Оренда від A-Z - Що орендарі повинні знати, щоб укласти контракт
Прочитайте в цьому посібнику:
Для більшості орендарів переїзд в нову квартиру починається з підпису: договір оренди запечатує, що орендар та орендодавець домовились. У день X орендар може переїхати і повинен сплатити орендодавцю суму Y у вигляді орендної плати. Однак оренда може зробити набагато більше. Оренду житла можна регулювати до найдрібніших деталей - від компенсаційних виплат до депозитів, строків попередження та косметичного ремонту до способу оплати орендної плати.
Шукаю подальших порад щодо предмету договорів оренди?
Можливі усні договори оренди
Оренда навіть не повинна бути укладена письмово. Усні договори оренди житла можливі і в більшості випадків навіть вигідні орендарям. Якщо орендар та орендодавець не укладають окремих домовленостей щодо певних тем, застосовується загальне законодавство про найм. Відповідно до закону, косметичний ремонт, наприклад, є питанням орендодавців. Однак орендодавець може передати свій обов’язок орендарю за допомогою договору оренди. Якщо нічого не погоджено, орендар в порядку.
Строкові та безстрокові договори оренди
Якщо оренда укладається усно, її тривалість необмежена. Письмові договори оренди, навпаки, також можуть бути обмежені в часі - тоді йдеться про так звані "тимчасові договори оренди". Обов’язковою умовою строкового договору оренди є те, що орендодавець вказує причину строку, коли укладається договір. Можливі причини - особисті потреби, знесення, ремонт або використання квартири як фабрики чи службової квартири для працівників орендодавця після закінчення строку.
На відміну від безстрокової оренди, тимчасову оренду розривати не потрібно. Він закінчується автоматично в погоджений термін придатності. Право на спеціальне припинення може існувати лише у виняткових випадках. На додаток до часового обмеження можливий також мінімальний строк контракту для договорів оренди, коли орендарі погоджуються на відмову від припинення договору максимум на чотири роки. Після закінчення мінімального строку контракту договір може бути розірваний із встановленим законодавством строком попередження.
Суборенда: орендар як орендодавець
Спеціальні правила припинення стосуються також договорів суборенди. За допомогою договору суборенди орендар може сам стати орендодавцем. Можливе як повне, так і часткове здавання в оренду квартири. Якщо піднаймач переїжджає, він не має прямих договірних відносин із фактичним орендодавцем квартири. Це також означає, що суборенда не закінчується автоматично в кінці основного договору оренди.
Договори, орієнтовані на орендарів та ворожі до орендарів
У рамках законодавчих вимог договір оренди може бути розроблений таким чином, щоб він був дружнім до орендарів або ворожим до орендарів. Чим простіша оренда, тим вигідніше вона зазвичай для орендаря. Якщо договір не містить домовленості щодо такого питання, як косметичний ремонт, застосовується те, що передбачено законодавством. І в багатьох випадках це особливо захищає орендаря.
Однак із спеціальними договірними положеннями орендодавець має можливість перекласти різні свої обов'язки на орендаря: косметичний ремонт, дрібний ремонт, зимова служба чи прибирання будинку можуть бути передані орендарю в договорі оренди. Виключення відповідальності навіть звільняє орендодавця від необхідності виправляти дефекти.
Індивідуальні угоди, форми контрактів та зразки договорів оренди
Все, що є в договорі оренди, теоретично може вільно обговорюватися між орендарем та орендодавцем до підписання. Тоді говорять про так звані індивідуальні угоди. Однак у більшості випадків орендар не бере участі у складанні договору оренди, але йому представляють готовий документ на підпис.
Дуже мало орендодавців стикаються з проблемою складання нового, індивідуально розробленого договору оренди житла для кожного нового орендаря, але замість цього використовують шаблони, так звані форми договорів оренди, які можна придбати в канцелярських магазинах або завантажити в Інтернеті. Угоди про оренду бланків, як правило, розроблені не нейтрально, а містять застереження, що стосуються орендарів або ворожих орендарів, залежно від видавця.
Не існує такого поняття, як нейтральний зразок договору оренди, який підходить кожному орендарю в Німеччині. Типовий договір оренди був виданий Федеральним міністерством юстиції в 1976 році, але після реформи законодавства про оренду житла найпізніше 2001 року він більше не може служити орієнтиром. Натомість договори, що сприяють орендарям, видаються організаціями, що захищають орендарів, а договори, що сприяють орендодавцям, - об’єднаннями орендодавців.
Недійсні положення: Закон має перевагу над контрактом
Незалежно від того, погоджуються орендарі на індивідуальні переговори чи оренду форми, оренда може містити недійсні положення. Отже, орендарям в ідеалі слід перевіряти чинність договору оренди до його підписання. Крім того, положення, які були чинними на момент їх підписання, можуть стати недійсними внаслідок нової судової практики.
Прекрасним прикладом цього є положення про косметичний ремонт, оскільки вони часто входять у форми договорів оренди. Протягом останніх років Федеральний суд визнав неефективними велику кількість положень про оновлення. Якщо договір оренди містить пункт про косметичний ремонт, який зараз є недійсним, це означає для орендарів, що їм не доведеться проводити ремонт, хоча це було спочатку погоджено в контракті.
Мінімальні вимоги до договору оренди
Якщо укладено письмовий договір оренди, документ повинен відповідати кільком мінімальним вимогам і містити таку інформацію: імена договірних сторін, детальний опис квартири, розмір орендної плати, дата початку договору та підписи договірних сторін. Орендарі можуть вільно вирішувати, які інші угоди включаються в контракт. Єдиною умовою є те, що пункти не є аморальними або не порушують закон.
Нехай юрист перевірить договір оренди
Більшість законодавства про найм залежить від договору найму. Відповідно, орендодавці часто намагаються включити в договір пункти, які є невигідними для орендарів. Такі пастки непросто виявити непростим людям. Як клуб захисту орендарів, ми хочемо захистити вас від таких дорогих пасток - перегляд вашого договору оренди включається до членства в MieterEngel.
Спеціалізовані адвокати-партнери MieterEngel нададуть вам надійну підтримку у всіх питаннях, що стосуються законодавства про оренду житла. Як член, ви можете перевіряти та відповідати на ваші індивідуальні запитання щодо договору оренди.
Інформація: Цей посібник не замінює юридичну консультацію. Зверніться за порадою до наших юристів-партнерів.