Правила експлуатації спільної власності
Спільна власність - це ситуація, яка виникає, коли кілька людей є носіями прав однакової природи.
Він може бути обраний, коли партнери, що проживають разом, або партнери, зв’язані PACS, вирішують придбати разом актив, який потім стане нерозділеним активом. Він призначений тривати з часом, тому необхідно організувати його функціонування та контролювати його.
В інших випадках спільна власність може постраждати внаслідок смерті батьків, що породжує спільну власність між його спадкоємцями. Поки спадкування не відбулося, спадкоємці перебувають у спільному володінні.
У контексті спільної власності все майно померлого знаходиться у спільному володінні між його спадкоємцями, які, таким чином, мають частку майна.
Точніше, кожен спадкоємець має абстрактну частку кожного з активів, що становлять спадщину.
У разі неподільного спадкування неподільне право власності закінчується поділом, який визначає приватні права кожного спадкоємця на майно спадщини.
Таким чином, цей період в принципі є тимчасовою фазою до поділу маєтку.
Але коли спільна власність є організацією, яку бажають приватні особи, вона має на меті тривати з часом, тоді необхідно організувати її діяльність та контролювати її.
Управління неподільним майном.
Акти консерваторії.
Деякі дії може виконувати спільний власник самостійно, це акти консерваторії.
Навіть якщо їх виконує один співвласник, вони є обов’язковими для всіх співвласників.
Акти консерваторії - це матеріальні або правові акти, призначені запобігти втраті майна.
Закон конкретно передбачає, що " будь-який співвласник може вжити необхідних заходів для збереження цілісного майна, навіть якщо вони не мають термінового характеру "[1] .
Ці акти консерваторії, наприклад: підписання договору страхування чи оренди, офіційне повідомлення про оплату, надіслане третій стороні, претензія ...
Для фінансування актора консерваторії співвласник може використовувати нерозділені кошти, над якими, як вважається, має вільне розпорядження.
Але якщо коштів спільної власності недостатньо, спільний власник може зобов'язати спільних власників здійснити додаткові необхідні витрати за умови, що ці витрати є обґрунтованими та пропорційними вартості майна, охопленого актом консерваторії.
Акти, що вимагають 2/3 більшості співвласників.
Менш серйозні дії можуть вчиняти спільний власник (и), який може довести більшість як мінімум 2/3 спільних прав.
Стаття 815-3 Цивільного кодексу їх перелічує, це:
" 1 ° Виконувати адміністративні акти щодо неподільного майна;
2 ° надати одному або декільком співвласникам або третій стороні загальний адміністративний мандат;
3 ° продати неподільні меблі для сплати боргів та зборів із спільної власності;
4 ° Укласти та продовжити оренду, крім тих, що стосуються будівлі для сільськогосподарського, комерційного, промислового чи кустарного використання (...) ".
Закон передбачає, що спільний (и) власник (и), що володіє 2/3 спільних прав, повинен, однак, повідомити інших спільних власників під страхом про те, що правочин, який не підлягає виконанню проти них.
Таким чином, адміністративні та розпорядчі акти більше не підпадають автоматично під обов’язкове правило одностайності.
Тим не менше, одностайність знову вимагається, коли мова йде про вчинення акта, який не відповідає нормальному використанню неподільного майна, або коли йдеться про здійснення акта розпорядження, крім факту продажу неподільного рухомого майна.
Для зручності управління співвласники можуть надати одному з них або третій стороні мандат загальної адміністрації більшістю 2/3.
Якщо один із співвласників здійснює акт управління неподільним майном, не вимагаючи більшості 2/3, але робить це, на очах та на додаток до інших співвласників, які це прекрасно знають, він вважається отримати свою частину мовчазним мандатом.
Отже, вчинений вчинок буде їм протилежним.
Цей мовчазний доручення не поширюється на акти розпорядження або на укладення або продовження договору оренди.
Акти, що вимагають одностайності.
Одностайність застосовується до тих, що називаються "серйозними діями", і на які необхідно отримати згоду всіх співвласників.
Це є:
Будь-який вчинок, який не підпадає під нормальну експлуатацію неподільного майна,
Будь-який акт розпорядження, крім продажу нерозділеного рухомого майна.
Таким чином, слід розуміти, зокрема, що продаж нерозділеного нерухомого майна повинен обов’язково отримати одностайну згоду співвласників.
Крім того, "будь-який вчинок, який не підпадає під рамки звичайної експлуатації нерозділеного майна", слід розуміти як діяння, яке не враховує призначення майна і яке загрожує його суті.
Для цих серйозних дій, якщо акт був здійснений без попередньої необхідності одностайності голосів співвласників, він не може бути призначений проти інших співвласників.
Втручання судді.
Коли згода інших співвласників необхідна, але це важко або навіть неможливо отримати, співвласник, який бажає здійснити акт розпорядження або управління, що стосується нерозділеного майна, може вимагати дозволу судді Для цієї мети.
Це винятковий захід для виходу з кризової ситуації, особливо коли один із співвласників блокує продаж нерухомості без поважних причин, тоді як продаж буде вигідним або необхідним для всієї спільної власності.
З цього приводу закон визначає, що відмова цього спільного власника має бути такою, що "загрожує спільним інтересам" [2] .
Перевага полягає в тому, що якщо суддя задовольнить цей клопотання, акт підлягає виконанню проти непокірного співвласника, який виступив проти.
Це звернення до судді дозволяє примусове проходження, коли необхідні умови для збереження спільних інтересів усієї спільної власності.
Також є інший випадок корисного направлення до судді, і саме коли він перебуває у спільній власності, один із співвласників не може висловити свою волю (старість, інвалідність тощо).
У цьому випадку спільний власник може вимагати від судді дозволу представляти цього спільного власника.
Крім того, з моменту прийняття закону від 12 травня 2009 р. Суддя може дозволити одному або декільком співвласникам, що володіють принаймні 2/3 спільних прав, продати спільне майно.
Це положення фактично дозволяє співвласникам, що володіють принаймні 2/3 спільних прав, продавати спільну власність без необхідності отримання одностайності.
Але для застосування цього винятку з правила одностайності співвласник або співвласники принаймні 2/3 нероздільних прав повинні звернутися до судді та бути прямо уповноваженими суддею.
Для цього слід дотримуватися суворої процедури, яка складається, по-перше, для співвласників, які представляють 2/3 нерозділених прав, щоб висловити своє бажання відчуження перед нотаріусом, який протягом одного місяця з моменту отримання цього волевиявлення, повинен повідомити про свій намір інших співвласників листом.
Якщо один або декілька інших співвласників виступають проти продажу нерозділеного майна або якщо вони не відреагують на лист нотаріуса протягом 3 місяців, нотаріус про це зафіксує.
У цьому випадку та після дотримання цієї процедури суддя, у даному випадку tribunal de grande instance, може дозволити продаж майна, якщо " це не надто порушує права інших співвласників ".
Права та обов'язки співвласників.
Кожен учасник спільної власності має право користування нерозділеним майном, право користування за умови двох умов:
Щоб кожен співвласник поважав призначення товару;
Щоб кожен співвласник поважав права інших співвласників.
Доцільно в письмовій формі за допомогою угоди вказати права та обов'язки кожного з них, навіть якщо на практиці більшу частину часу ця угода є мовчазною.
За відсутності домовленості між співвласниками щодо умов права особистого користування кожного з них, суддя повинен визначити здійснення та умови права користування та користування тимчасово.
Крім того, закон визначає, що якщо хтось із співвласників користується приватним і виключно неподільним майном або користується ним, він зобов'язаний компенсувати спільну власність, яка може мати форму надбавки за розміщення, якщо співвласники особисто та виключно займає ціле майно, наприклад.
Це слід розуміти під ексклюзивним використанням, використанням, здійсненим таким чином, що це заважає іншим учасникам спільної власності мати можливість користуватися добром.
У випадку використання неподільного нерухомого майна це було б, наприклад, спільного власника, який би займав нерухоме майно у спільній власності і який забороняв би іншим користуватися ним.
Таким чином, він буде зобов'язаний виплати за користування сумісною власністю, яка буде кредитором проти цього спільного власника.
В іншому випадку можливо, що спільна власність несе відповідальність перед одним із її учасників у тому випадку, якщо спільний власник своєю працею чи власними коштами сприяв би покращенню неподільного.
У цьому випадку цей співвласник має позов до співвласника, який винен йому справедливу компенсацію в розмірі наданої інвестиції.
Так само, і якщо хтось із співвласників поніс необхідні витрати на спільну власність, він повинен бути компенсований спільною власністю.
Зокрема, якщо один із співвласників діяв на підставі мандата спільного управління, він може попросити спільну власність винагородити його за його роботу та відшкодувати понесені витрати на управління.
Нарешті, будь-який співвласник може організувати передачу всіх або частини своїх прав на свою нерозділену частку, співвласнику або третій стороні.
Цей процес виходу оформлений процедурою, якої слід дотримуватися.
Залишення спільного володіння.
" Нікого не можна змусити залишатися у спільному володінні, а розділ завжди можна здійснити, якщо це не було зупинено рішенням суду чи угодою "[3] .
Ця стаття Цивільного кодексу ілюструє тимчасовий характер спільної власності, яка не є солідною сорочкою, оскільки будь-який спільний власник може заявити про свій намір залишити її.
Коли співвласник планує залишити спільну власність, він може прийняти рішення про передачу своєї неподільної частки, це перший спосіб виходу із спільної власності.
Спільний власник, який бажає залишити спільне володіння, не повинен обґрунтовувати своє рішення.
1. Продаж своїх нероздільних прав.
Тому необхідно розрізняти права співвласника на його частку порівняно з його правами на неподільне майно.
Дійсно, будь-який співвласник має виключне право на свою квоту, він може її продати, здати в заставу, обтяжити цінним папером, тоді як на нерозділеному майні його права повинні бути сформульовані з правами інших співвласників.
У цьому випадку він повинен мати на увазі, що інші учасники спільної власності мають право першої відмови, що, таким чином, зобов'язує виходячого спільного власника пропонувати як пріоритет викуп своєї частки іншим спільним власникам.
Тому вихідний спільний власник спочатку пропонує спільним власникам викуп їх спільних прав.
Якщо співвласник, що відходить, бажає передати свої права третій стороні, він повинен повідомити інших за допомогою позасудового документа, включаючи ціну та умови передачі.
Зокрема, спільний власник свідчить актом судового пристава іншим спільним власникам про його готовність передати свої акції третій стороні, вказуючи особу та адресу цієї третьої сторони.
З моменту отримання цього акта у інших співвласників є місяць, щоб здійснити своє переважне право.
Потім договір купівлі-продажу повинен бути врегульований спільним власником, який позиціонується на пропозицію про викуп, протягом двох місяців з дати надсилання відповіді.
Метою права першої відмови є уникнення вторгнення третьої особи у спільне володіння сім’ї.
З іншого боку, якщо нічого не було зроблено, після закінчення цього терміну співвласник, що відходить, може повідомити співвласника, який позиціонував себе на викупі, для регулювання акта передачі.
Через 15 днів після офіційного повідомлення залишається недійсним, право переважного права скасовується, і співвласник може вільно поступитися третій стороні на свій вибір.
У цьому випадку інші співвласники залишаються у спільній власності, і цедент повертає свою частку, що відповідає його правам у спільній власності.
Є також інший вихід із спільної власності, який застосовується, коли спільний власник володіє не часткою, а неподільним майном.
2. Продаж нерозділеного майна.
Стаття 815-5-1 Цивільного кодексу передбачає, що продаж неподільного майна може бути санкціонований Суддею на вимогу одного або кількох співвласників, що володіють принаймні 2/3 нерозділених прав.
Процес відбувається перед нотаріусом, який збирає цей заповіт і протягом одного місяця передає його іншим співвласникам.
У своєму рішенні суддя може дозволити продаж, якщо це не надто порушує права інших.
Таким чином, якщо лише співвласник володіє принаймні 2/3 нерозділених прав на майно, він може залишити співвласність, вимагаючи від судді продажу нерозділеного майна.
Якщо співвласник володіє всім спільним володінням, через його вихід він повертає майно, а інші спільні власники залишаються у спільному володінні над іншими майнами.
3. Спільний доступ.
Мировий розділ - це, очевидно, найпростіший вихід із спільної власності за умови, що всі співвласники погоджуються дружно розділити товари спільної власності.
Якщо спільна власність включає спільне майно, мировий розділ повинен бути здійснений у нотаріуса.
Мирно, всі товари продаються, і всі ділять ціну продажу товару.
Якщо домовленості не досягнуто, співвласник (-и), який (-и) хоче (-ть) залишити його, повинен буде вжити юридичних заходів щодо перегородки у випадку, якщо хтось із співвласників виступить проти цього або у разі суперечок щодо того, як діяти далі.
Компетентний суд - це місце відкриття правонаступництва, тобто останнє місце проживання померлого.
Договір спільної власності.
Щоб уникнути виникнення конфліктів, співвласники можуть вирішити створити разом та вище за течією угоду з метою організації функціонування спільної власності.
" Співвласники можуть укладати угоди щодо здійснення своїх нерозділених прав відповідно до статей 1873-1 - 1873-18 "[4] .
У цьому випадку норми, які будуть встановлені між співвласниками, застосовуються в тій мірі, в якій законодавчі положення в цьому питанні не є публічним порядком, співвласники можуть відступити від них спеціальними угодами.
Цей письмовий договір робить опис майна, що перебуває у спільному володінні між співвласниками, пояснюючи, що якщо майно є частиною цього майна, договір повинен обов’язково скласти нотаріус.
Договір спільної власності може бути укладений на визначений або невизначений термін.
Якщо це строковий термін, він не може перевищувати п’яти років.
Однак угода може бути продовжена за явним рішенням сторін або за допомогою мовчазного поновлення, якщо це прямо передбачено в угоді про спільну власність.
Якщо угода передбачає термін, це в принципі означає, що поділ не може відбутися раніше цього терміну, крім випадків, коли є поважна причина.
З іншого боку, і у випадку угоди про поділ на невизначений термін, поділ може бути здійснено в будь-який час.
Ця угода може передбачати управління майном, встановлювати умови більшості.
Угода може також передбачати призначення керівника, а також обсяг його повноважень та умови його винагороди.
Моя порада.
Якщо ви опинилися у справі спільної власності, організуйте діяльність своєї спільної власності письмово через угоду про спільну власність, щоб уникнути, з одного боку, будь-якого конфлікту та розподілити, з іншого боку, права та зобов'язання кожного, визначивши, зокрема, одного з вас власником управлінського мандату.
Нарешті, спільну власність слід розглядати як тимчасову та перехідну ситуацію.