Паризька нерухомість у 18 столітті
1 Міська земельна рента часто розуміється як створення вартості, що генерується урбанізацією чи будівництвом, прибуток, отриманий власником землі [1]. Тому це приваблює історією власності. Сьогодні це пов’язано з різними процесами оцінки будівель відповідно до типів бірж, товарів та суб’єктів, від духовенства до мулярів [2]. Використання старих земельних книг за допомогою комп’ютерів полегшує цей процес з метою просторової реконструкції нерівностей та динаміки спадщини. Настільки, що земельний обмін у місті, зрештою, на відміну від сільського світу, все менше і менше розглядається з точки зору ринку [3]. Але орендну плату можна також аналізувати як прибуток, отриманий власником орендованого майна. З історіографічної точки зору, орендна плата знаходиться в перспективі вивчення економічної ситуації. Таким чином, Париж був предметом розслідування щодо їх довгострокового розвитку [4]. Хоча в даний час інтерес більше орієнтований на умови проживання та способи витребування суміжних прав, поняття прибутковості будівель все ще породжує нові дослідження [5].
3 Париж зберігає лише уламки своєї податкової системи. Залишилися лише ролі податку на шлам 1637 р., Які забезпечують глобальний розподіл власності, але не говорять багато про ринкову вартість місць, що оподатковуються відповідно до довжини фасаду (іграшки) та "гідності" ”Житла (porte cochère чи ні) або житла їх власника [7]. Що стосується двадцятого, податки, пропорційні до орендної плати, зібраної протягом вісімнадцятого століття, вони зникли з архівів, хоча вони надають цінну інформацію в інших місцях [8]. Однак можна запропонувати деякі конкретні уявлення, які збігаються, щоб вказати, яка частка орендарів перевищує 90%.
| Датується | Розташування | Зразок (кількість будівель) | Мешканці власника |
| 1708 | rue de la Barillerie | 71 (магазини) | 5 (7%) |
| 1757 [9] | Місто та мости | 490 (включаючи 3 кіоски та 7 пороків м'ясника) | 28 (6%) |
| 1786 рік | Зали та майданчики | 348 | 28 (8%) |
4 Загальна ситуація ще більш виражена. Париж справді містить великі будинки, в середньому 25 людей, а то й 45 у старому центрі, подібно до Ліона [10]. У середині 18 століття Венеція та Руан пропонували значно нижчі середні показники (від п’яти до десяти людей на будинок), Мілан досягав 21 [11]. Тому, якщо ми припустимо, що три-чотири домогосподарства займають одну й ту саму будівлю, ми отримуємо від 1,5 до 2,5% домогосподарств, що володіють своїм житлом. Інші підходи підтверджують цей дуже низький показник. Вибірка з 1600 запасів після смерті в 17-18 століттях дає 14% власників-мешканців [12]. Кожне третє домогосподарство, що має запас, щедра частка, менше 5% з них будуть власниками. Як зазначав анонім в 1619 році, робітники є орендарями, коли багаті мають спадщину [13]. Париж - не одиничний випадок [14].
| Датується | Розташування | Мешканці власника |
| 1633 рік | Мілан | 7% |
| 1661 рік | Венеція | 6% |
| 1740 рік | Венеція | 2% |
| бл. 1800 | Турин | 5% |
6 Таким чином, продаж є дуже рідкісним актом, коли, з іншого боку, оренда є дуже звичайною. Їх відповідна частота дає перше наближення. У протоколах нотаріуса Анрі Буте, за правління Людовика XIV, паризькі договори оренди становлять 6% від загальної кількості актів, продажі менше 1% [22]. Але до приблизно 2000 орендних договорів, що укладаються щороку, ми повинні додати договори оренди, передані під приватним підписом або укладені усно, за більш гнучких умов та вигідних для орендодавця (19 століття буде говорити про «оренду житла») [23]. Отже, співвідношення оренди та продажу, майже все яке дісталося нотаріусам, зменшує розрив, який здається розумним розміщувати як мінімум 1 із 10.
9 Цей показник - це не просто вигадка, відірвана від цін. Сімейні трансфери справді становлять основну частину змін землі. У 1832-1833 рр. Загальна швидкість переказів, включаючи всі паризькі перекази, коливатиметься від 4 до 5% запасів, як і для сучасної Венеції (4,5% у періоди стабільності). В останньому випадку безрецептурні продажі становлять лише третину переказів, і ми можемо припустити, що ця частка не дуже відрізняється в Парижі [36]. Вартість обміну не обов'язково відповідає ціні, яку власник отримує на ринку. Відмінності між цінністю сімейної спадщини та безрецептурними або аукціонними цінами можна розуміти як переклад сімейних зв’язків, що впливають на трансакції [37]. Але різниця між цими трьома видами передачі не збігається з різницею між батьками та іноземцями: спадкоємці можуть вдатися до аукціону, аукціону у нотаріуса або суду, відокремитись або залишити спільне володіння.
11 Отже, в угодах діє механізм, що служить відправною точкою для формування ціни [41]. Іншими словами, взаємозв'язок між еволюцією орендної плати та землеволодінням стосується ідеологічної або звичної концепції, а не економічних міркувань. Ми могли б, звичайно, припустити, що використання орендної плати не змінює формулювання критеріїв оцінки: гарна квартира здається дорожче, за інших рівних умов, ніж деградована квартира. Якщо конкретні характеристики конструкції (матеріал, елегантність, комфорт, розташування), безумовно, беруться до уваги, хоча аналіз з точки зору гедонічних цін з урахуванням внеску кожного елемента в загальну ціну практично неможливий для інших логік, специфічно для оренди, ускладніть цей опис [42].
12 Попит, пропозиція та економічна ситуація, про які інколи згадують гравці, не є єдиними змінними коригування [43]. Відносна розбіжність між ритмом демографічного зростання столиці, трохи більш стійкою між 1700 і 1750 роками (+ 12%), ніж згодом (+ 9% з 1750 по 1789), судячи з усього, суперечить оренді, яка застоювалася між 1690 і 1750 роками перед тим, як швидко зростати, навіть із збільшенням кількості конструкцій [44]. Ми знаємо, що просторовість соціальних розколів має вирішальний вплив на ціни [45]. Однак функціонування паризького простору не можна звести до логіки житлової сегрегації. Якщо ціни залежать від ситуації з орендою землі та фінансових ресурсів суб'єктів, вони також визначаються становищем останніх в інформаційних колах [46].
13 Комерційний динамізм паризького суспільства міг би надати перше пояснення зростанню споживання та поширенню магазинів, що збільшували оренду. Близько 1740 року їх було ледве менше, ніж будинків (близько 20 000) [47]. Сучасники часто пов’язують житлову та комерційну динаміку. Власник посилається в 1786 році на перетворення Вільнев, на північ від Ле-Галле, щоб виправдати майбутнє збільшення орендної плати, оскільки "з тих пір, як район став більш комерційним, його продукція стала набагато значнішою" [48]. Однак він викликає прості приміщення, розташовані над магазинами, а не самі магазини. З іншого боку, коли маркіз д'Аргенсон згадує в 1753 р. Серію банкрутств "роздрібних торговців на вулицях Сен-Оноре, Сен-Дені і о-Шарньє" Святих-Невинних, він пов'язує це з падінням оренда в досить житловій та аристократичній [49].
17 Нерівність розподілу товарів дозволяє сучасникам міркувати з одним і тим же інструментом, з одного боку, прагматичним з точки зору прибутковості та ринкової ціни, але з іншого, зберігаючи концепцію вартості, яка тісно пов'язана з концепцією гідності. Потенційна суперечність з’являється лише у рідкісних і суперечливих випадках з’ясування умов проведення експертизи. Отже, не дуже ліквідна власність на землю, навіть у формі міської забудови, не може розглядатися як інвестиція серед інших. Визначення того, коли і як змінюється рівняння, вимагає вивчення використання ренти та ринку державних позик, які пропонують - принаймні теоретично - дохід в обмін на даний капітал. Входження нерухомості у всесвіт капітальних вкладень становить концептуальну революцію, звільняючи людину від її власності.