Поради щодо домашнього фінансування

Мрія про власний будинок. Особливо сім'ї з дітьми хочуть мати власний дім - свої чотири стіни та сад, де можна пограти. Ті, хто звертає увагу на наступні десять цінних порад, добре обладнані для пригод будувати будинок як клієнт.

Щоб ваше фінансування було стабільним, вам належить відповісти на найважливіші питання самостійно: спочатку визначте реально власний капітал, доходи та регулярні витрати, щоб визначити обсяг фінансування будівництва. Будьте чесними із собою - з іншого боку, може бути нереальна пропозиція, яка в ретроспективі дійсно зашкодить вам і вашому фінансуванню.

Порада 1: власний капітал

Особи, які претендують на будівництво, мали б заощадити близько 25 відсотків ціни закупівлі (плюс додаткові витрати на нотаріуса, податок на передачу нерухомості та реєстрацію земельної книги). При будівельній або закупівельній ціні 360 000 євро це було б 90 000 євро плюс додаткові витрати. Пропонується повне фінансування (100 відсотків фінансування), але воно доступне лише в особливих випадках, наприклад, коли двоє одружених державних службовців подають заявку на позику або особа з надійно високим доходом. Певна подушка капіталу також показує банку, що позичальники можуть працювати розумно. Введена в березні 2016 року директива ЄС щодо кредитування житлової нерухомості також призвела до того, що банки розраховували набагато ретельніше, щоб потім не бути притягнутим до кримінальної відповідальності за неправильні поради.

Порада 2: правильна сума кредиту

При визначенні потреб у фінансуванні частину власного капіталу слід зберігати як резерв на випадок, якщо автомобіль здасться або трапляться інші непередбачені ситуації. Ви повинні мати від трьох до п’яти щомісячних чистих зарплат на високому краю. Окрім власності, в позиці також є достатньо буфера.

Порада 3: Уникайте рефінансування

Нерідкі випадки, коли оригінальний розрахунок викидається за межі будівельного проекту - витрати зростають, наприклад через погані розрахунки витрат архітектора або зміни бажань замовника на етапі будівництва. Кредитор зазвичай включає резерв від п’яти до десяти відсотків суми позики, так що певні додаткові витрати можуть бути покриті без рефінансування. Якщо цього недостатньо, буде потрібно додаткове фінансування. І це пов’язано з набагато вищими процентними ставками.

Порада 4: щомісячне тюкування

Чиста щомісячна орендна плата, яка наразі виплачується, дає хороший орієнтир щодо розміру щомісячного внеску позики. Перевіреним правилом є те, що щомісячна ставка відсотків та виплат не повинна перевищувати 40 відсотків чистого доходу. У будь-якому випадку, ви повинні врахувати, яку суму ви зможете з часом фінансувати.

Порада 5: Порівняйте точно

Щоб мати змогу правильно порівняти пропозиції, вам слід звернути увагу на три критерії:

місячна ставка
початкова ефективна процентна ставка
залишок боргу в кінці фіксованої процентної ставки

Останній пункт дуже важливий, особливо в часи низьких процентних ставок. Оскільки якщо ви поєднуєте низькі процентні ставки з низькими виплатами, ви можете деякий час радіти низькій щомісячній ставці, але в кінці встановленої процентної ставки у вас буде значний залишковий борг. Для чого він тоді повинен взяти нову позику з можливо набагато вищими процентними ставками. Протилежним прикладом є так звані позики з повним погашенням. Початкове погашення встановлено настільки високим, що в кінці строку з фіксованими відсотками позика виплачується повністю.

Порада 6: Домовтесь про гнучкість

Постарайтеся отримати якомога більшу гнучкість за допомогою домашньої позики. Наприклад, безкоштовні спеціальні права на погашення або змінний внесок на виплату, який можна збільшити або зменшити залежно від життєвої ситуації. Наприклад, якщо є нове покоління, а заробник тимчасово відсутній, позичальники раді тимчасово зниженій щомісячній ставці. З іншого боку, якщо у вас є дар або спадщина, ви можете піти на погашення, щоб швидше вийти з боргу. У цьому випадку не бажано повністю повертати позику, оскільки банк тоді має право на "штраф за дострокове погашення".

Порада 7: Фіксовані процентні ставки якомога довше

У часи історично низьких процентних ставок, чим довший термін позики в поєднанні з високим рівнем погашення, тим краще для вас. Це правда, що позики з довгими строками дорожчі, ніж ті, що мають фіксовані процентні ставки. Але це забезпечує вам безпеку планування. А процентна ставка за 20 років із фіксованими процентними ставками була на кінець 2016 року лише на три десятих, ніж за 15 років.

Порада 8: враховуйте поточні витрати

Той, хто раніше проживав в орендованій квартирі, звик сплачувати додаткові витрати на додаток до основної орендної плати. Вони також трапляються в новому будинку - і досвід показав, що вони вищі, ніж в орендованій квартирі, через більшу житлову площу та підвищений комфорт. Навіть якщо дуже хороша енергоефективність у новому будинку може зменшити витрати. Тож розраховуйте реально щомісячні додаткові витрати на електроенергію, сміття, воду та каналізацію, якщо потрібно газ та нафту. Також є новий пункт: податок на майно. Це стягується муніципалітетом, який любить наповнювати тісну скарбницю збільшенням ставок оцінки.

Порада 9: включіть фінансування

Під час консультування з питань фінансування обов’язково покажіть, які низькопроцентні акційні позики ви можете отримати - особливо у Корпорації з надання позик на реконструкцію (Банк KfW) та Федерального управління з питань економіки та експорту (BAFA).

Порада 10: нарощуйте резерви

Після будівництва перед ремонтом. Навіть найкрасивіший будинок старіє. Опалення може вийти з ладу, дах тече. Ось чому власникам будинків слід починати будувати резерви, як тільки вони переїжджають, щоб бути готовими до таких випадків. Наприклад, має сенс заощадити на договорі позики будівельного товариства, щоб приблизно через сім років існувала можливість взяти позику будівельного товариства.

Найкраща інформація для домобудівних сімей

"мій прекрасний дім"
Від планування до дизайну інтер’єру та екстер’єру: у кожному номері експерти дають корисні поради. У кіоску та як додаток. Більше інформації на HOME3.de

"товста німецька домашня книга"
Щоб мрія про власний будинок не перетворилася на кошмар: незамінний путівник для всіх, хто хоче будувати. У кіоску та як додаток.

Доступне житло - вигода від страховки

Звичайно, будівельники будинків все ще можуть домовлятися з банками про фінансування свого майна. Але оскільки тривала фаза низьких процентних ставок закрутила багато ринків, існує альтернатива, до якої слід поставитися серйозно: страхові компанії також пропонують будувати гроші гнучко та на вигідних умовах. Шукаючи правильну іпотеку, клієнтам слід не тільки заходити до банків, але й розглядати пропозиції страхових компаній.

Особливо якщо мова йде про довгострокове фінансування строком на 15 років і більше, пропозиції страховиків часто вигідніші за банки. Ваша перевага в тому, що вам не потрібно рефінансувати себе на ринку капіталу, а лише вкладати гроші своїх клієнтів. Зрештою, гроші, які покупці нерухомості позичають у страховиків, - це переважно внески, які інші клієнти компанії сплачують у своє страхування життя. Страховики повинні вигідно інвестувати цей капітал, щоб отримати гарантований відсоток. Оскільки безризикові цінні папери, яким віддають перевагу страховики, такі як державні облігації, майже не приносять прибутку, вони зараз наполягають на своєму кредитному бізнесі.

Різницю робить не лише процентна ставка
Домобудівники можуть отримати від цього користь, як показує дослідження, проведене FMH-Finanzberatung, яке використовувало його для створення рейтингового списку для "Wirtschaftswoche". Найкращі процентні ставки в 1,26 відсотка (фіксовані протягом десяти років) та 1,70 відсотка (фіксовані протягом 20 років) пропонує Страхування життя Allianz, але вони все ще посіли третє місце. Оскільки пропозиції з кращим рейтингом від HDI та LV 1871 набрали більшої гнучкості та кращого обслуговування.

У пропозиціях є чіткі відмінності як щодо процентних ставок, відсотків за зобов’язаннями, можливості спеціальних виплат, так і часу до початку проекту. Перш ніж приймати рішення, позичальники повинні спочатку уточнити, чи є для них відсоток чи гнучкість визначальними. Однак пропозиції страховиків досить непридатні для клієнтів, які хочуть лише короткострокове фінансування або змінні процентні ставки.

В принципі, не має значення, чи гроші на будівництво надходять від банку чи від страхової компанії. Оскільки страхові компанії також повинні дотримуватись чинних правил захисту прав споживачів клієнтів банків. Наприклад, тут також застосовується таке: боржники з нерухомості мають право викупити свою застарілу позику через десять років, щоб потім укласти подальше фінансування з дешевшим постачальником.