Правила перегляду орендної плати d; професійний оренда гіда

Умови перегляду орендної плати за професійною орендою вільно встановлюють орендодавець та орендар. На відміну від комерційної оренди, яка традиційно дозволяє трирічний перегляд орендної плати (з можливістю вставлення застережної ковзаючої шкали), професійна оренда дозволяє сторонам вільно забезпечувати перегляд орендної плати щороку за допомогою пункту індексація, як при комерційній оренді.

Правила перегляду орендної плати за професійною орендою

Нормативно-правова база цього виду договору оренди є досить короткою: професійна оренда фактично регулюється загальними положеннями, що застосовуються до договорів оренди Цивільного кодексу, та конкретним "міні-статутом", створеним законом від 23 грудня 1986 року. міні-статут закріплює, з одного боку, мінімальну тривалість оренди, а з іншого - умови її поновлення та припинення. Інші пункти підпадають під загальне право (хоча неодноразово розглядалося питання встановлення автономного режиму, жоден проект ще не здійснений).

Занотовувати: Дострокове припинення професійної оренди зазвичай підлягає закінченню місячного періоду після невдалого офіційного повідомлення.

Щодо перегляду самої орендної плати, Цивільний кодекс принципово не передбачає якихось конкретних положень, ні під час оренди, ні під час можливого поновлення. Отже, умови повинні бути чітко передбачені в самій професійній оренді.

Щодо визначення індексу, використовуваного для перегляду, орендодавець та орендар мають вибір між індексом оренди третинної діяльності (ILAT), який стосується ліберальної та третинної діяльності, та індексом вартості будівництва (ICC), який з Закон Pinel більше не може використовуватися (за винятками) в комерційній оренді.

На практиці вибір індексу перегляду професійної оренди залежатиме від уподобань орендодавця та орендаря, але у всіх випадках цей індекс повинен бути безпосередньо пов'язаний з діяльністю однієї із сторін або "об'єктом контракт. І навпаки, індекс не може базуватися на загальному рівні цін, загальному рівні заробітної плати або мінімальної заробітної плати.

Вибір ILAT або ICC матиме різні переваги та недоліки для сторін контракту. Перш за все, ILAT, як правило, буде більш цікавим для орендаря, оскільки він був створений особливо на прохання ліберальних професіоналів, які здійснюють свою діяльність в офісах чи фірмах. На основі різних індексів сервісної діяльності він встановлюється на основі:

50% від середньорічного показника ІСЦ (індекс споживчих цін, без тютюну та орендної плати)
на рівні 25% від середньорічного показника ICC
на рівні 25% від середньорічного ВВП у вартості.

З огляду на низький рівень інфляції споживчих цін, ILAT за останні роки зріс дуже мало, саме тому орендар схильний надавати йому перевагу якомога більше.

З боку власника-орендодавця ТПП, як правило, розглядається як більш вигідний. Довгий час вважався еталоном комерційної оренди, його використання було суворо обмежено законом Пінеля через відсутність відповідності певним економічним реаліям. Дійсно, заснована значною мірою на зміні вартості сировини, вона демонструє значні рівні щорічного приросту. Ось чому власники роками незмінно підтримують це.

Оскільки закон Pinel виключає використання комерційної оренди, орендодавці повинні на практиці обмежити його використання лише професійною орендою. Але, відмовляючись здаватися, вони часто прихиляються до здачі своїх приміщень вільним професіям, щоб мати можливість залишатися в режимі професійної оренди та продовжувати користуватися перевагами, які їм пропонує МТП.

Якщо професійна оренда не передбачає жодного пункту перегляду, розмір орендної плати залишатиметься незмінним протягом усього терміну оренди. І навпаки, якщо оренда містить пункт про перегляд, але не передбачає дати перегляду, датою перегляду за замовчуванням буде річниця підписання оренди. Зверніть увагу, що залежно від типу орендованого приміщення, оренда за професійну оренду може обкладатися ПДВ.

Як здійснюється перегляд орендної плати під час професійної оренди? ?

Розмір орендної плати та умови її оплати (щомісяця, щокварталу, на початку або в кінці строку) чітко фіксуються в договорі оренди. Після початку оренди орендна плата буде, протягом кожного періоду перегляду, передбаченого орендою (щороку або кожні 3 роки загалом), предметом перегляду з використанням пункту індексації, передбаченого в оренді. Потім перевірка здійснюється автоматично: вона застосовується правомірно, без жодної із сторін, що вимагає попереднього повідомлення.

В договорі оренди має бути зазначено, за яким індексом проводиться перегляд. У випадку, якщо індекс перестає публікуватися, корисно передбачити процедуру вибору нового індексу або індексу заміщення, джерело якого необхідно вказати.

У будь-якому випадку, і під страхом скасування положення про індексацію, період зміни обраного індексу не повинен бути більшим за час, що минув між кожною редакцією.

Після того, як положення про індексацію буде включено в договір, сторони зможуть прогнозувати переглянуту суму орендної плати щороку шляхом простого розрахунку. Який би індекс не був обраний, формула залишається незмінною:

Нова оренда = Y x (Z/Z ’)

Y = сума орендної плати без урахування платежів до збільшення.

Z = останнє значення обраного індексу, що відповідає еталонному кварталу, передбаченому договором.

Z '= індекс за той самий квартал попереднього періоду (попередній рік або 3 попередній рік, залежно від обраної частоти перегляду).