Оренда нерухомості Який податковий режим є найцікавішим між законом ДЕНОРМАНДІЇ та Росією
Інвестиції в оренду нерухомості можуть здійснюватися за декількома податковими режимами, це може означати використання:
- З закону PINEL щоб отримати вигоду зі зниження податку до 21% від собівартості придбаної квартири чи будинку нової або яку майбутній орендодавець збудував у так званому напруженому районі, де відсутність житла є серйозною (див.
- З закону Коссе з метою отримання надбавки на суму оподатковуваного доходу від 50% до 85% залежно від місцезнаходження будівлі (квартири чи будинку) та рівня орендної плати; (див. "Закон COSSE: умови отримання вигоди від зменшення доходу від власності Коссе");
- З закону ДЕНОРМАНДІ для того, щоб отримати вигоду зі зниження податку, щоб отримати вигоду зі зниження податку до 21% від собівартості квартири чи будинку, коли останній, який знаходиться у прийнятному місті, стане предметом ремонтних робіт, зокрема енергетичних, сума якого сягає 33% від ціни придбання будівлі.
- Або просто класичний механізм дефіциту земель, який дозволяє власнику лізингодавця відрахувати з його оподатковуваного доходу суму робіт, проведених з ремонту будинку чи квартири (див. «Оренда майна: ці роботи та збори не підлягають вирахуванню з доходу від майна»).
Усі ці податкові режими, не кажучи вже про мебльовану оренду та можливість SCI сплатити корпоративний податок, є темами, які ми вичерпно висвітлюємо в новому виданні нашої книги "Інвестування в нерухомість" .
Я пропоную вам детальніше зупинитися на законі ДЕНОРМАНДІЇ та механізмі дефіциту землі. У багатьох ситуаціях інвестор у нерухомість може вагатися між цими двома привабливими податковими схемами.
Деякі елементи роздумів, щоб вибрати між податковим режимом закону ДЕНОРМАНДІЇ та механізмом дефіциту землі.
Податковий режим закону ДЕНОРМАНДІ видається особливо привабливим для всіх інвесторів у нерухомість, зокрема для тих, чия гранична категорія є найвищою. Дійсно, скористатися законом ДЕНОРМАНДІ означає відмовитись від ідеї зменшити прибуток від власності, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток, завдяки відрахуванню на роботу, але віддавати перевагу застосуванню зниження податку, ставка якого становить 2% від вартості майна протягом 9 років, потім 1% на рік протягом 10, 11 та 12 років.
Таким чином, власник-орендодавець, дохід якого оподатковується граничним податковим пакетом 30%, 41% або 45%, може віддати перевагу скористатися податковою відрахуванням виконаної роботи, а не зменшенням податку за єдиною ставкою. Таким чином, як ми докладно розповідаємо в цій статті "Чи цікаво зниження податку" DeNormandie "за оренду нерухомості в старому?", Вибір податку між Денормандією та дефіцитом землі буде залежати від:
- Гранична податкова категорія інвестора (0%; 14%; 30%; 41%; 45%), яку не слід плутати із середньою ставкою податку (див. "Формула розрахунку податку на прибуток 2020: Шкала та знижка змінені" );
- Важливість роботи, яку потрібно виконати. Дійсно, ставка зниження податку ДЕНОРМАНДІ обчислюється на загальній собівартості будівлі (придбання + роботи), тоді як податкова знижка за роботи в контексті дефіциту землі буде стосуватися лише суми виконаних робіт. Наприклад: чи краще скористатися зниженням податку на 21% від загальної ціни інвестиції або мати можливість вирахувати роботу з мого оподатковуваного доходу ?
Відповідь на це запитання непроста. У нас немає вибору, ми повинні робити моделювання за допомогою нашого симулятора закону DENORMANDIE.
Візьмемо конкретний приклад, щоб зрозуміти. Зверніть увагу, що ви можете адаптувати цей приклад до своєї особистої ситуації за допомогою безкоштовного використання нашого симулятора закону DENORMANDIE.
Але перед тим, як детально розглядати обчислення у решті статті, ось висновки:
| НОРМАНДІЇ | ЗЕМЕЛЬНИЙ ДЕФІЦИТ | |||
| Середня економія зусиль за 20 років | -485,39 євро | -€ 571,11 | ||
| Вартість активу на кінець 20 років (період моделювання) = Вартість активу через 20 років, | 216 250,00 євро | 216 250,00 євро | ||
| Різниця в збагаченні між інвестицією PINEL та фінансовими інвестиціями типу страхування життя, що оплачуються у розмірі 2% | 93 992 євро | 68 411,71 євро | ||
| Прибутковість оренди майна наприкінці 20 років (?) | 4,02% | 4,02% | ||
| IRR (внутрішня норма прибутку) | 7,12% | 4,96% | ||
Але будьте обережні, залишається суттєва різниця між двома режимами оподаткування: Поводження з роботами в контексті приросту капіталу від нерухомості під час перепродажу ! Згідно із законом ДЕНОРМАНДІ, приріст капіталу буде розраховуватись за різницею між ціною продажу будівлі та загальною ціною його придбання (придбання + роботи), тоді як за механізмом дефіциту землі роботи, відраховані з податку, не можуть бути враховані а приріст капіталу від нерухомості буде розрахований за різницею між сумою придбання + 15% фіксованою ставкою через 5 років та ціною продажу.
Але все-таки необхідно, щоб усі можливі роботи були прийнятними та відповідали умовам закону ДЕНОРМАНДІЇ (див. "Закон ДЕНОРМАНДІЇ: Привабливе, але неможливе отримання звільнення від податку в оренді майна?").
Щоб усунути цю основну різницю в податках, необхідно розглянути можливість утримання будівлі принаймні 30 років (див. «Симулятор приросту капіталу від нерухомості 2020: Зниження податку залежно від тривалості утримання»).
Коротше кажучи, у нашому прикладі інвестора з IMR 30%, безумовною перевагою є інвестування в рамках податкової системи закону ДЕНОРМАНДІЇ.