Податкова прозорість SCPI, OPCI, SIIC та ПКІПЦП

scpi

SCPI, OPCI, SIIC та UCITS з питань нерухомості отримують вигоду від податкової прозорості, що є визначальним для їхньої привабливості та ефективності. Причини не однакові залежно від товару, але як би там не було, важливий результат. Паперовий камінь є фінансово прозорим.

Податкова прозорість, визначення

Кожен бізнес сплачує податки на прибуток (корпоративний податок), а потім розподіляє прибуток після сплати податків між накопиченими резервами та дивідендами між своїми акціонерами. Вони, в свою чергу, сплачують податок з дивідендів, які вони отримують, як частину податку на прибуток. Отже, існує подвійне оподаткування, яке на практиці пом’якшується за допомогою більш-менш складних механізмів залежно від країни. У Франції ми маємо систему "податкового кредиту".

У режимі податкової прозорості:

  • Сама компанія не сплачує податок,
  • з іншого боку, він повинен обов'язково розподіляти більшу частину прибутку між акціонерами
  • а акціонери зазвичай платять податок з того, що отримують.

  • відсутність подвійного оподаткування, оскільки податок сплачує лише акціонер,
  • відсутність податкової пільги, оскільки компанія розподіляє весь свій прибуток (якщо вона повинна становити резерви, це уникне оподаткування, отже, зобов'язання щодо розподілу).

Чому і як цей режим оподаткування прозорості застосовувався до всіх транспортних засобів, що знаходяться в паперовому камені ?

Податкова прозорість ПКІПЦП

UCITS (організації колективного інвестування в цінні папери) були засновані у Франції у 1964 р. За допомогою американських пайових фондів SICAV (компанії зі змінним капіталом).

Було дві цілі:

  • спочатку залучити заощадження від приватних осіб на фондовий ринок,
  • а також запропонувати йому хороші умови безпеки.

Другої мети можна досягти шляхом створення великого портфеля (пайового фонду або SICAV). Таким чином, кожна людина могла б отримати вигоду, навіть маючи незначний внесок, від диверсифікації та професійного управління.

Але як досягти першої мети - заохотити людей інвестувати на фондовому ринку більш суттєвим чином? Якби портфель, отримуючи дивіденди з акцій, якими володіє, спочатку сплачував корпоративний податок, а потім платив дивіденди своїм власникам, його результати не були б привабливими. Принаймні, потрібно було виплатити дивіденди, порівнянні з дивідендами, придбаними безпосередньо. Аналогічним чином, якби прибуток від капіталу, реалізований портфелем, оподатковувався податком на прибуток підприємств, представлені результати роботи могли б виглядати погано.

Звідси прагматичне рішення щодо фіскальної прозорості. Портфель не сплачує жодного податку, лише остаточний акціонер сплачує податок на дивіденди та на свій прибуток від капіталу. З простим правилом, щоб пристрій не став податковою пільгою: портфель розподіляє всі свої дивіденди.

Таким чином, американські пайові фонди мали великий успіх і послужили зразком для SICAV, а потім для FCP, народжених у 1981 році (Загальні фонди розміщення, це спільна власність, інший правовий режим, але згідно з тим самим принципом фіскальної прозорості).

Зараз SICAV та FCP згруповані під загальною назвою ПКІПЦП. Тому ПКІПЦП отримують вигоду від податкової прозорості.

Податкова прозорість SCPI

SCPI, компанії з розміщення цивільної нерухомості, - це конкретні громадянські суспільства, оскільки вони збирають заощадження.

Проте вони є громадянськими суспільствами. У французькій податковій системі цивільні компанії Immobilières (SCI) є прозорими. SCI не платить жодного корпоративного податку, усі доходи та збори передаються кожному партнеру пропорційно їх участі.

Тому SCPI також прозорі, але з двома відмінностями порівняно з ПКІПЦП:

  • для ПКІПЦП, очевидно, застосовується фінансове оподаткування, тоді як для SCPI це оподаткування нерухомості (орендна плата та приріст капіталу, а крім того відрахування відсотків за позику). Нечисленні фінансові доходи SCPI, які вимагає прозорість, залежать від оподаткування фінансових ресурсів.
  • SCPI можуть накопичувати резерви, наприклад, у формі нерозподіленого прибутку, або за рахунок збереження частини прибутку від капіталу, який вони отримали від продажу будівель. Це хороший менеджмент, щоб продовжувати інвестувати або забезпечувати стабільність доходів. Ви просто повинні знати, що кінцевий партнер сплатив свої податки з доходу та приросту капіталу, навіть з тієї частини, яка йому не була розподілена. Компроміс між негайним розподілом та надійністю в майбутньому є стратегічним елементом управління SCPI.

Тому REIT також отримує вигоду від податкової прозорості, навіть якщо ми бачимо, що цей вислів не охоплює однакової реальності від одного товару до іншого.

Податкова прозорість SIIC

Податкові питання ніколи не є простими. Ось третій вид прозорості оподаткування.

SIIC (компанії, що перелічують інвестиції в нерухомість) - це компанії, що займаються нерухомістю. Іншими словами, перелічені компанії, діяльність яких полягає у будівництві, власності, перетворенні будівель або кварталів, з двома основними характеристиками: вони по суті є власниками нерухомості, але вони є дуже активними власниками. Вони отримали податкову прозорість з 2003 року з власних причин.

Як ми можемо виправдати те, що певні компанії, що котируються на ринку, отримують вигоду від податкової прозорості, а не всі інші? Чому близько п’ятдесяти країн прийняли цей податковий режим для своїх володінь ?

Виняток з нерухомості

У всіх власників майна, що перебувають у звичайному режимі оподаткування, виникають три проблеми:

  • По-перше, підлягаючи оподаткуванню корпоративним податком, прибуток від капіталу від перепродажу будівель надходить до його прибутку та оподатковується. Тому податкові міркування заважатимуть їй арбітрувати свої активи, як це зазвичай слід робити в бізнес-стратегії.
  • тоді, якщо він не буде арбітрувати або дуже мало своїх активів, його акції матимуть знижку на фондовому ринку порівняно з вартістю будівель. Розвиток тут зайняв би занадто багато часу, але це загальновідоме правило: актив повинен бути спроможним повернутись на ринок, щоб оцінити його за ринковою ціною в біржовій біржі. Коротше кажучи, маючи частки зі знижкою порівняно з вартістю його будівель, Фонсьєр не може збирати новий капітал на фондовому ринку для придбання нових будівель, він не зацікавив би когось вкладати гроші, щоб негайно втратити.
  • нарешті, оскільки він не може розраховувати на нові гроші, які надходитимуть з фінансового ринку, Фонсьєр, хоча і перерахований, не зацікавлений у розподілі значних дивідендів своїм акціонерам.

Отже, звичайне оподаткування, яке застосовується до компаній з нерухомості, має наслідком перешкоджання компаніям, що займаються нерухомістю, відігравати динамічну роль в економіці, або шляхом доповнення та оновлення свого житлового фонду, або шляхом підтримки компаній з їх постійно мінливими потребами в приміщеннях.

Проблеми

Але сьогодні є дві важливі проблеми:

  • щоб залишатися конкурентоспроможною, економіка потребує трансформації та розвитку її нерухомості (зменшення енерговитрат, нові форми роботи, житло в мегаполісах тощо), що передбачає значні інвестиції.
  • Французькі та міжнародні інституційні інвестори, які є основними векторами пенсійного фінансування, повинні мати доступ до нерухомості через фондовий ринок, щоб забезпечити свої активи (нерухомість), зберігаючи певну ліквідність (фондовий ринок).

Рішення

З усіх цих причин єдиним динамічним рішенням є податкова прозорість для власників нерухомості, отже, SIIC. Але це не фонди, як ПКІПЦП або громадянські суспільства, як SCPI, це компанії! Тож правила різні.

  • відсутній корпоративний податок, отже, ні на його прибуток від капіталу від перепродажу будівель, ні на інші його прибутки від орендної плати.
  • але обов'язок розподілити акціонерам 70% реалізованого прибутку від капіталу та 95% інших прибутків (ці відсотки дещо різняться в залежності від країни).

Тому SIIC також є фінансово прозорими. Навіть якщо ще раз слова не охоплюють однакових реалій.

Податкова прозорість OPCI

І ось четвертий тип прозорості оподаткування !

OPCI (колективні органи розміщення нерухомості) - це менші брати SCPI.

Але дизайн інший:

  • можна сказати, що SCPI - це "співвласність нерухомості", інтегрована у світ колективного управління,
  • навпаки, OPCI - це колективне управління, що поширюється на нерухомість. Ви берете UCITS, дозволяєте йому купувати будівлі, і у вас є OPCI. Це все ще організація колективних інвестицій. Але ми замінили ВМ - для цінних паперів - на I для нерухомості.

Отже, податкова прозорість. З важливим нюансом.

Як ПКІПЦП:

  • сам OPCI не сплачує жодного податку ні з приросту капіталу, ні з прибутку від орендної плати
  • він розподіляє всі свої результати
  • і вони оподатковуються податком на прибуток остаточного власника.

Але, на відміну від SCPI, остаточний власник знаходиться у сфері оподаткування фінансових ресурсів.

Отже, OPCI також є фінансово прозорими.

Прозорість подвійного оподаткування ПКІПЦП на нерухомість

І ось п'ятий тип податкової прозорості, досягнутий за допомогою двох рівнів податкової прозорості !

Оскільки ПКІПЦП на нерухомість ПКІПЦП підлягають податковій прозорості ... але вони майже виключно містять SIIC або їх європейські еквіваленти, які вже є фінансово прозорими !

Нічого нового для цілей оподаткування, оскільки прибуток від капіталу або прибуток від будівель надходив безпосередньо, не сплачуючи жодного податку, від будівель до власника ПКІПЦП на нерухомість.

Наслідком є ​​насамперед дуже самобутня категорія ПКІПЦП. Справді:

  • оскільки SIIC розподіляють високі дивіденди, прибутковість ПКІПЦП на нерухомість є високою.
  • оскільки дивіденди SIIC відносно стабільні (що таке орендна плата, якщо не оборот, в якому клієнт здійснює зобов'язання в довгостроковій перспективі?), дивіденди ПКІПЦП на нерухомість є більш стабільними, ніж дивіденди пайових ПКІПЦП в цілому.

Зрештою, чотири основні засоби паперового каменю, а саме SCPI, OPCI, SIIC та ПКІПЦП, є податковими. Просто потрібно було вказати, що означає прозорість оподаткування на практиці для кожної з цих формул.

Що говорить Розеттський камінь ?

Чи знали ви, що Розетський камінь - це історія податкової драми та успішної реформи ?

Це частина загадок інформації.

Ми всі дізналися в коледжі про долю цього знаменитого каменю, виявленого наполеонівською армією під час єгипетської кампанії. Вона дозволила Шампольйону розшифровувати єгипетські ієрогліфи. Тепер ми маємо доступ до письмової спадщини великої цивілізації. Крім того, саме француз виграв гонку в тодішній дуже жорсткій конкуренції з англійцями.

Але ніхто не розповідає нам, що написано на цьому камені! Ані чому камінь, написаний трьома мовами! Крім того, чому з грецької, з нинішнього єгипетського та відомих ієрогліфів, священного письма ?

Насправді, ні наші викладачі коледжів, ні навіть Вікіпедія не говорять цього на момент написання цієї статті ...

Камінь Розетта є хорошим прикладом ризиків розділення знань. Наші компанії мають проблеми з оподаткуванням. Істориків ця тема лише незначно цікавить. Отже, текст про оподаткування, навіщо зупинятися на ньому ?

І все-таки це надзвичайна історія багато в чому. На початку II століття до нашої ери Єгипет був у руїнах. Ніл більше не утримувався. Багато людей опинились у в'язниці з податкових причин.

Це відбувалося в умовах, коли декаданс не дозволявся. Тиск був дуже сильним. Зокрема, Антіохія Велика хотіла змінити баланс імперій (царство Селевкидів простягалося від сучасних Афганістану та Пакистану на Сході до сучасної Туреччини на Заході; Антіохія Велика щойно захопила Єгипет його землями Палестини, і її спрага завоювання все ще була сильною ...).

Податкова реформа

Саме тоді Птолемей V став новим фараоном. Чому Птолемей? Його предком був полководець Олександра Македонського, який завоював Єгипетське царство. Коротше кажучи, Птолемей V або його радники, оскільки фараон був ще юним підлітком, прийняли рішення про податкову реформу в трьох пунктах:

  • негайна та повна податкова амністія
  • встановлюючи бюджет для фараона та його адміністрації, їм залишається жити
  • храми більше не будуть платити податки

Тому Розеттський камінь був великою стелою, розміщеною біля входу в храм, в якій по суті було сказано: "Панове податкові органи, ви один раз зруйнували Єгипет, не зробите цього вдруге, ідіть своєю дорогою, і ми пояснимо чому "(я визнаю, що моя версія більш стисла, ніж оригінальний текст, чудово делікатний, тонкий і квітковий ...).

Храм: письмо ієрогліфами.

Пам'ятник, призначений для читання: так зване "демотичне" письмо, яке практикується звичайним єгиптянином, і для сучасних адміністративних текстів,

Грецький податковий орган: пише грецькою мовою, щоб її зрозуміли !

Який чудовий подарунок Шампольйону ...

Ця історія добре закінчується. Єгипет відновився. Ще півтора століття до завоювання Цезарем.