Перетворіть порожню оренду на мебльовану

Оренда мебльованої квартири має відповідати загальній тенденції мобільності молодих поколінь, а також перейти до режиму, який є вигідним з фінансової точки зору та гнучкішим за контрактом

перетворіть

У цій статті ми пояснимо причини переходу з порожньої оренди на мебльовану, як це зробити на практиці та які податкові наслідки цієї зміни.

Резюме

Який інтерес змінити з порожнього на мебльований ?

Мебльована квартира має дві певні переваги + 1 бонус залежно від вашої місцевості.

Договірна гнучкість меблів

Першою перевагою мебльованої оренди є гнучкість підряду. Умови оренди такі поступово наближатися до порожнього місця, Не менше того, що оренда меблів залишається більш гнучкою для орендодавця щодо таких пунктів:

  1. Термін оренди: орендодавець може давати відпустку щороку, а не кожні 3 роки, як у порожній, з повідомленням про 3 місяці проти 6 у мебльованих
  2. плата за оренду: мебльоване дозволяє вам відшкодувати фіксовані витрати, в той час як цей варіант набагато простіший, ніж надання можливо лише у спільному житлі при порожній оренді
  3. заставу: мебльована оренда дозволяє вимагати депозит у розмірі 2-місячної орендної плати без урахування оплати (за одну порожню), що полегшує гарантування шкоди та можливі несплачені рахунки орендаря.

Більш вигідний мебльований податковий режим

Друга перевага мебльованого житла - це оподаткування. Витрати, що підлягають вирахуванню з оподатковуваної орендної плати, або оцінюються у 50% упаковка орендна плата (проти 30% порожніх) або за допомогою реальної системи бухгалтерського обліку, яка має велику перевагу додати бухгалтерську амортизацію.

Ці амортизації значно зменшать вашу податкову базу; щоб детально зрозуміти, як діє ця дієта, ми запрошуємо вас прочитати наш повний аркуш про справжній LMNP.

Збільшення рентабельності оренди

У деяких районах, особливо в центрах міст, трапляється, що попит на порожню оренду не є достатнім, і що перехід від порожнього до мебльованого дозволяє вийти з часом млявого ринку, націлитись на керівників мобільних телефонів або студентів.

Окрім зменшення ризику оренди вакансій, часто дозволяє перейти на меблі на ринку, який йому піддається щоб значно збільшити оренду: потенційне збільшення орендної плати насправді часто перевищує витрати, пов’язані з орендою меблів, зокрема постачання та обслуговування меблів (див. мінімальний перелік меблів), а також витрати на переїзд з вищим коефіцієнтом обороту орендаря, ніж меблі.

Підводячи підсумок, ви заробляєте більше на збільшенні орендної плати, ніж те, що втрачаєте на витратах на управління та інвестиції.

Нагляд та обмеження орендної плати в тісних зонах

Важливо знати, що перехід від порожньої оренди до мебльованої не дозволяє вам зняти ліміт орендної плати за межами IRL в тісній зоні. Тому ви залишаєтесь теоретично застрягли у старій порожній оренді, більше інформації на нашій сторінці стосовно граничної плати за оренду між двома орендарями.
У Парижі та Ліллі, крім того, що існує обмежена еволюція між двома орендарями, орендна плата регулюється з вищою вартістю для мебльованих квартир, але, тим не менш, перехід від порожнього до мебльованого може бути менш цікавим.

Контрактна зміна з порожнього на мебльований

Як ми бачили в попередньому розділі, є багато причин переходити від порожнього до мебльованого. На практиці ми виділимо два випадки: зміна під час оренди та зміна між двома орендарями.

Перехід від порожнього до мебльованого під час оренди

Цей варіант, як правило, розглядають інвестори, які купують квартири або займають інвестиційну нерухомість. Покупець успадковує договори оренди, підписані продавцем, тобто оренда продовжується на тих же умовах, і немає необхідності перепідписувати нову.

Однак орендодавець завжди може запропонувати, незалежно від того, під час викупу, перехід з порожнього на мебльований. Очевидно, що не в інтересах орендаря, хто побачить, що термін його оренди зменшиться, і кому доведеться отримувати у своєму помешканні меблі від орендодавця, які у нього вже є, але тим не менш можна домовитись про цю зміну з орендарем.

Він, очевидно, може відмовити, але якщо він приймає, найпростіший спосіб - це зробити розірвати та підписати нову оренду. Дійсно, поправка може змінити перехід від порожнього до мебльованого, проте умови оренди різні, може бути складно писати кінцеві терміни протягом перехідного періоду.

Після підписання нової оренди необхідно провести інвентаризацію обов’язкових меблів, що поставляються як мебльовані, і фактично встановити ці меблі в житлі під страху, бачачи, що оренду рекласифікують як порожню.

На закінчення щодо цієї частини ми цього не робимо не рекомендуйте переходити з порожнього на мебльований з наймачем на місці, умови не відповідають наймачеві, і встановлення таких меблів, як ліжко або стіл під час оренди, може бути проблематичним.

Перейти від порожнього до мебльованого між двома орендарями

Набагато простіше перетворити свою порожню оренду на мебльовану, коли орендар від’їжджає.

Вам просто доведеться облаштувати житло та підписати договір оренди меблів з новим орендарем, якого ви знайдете.

Які наслідки зміни від порожнього до мебльованого ?

На практиці перехід від порожнього до мебльованого не має різного ефекту від початку оренди меблів з першої оренди.

Основні наслідки мають фіскальний характер:

  1. ви повинні заявити про свою діяльність як непрофесійна компанія з оренди меблів, використовуючи форму P0i
  2. можливо, вам доведеться вибрати реальний варіант, якщо ви хочете скористатися реальним режимом LMNP, який ми описали на початку статті.

Якщо за останні три роки ви накопичили дефіцит власності в порожній оренді, перехід на мебльоване житло вимагатиме від вас відновити податкові заощадження, породжені цим дефіцитом землі (джерело на податковому веб-сайті)).

Нарешті, майте на увазі, що якщо ви берете в оренду через SCI, перехід на мебльований змінить ваш SCI на IR з SCI на IS, що може мати суттєві податкові наслідки, тому зверніться до нашого аркуша про SCI в IS та поговоріть зі своїм бухгалтером.