платник податків (гола оренда, LMNP або LMP) не може визнати або нарахувати дефіцит. Проте він може вибрати власне дієту.
У наведеній нижче таблиці узагальнено основні податкові характеристики цих 3 режимів.
Голий прокат
LMNP
LMP
Категорія податку на прибуток
BIC (промисловий та комерційний прибуток) непрофесійний
Умова, щоб мати від цього користь
Немає необхідних умов
3 умови для отримання вигоди від статусу LMP:
Звільнення податку на прибуток
Житло, платником податку якого залишається за користуванням
Оренда ліжко та сніданку, якщо орендна плата не перевищує 760 євро на рік.
Мебльована оренда однієї або декількох кімнат у їх основному помешканні за умови, що помешкання є основним помешканням орендаря та що орендна плата встановлена в розумних межах (190 €/м² на рік в Іль-де-Франс та 140 €/м² на рік в інших регіонах у 2020 році).
Мікро дієта
Застосовується як право, якщо загальний валовий дохід від власності не перевищує 15 000 євро за податковий рік
Застосовується за умови щорічного обороту менше 176 200 € для сільських будиночків, мебльованих туристичних закладів та ліжко та сніданок, або 72 600 € в інших випадках.
Оподаткування мікрорежиму
30% зниження цього валового доходу.
Варіант реального податкового режиму, дійсний протягом 3 років.
Стандартне зниження на 71% для сільських будиночків, мебльованих туристичних номерів та кімнат для гостей та 50% в інших випадках.
Реальний режим: бухгалтерські зобов’язання
Відсутність бухгалтерських зобов’язань
Обов'язок вести бухгалтерські рахунки, ідентичні обліковим записам торговця
Реальний режим: податкові зобов'язання
Декларація про доходи від власності № 2044, що додається до декларації № 2042
Форма n ° 2042C (додаток до декларації про прибуток)
+ Форма № 2031 (податкова декларація з балансом, результатом та додатками)
Реальний режим: франшизні витрати
Витрати на ремонт та обслуговування, адміністративні та управлінські витрати, які несе власник (стаття 31 ЗГІ), телефонні та кореспондентські витрати обмежені 20 євро за номер
Витрати на ремонт та обслуговування, адміністративні та управлінські витрати, які несе власник
+ Передача податків, сплачених при придбанні (негайний загальний відрахування або розподіл протягом 5 років)
+ Знос нерухомості, без урахування земельної ділянки
Реальний режим: зарахування дефіцитів
Розмір загального доходу обмежений 10 700 євро, без урахування процентних позик і лише за житло, орендоване як мінімум на 3 роки.
Частина дефіциту, яка перевищує 10 700 євро або виплачується за рахунок позики, є лише доходом від власності на наступні 10 років.
Стягується з прибутку від орендної плати, здійсненої на непрофесійній основі протягом наступних 10 років.
Стягується із загального доходу платника податку без обмеження суми.
Оподаткування приросту капіталу
Відповідно до режиму нерухомості прирост капіталу для фізичних осіб
Відповідно до режиму нерухомості прирост капіталу для фізичних осіб
Вибуття, що підпадає під режим професійного збільшення капіталу
Приріст капіталу, звільнений від ПД, якщо діяльність здійснюється більше 5 років і якщо дохід без ПДВ (в середньому за 2 попередні роки) становить менше 90 000 євро.
Від 90 000 до 126 000 €, зменшення зменшується.
Оподаткування в МФУ
Нерухомість, що підпадає під дію IFI
Нерухомість, що підпадає під дію IFI
Звільнення від IFI для професійних товарів
Місцеві податки
Обкладається податком на майно
Обкладається податком на майно та ЗЗСЄ
Обкладається податком на майно та ЗЗСЄ
Соціальні внески TNS
Ні (але оподаткування чистого доходу від внесків на соціальне страхування у розмірі 17,2%)
Ні, якщо дохід від мебльованої оренди не перевищує 23000 євро на рік. Нижче цього порогу цей дохід підлягає сплаті внесків на соціальне страхування у розмірі 17,2%.
Платник податків, на який поширюються внески TNS
ПДВ
Голі оренди житлових приміщень: звільнені від ПДВ
В принципі: звільнення від ПДВ
Виняток (стаття 261 D-4 ° CGI): оподатковуються 6 категорій операцій, зокрема оренда лізингодавцем приміщень, що пропонують, крім житла, щонайменше 3 з наступних 4 послуг:
Дієта ЛМП: не завжди цікава ¶
Беручи до уваги ці відмінності в податковому режимі, хоча початкові інвестиції здаються більшими (обладнання та меблі), оренда мебльованих приміщень є вигіднішою з податкової точки зору.
Мікрорежим пропонує вищу надбавку, а для реального режиму також можна вирахувати реєстраційні збори, сплачені під час придбання, а також амортизацію майна (без земельної ділянки). Ці режими (LMP та LMNP) насправді особливо цікаві, коли необхідні капітальні ремонти. Дійсно, ці роботи підлягають франшизі. Більше того, багато платників податків обирають такий режим, щоб отримати дефіцит.
Розподіл дефіциту в мебльованій оренді здається більш цікавим у LMP. За цього режиму дефіцит може бути віднесений безпосередньо до загального доходу, тоді як у LMNP він пояснюється лише прибутком LMNP протягом наступних 10 років.
Однак така дієта ЛМП не така вже й завидною. Умови доступу, насамперед, досить обмежувальні (потрібно мати річний дохід> 23 000 € TTC). Крім того, слід зазначити, що зарахування дефіциту на загальний дохід є досить рідкісним фактором. Дійсно, стаття 39 C II 2 CGI передбачає, що за режимом LMP забороняється реєструвати податкові дефіцити, що підлягають зменшенню амортизації. Однак більшу частину часу ці знецінення становлять одне з основних витрат на отримання дефіциту. Однак ці не вирахувані амортизаційні відрахування можуть бути відкладені або нараховані на прибуток від капіталу, реалізований згодом, без обмеження тривалості.
Нарешті, режим ЛМР має ще один серйозний недолік. Він зобов'язує платника податків робити внесок у систему соціального забезпечення для самозайнятих робітників (колишня RSI) на основі суми прибутку та на основі реалізованого приросту капіталу. Коли результат є нульовим або навіть дефіцитним, платник податків все ще несе відповідальність за внески на мінімальній основі.
Нарешті, уточнимо, що навіть якщо податкові пільги вигідніші при оренді меблів, в LMP, як і в LMNP, необхідно вести бухгалтерський облік. Також рекомендується звернутися до бухгалтера. Голі оренди з перевагою того, що необов’язково вимагають бухгалтерського обліку.
Голий прокат
LMNP
LMP
Переваги
Ніяких вкладень у меблі та обладнання
Прості бухгалтерські та податкові зобов’язання
Численні податкові пільги
Численні податкові пільги
Розподіл дефіциту на загальний дохід
Знижений податок на спадщину для спадкоємців
Недоліки
Більш сувора законодавча база
Менш привабливий податковий режим, ніж орендована оренда
Вартість меблів та обладнання має статус "мебльована"
Зобов'язальні бухгалтерські та фіскальні зобов'язання (крім мікрорежиму)
Внесення дефіцитів обмежене
Вартість меблів та обладнання має статус "мебльована"
Поверх 23 000 €, щоб отримати вигоду від статусу
Зобов'язальні бухгалтерські та фіскальні зобов'язання (крім мікрорежиму)