Основне місце проживання дуже вигідне оподаткування
Володіння вашим основним місцем проживання дозволяє вам отримати певні податкові пільги, які далеко не мізерні. Це один із елементів, який найменш оподатковується у Франції, але до якого часу ця податкова лазівка триватиме ?
Поширюються чутки про включення до податку на прибуток фіктивної орендної плати, яка надходить від проживання у вашому домі. Що це насправді? І повне звільнення від оподаткування прибутку від нерухомості основного місця проживання - це та перевага, яка триватиме, коли уряд прагне збільшити доходи та зменшити витрати ?
Давайте розглянемо переваги власників будинків та ризики їх зменшення. Зміни, які можуть похитнути вибір між орендою або купівлею будинку.
Коли житло визнається вашим основним місцем проживання ?
- Поняття основного місця проживання ґрунтується на двох основних характеристиках: Це місце, де ви зазвичай і справді проживаєте зі своєю сім'єю.
- Тут ви маєте свої професійні та матеріальні інтереси.
Тому ми могли б дати визначення основного місця проживання таким чином: "Проживання, в якому ви проживаєте більшу частину часу і яке дозволяє їхати на своє звичне місце роботи та виконувати свої обов'язки".
Вся інша нерухомість, якою ви володієте, тоді вважається вторинною резиденцією, і це незалежно від їх поточного використання: справжній другий дім у тому сенсі, що це ви використовуєте це майно як інше житло протягом року, інвестиції в оренду, вільне житло тощо .
Отже, немає можливості подвійного основного місця проживання для того самого податкового домогосподарства. Визначення основного місця проживання для оподаткування дуже чітке з цього питання, як ви можете бачити на сайті service-public.fr.
Якщо у вас є два чи більше об’єктів нерухомості, вам потрібно визначити, яке з них є вашим основним місцем проживання, коли ви заповнюєте декларацію про прибуток. Зверніть увагу, податкові органи можуть у будь-який час вивчити правдивість цієї декларації та встановити необхідні санкції на випадок обману для зменшення вашого оподаткування.
У більшості випадків адміністрація дуже просто перевірити, чи житлом, задекларованим як основне місце проживання, є те, в якому ви фактично проживаєте: школа ваших дітей, місце роботи, пошта, рахунки, споживання електроенергії тощо.
Податкова ніша без будь-якого порівняння з точки зору прибутку
Перелік основних податкових переваг основного місця проживання великий і може призвести до реальних економій грошей для його власника:
1. Припиніть платити оренду
Коли немає іпотеки для погашення покупки, орендодавець має де жити, не платячи орендної плати. Він також не сплачує за це податки, крім податку на майно, який залишається мінімальним щодо вартості майна та цієї переваги.
Деякі люди вважають володіння вашим основним місцем проживання подібним до того, щоб платити собі оренду. З цієї фіктивної орендної плати немає податку, який можна розглядати як звичайний прибутковий дохід від власності. Тому власники будинків отримують тут дуже привабливу податкову перевагу. Далі ми побачимо, що деякі консалтингові фірми рекомендують включати дохід від цієї фіктивної орендної плати у податок на прибуток.
2. Не платити податки з приросту капіталу від нерухомості
Ще один дуже вигідний податок для тих, хто придбав основне місце проживання: вони не будуть платити жодного податку, якщо вони реалізують прибуток від нерухомості під час продажу цього майна. Це справедливо незалежно від величини приросту капіталу та періоду володіння квартирою чи будинком.
Це повне звільнення від податків на прибуток від капіталу від основного місця проживання дозволило заощадити тисячі євро більше, ніж друге житло для тих, хто скористався цим, скориставшись нинішньою величезною бульбашкою нерухомості.
Знову ж таки, не виключено, що ці гроші, зароблені на вартості вашого будинку чи квартири, оподатковуються певним чином у порівнянні з іншою нерухомістю в найближчі роки.
Увага отже, також наслідки зміни від основного місця проживання до орендної інвестиції, коли приріст капіталу від нерухомості стає оподатковуваним, як тільки підписується договір оренди.
3. Скористайтеся різною фінансовою допомогою для придбання або робіт
Держава запровадила низку житлових пільг, деякі з яких доступні лише тоді, коли це основне місце проживання.
Для фінансування придбання вашого основного місця проживання в основному існує позика з нульовою ставкою, яка є безкоштовним кредитом на придбання нового житла, доступного за певних умов, перевірених коштами.
Існують також різні податкові пільги або субсидії, які приносять користь лише роботі, що проводиться в основному помешканні:
- Податковий кредит сталого розвитку та бонус у розмірі 1335 євро за роботи з енергетичного оновлення.
- Податковий кредит на пристосування житла для людей похилого віку та інвалідів.
4. Зменшити вартість його активів, задекларованих для ISF
Для тих, хто має значні активи, потрібно подати декларацію про вартість цих активів до податків згідно з податком на солідарність із долі (ISF). Декларується нерухомість за ISF на основі його ринкової вартості, тобто його поточної вартості на ринку нерухомості.
Щодо майна, яке ви оголошуєте основним місцем проживання, ви отримуєте знижку на 30% від його вартості. Якщо ви є щасливим власником красивого головного помешкання, ви декларуєте лише 70% вартості для оцінки своїх активів.
Дуже важливі відмінності порівняно з орендними інвестиціями
Той, хто хоче інвестувати в нерухомість, може задатися питанням, чи краще їм купувати своє основне місце проживання чи інвестувати в оренду нерухомості.
Подивившись на список інтересів придбання його основного місця проживання порівняно з орендними інвестиціями (без податків на майно, податків на прирост капіталу, зменшення вартості МФВ, додаткової фінансової допомоги) ми розуміємо, що держава настійно заохочує основне місце проживання порівняно з придбанням житла для його оренди.
Однак варто пам’ятати, що, незважаючи ні на що, лише вкрай рідко фінансово варто придбати своє головне місце проживання на короткий термін (щонайменше 6 років). Ось чому, коли ситуацій більше, ніж можна подумати, інвестування в оренду нерухомості може бути набагато вигіднішим, ніж придбання власного будинку. Це те, що ми детально описуємо в нашій статті про інвестиції в нерухомість, залишаючись орендарем вашого будинку.
Ближче до кінця повного звільнення від податку на прибуток від капіталу основного місця проживання ?
Можливо, звільнення від податку на прибуток від капіталу, реалізований при продажу головного будинку, у наступні роки більше не буде повним.
Дійсно, уряд Саркозі припустив, що ця важлива податкова перевага є надто дорогою і що цей грошовий прибуток, досягнутий зростанням цін на житло, повинен частково оподатковуватися. Це не здійснилося з огляду на масштаб реакцій, але це чутки, які регулярно спливають.
Отже, до якого часу основне місце проживання буде повністю звільнено від податку на прибуток від капіталу від нерухомості? Дуже розумний, хто може відповісти на це питання. Ми можемо лише думати, що якби це було застосовано одного дня, це було б за певних умов і відрізнялося б від поточного податку на прирост капіталу від вторинних будинків у 2021 році.
Чи збираємось ми платити податки з фіктивного доходу, який забезпечується правом власності на наш дім ?
Коли ви є власником будинку, в якому проживаєте, ви можете вважати, що це становить плату за оренду житла. Ми фактично є орендарем і власником одного майна. Це поняття обчислюваної орендної плати з’явилося у вересні 2013 року, коли Conseil d'Analyse Économique (CAE) рекомендував уряду враховувати вартість приписаної ренти у дохід, отриманий його орендодавцем, у своїй декларації з податку на прибуток. Це вже зроблено в інших країнах.
Існують різні можливості для встановлення цього типу пристроїв, зокрема, враховуючи чи ні позикові відсотки, що сплачуються для відшкодування фінансування цього житла. Детальна інформація щодо врахування інших витрат, спричинених цим житлом, і які можна відняти від цього помешкання, не існує, оскільки існує перелік витрат, що підлягають вирахуванню з доходу від власності на оренду майна.
Якби така зміна була застосована, це могло б виявитись дуже дорогим для всіх, хто володіє своїм головним будинком і у кого більше немає іпотеки для погашення, пов’язаної з цим будинком.
Прийти до висновку: Вигоди від первинного проживання реальні і дуже важливі, але вони, ймовірно, зменшаться в найближчі роки, якщо уряд припинить щороку відчувати дефіцит. Усі ці пільги можна зменшити та зробити менш привабливим володіння вашим основним місцем проживання. Тому важливо стежити за змінами з цього питання, якщо у вас є проект купівлі нерухомості або якщо ви вже є власником свого будинку.
Ще не власник ?: безкоштовно завантажте наш посібник з купівлі нерухомості в 2021 році, щоб скористатися великою кількістю інформації перед покупкою, а також наші основні поради.
Ви також можете знайти все про нерухомість у своїй податковій декларації та наші пояснення щодо різних способів зменшення податків за допомогою інвестицій у нерухомість.