Придбання та передача винограднику, процедуру якого потрібно освоїти для блага
Французька лоза залучає дедалі більше інвесторів. Загалом, французький виноградник становить 700 000 гектарів, і щороку близько 2% до 3% поверхонь змінюють власників, або близько 500 продажів нерухомості.
85% виноградників торгує від 18 000 до 22 000 євро за гектар із середньою вартістю трохи вище 20 000 євро. Продаж винограду та винограду з красивими етикетками становить лише 15% ринку в обсязі. Що стосується кількох операцій на кілька десятків мільйонів євро, то вони складають ледь 1% річного обсягу продажів.
Таким чином, інвестиції у виноградник - це спосіб диверсифікувати його спадщину, поєднуючи прибутковість, зменшення оподаткування та епікурейство. Справжнє задоволення від інвестицій.
Але будьте обережні, виноробний сектор швидко змінюється з новими проблемами, пов’язаними з розвитком охорони навколишнього середовища та появою органічних та біодинамічних вин. Ця ситуація піднімає юридичні питання для того, щоб покупець ретельно розглядався.
Експлуатація винограднику відповідає правилам виробництва та збуту, які слід добре розуміти, щоб забезпечити хорошу прибутковість.
Володіння виноградником - це ведення бізнесу.
Важливо бути добре проконсультованим та керуватися своїм вибором, а також знати юридичні та фіскальні параметри передачі та передачі спадщини, а особливо експлуатації вина.
I - Підготовчий етап перевірки.
1 ° - Регуляторний та якісний аудит.
На додаток до звичайних перевірок, що застосовуються до будь-якого придбання, настійно рекомендується, щоб покупець проводив спеціальні перевірки, невід'ємно пов'язані з особливостями виноробного господарства, і, зокрема, регуляторний та якісний аудит, який проводиться енологом з метою засвідчити об'єктивні якості майна за посилкою виноградної лози (теруари, плантації), дотриманням правил, характерних для виноградників (AOC, сорти винограду) та якістю виробництва.
2 ° - Аудит нерухомості та екології.
Аудит нерухомості та навколишнього середовища підтвердить обсяг придбання та відповідність екологічним правилам (стоки вина, зберігання фітосанітарних продуктів, забруднення атмосфери тощо).
3 ° - аудит торгових марок та відмінних знаків.
Аудит торгової марки та відмітних знаків, які використовує виноградник, дасть змогу провести інвентаризацію торгових марок, які використовуються та/або зареєстровані оператором, та перевірити відповідність чинним правилам маркування.
II - Структурування придбання.
Після підтвердження зацікавленості покупця буде можливо кілька варіантів структурування придбання з урахуванням фінансових, податкових та майнових питань покупця.
Певні схеми дозволяють оптимізувати прибутковість операції, сприяють пошуку капіталу або передачі активів.
Придбання може стосуватися нерухомості та рухомого майна винного маєтку.
Перевагою цієї схеми буде не перегляд операційних зобов’язань попереднього власника.
Ця операція, за деякими винятками, підлягає отриманню ліцензії на експлуатацію під контролем сільськогосподарських структур та затвердженню компанії з питань забудови земель та сільських територій (безпечніше).
Іншим варіантом було б придбання цінних паперів компанії, що займається аграрним сектором та/або володіє нерухомістю.
Дуже часто виноробні заводи відокремлюють сільськогосподарську експлуатацію від земельних володінь, причому операційна компанія та компанія, що тримає земельні володіння (GFA).
У цьому випадку дозвіл на контроль за сільськогосподарськими структурами та право переважного придбання Safer поширюватиметься лише на передачу прав власності юридичної особи, в якій знаходиться майно (GFA).
Залежно від обраної структури, в юридичній документації будуть організовані умови передачі права власності на ферму, узгоджені між сторонами (умови фінансування, доповнення ціни, гарантія активів/зобов'язань тощо).
III - Найпростіший спосіб придбати акції у виноробній групі.
1 ° - Купувати акції в (GFV) означає стати партнером і, як такий, отримати дивіденди відповідно до кількості утримуваних акцій.
(GFV) - це громадянське суспільство, метою якого є придбання, а потім передача в оренду виноградників професійним виноградарям шляхом довгострокової оренди у сільській місцевості.
Виноградники (GFV) часто мають високу якість і вибираються відповідно до кількох критеріїв, таких як місце розташування, репутація, репутація найменування, класифікація власності, проекти розвитку.
2 ° - Купівля паїв у (GFV) також означає участь у економічному розвитку регіону, сільськогосподарських угідь, якісного виноградника.
Для любителів вина одна з маленьких додаткових функцій GFV полягає в тому, що вона також може отримувати дивіденди "в натуральній формі". Очевидно, що залежно від результатів року, вони також можуть сподіватися забрати пляшки вина з маєтку або придбати їх за "пільговою ставкою".
Але будьте обережні, майте на увазі, що капітал, вкладений в акції (GFV), не гарантується.
3 ° - Фіскально податкова адміністрація віддає перевагу цьому виду інвестицій, уникаючи їх покарання.
Дійсно, дохід від (GFV) оподатковується як дохід від землі і як такий підпорядковується режиму загального права.
Якщо загальний валовий дохід майна платника податку не перевищує 15 000 євро на рік, інвестор може скористатися режимом мікрофінансирування із застосуванням стандартної надбавки в розмірі 30% на отриману ренту.
Якщо інвестор підлягає оподаткуванню IFI (податок на багатство нерухомості), він може отримати вигоду в розмірі 75% від вартості акцій (GFV) до ліміту 101 897 євро та до 50% далі. Вигода від цього звільнення надається підрозділам, що утримуються більше двох років.
Ось чому власники паїв (GFV) отримують вигідний режим, особливо у разі передачі. Будь-який безоплатний переказ (спадщина або подарунок) звільняється від мита на суму до 75% від суми переказу в межах 101 897 євро на бенефіціара і наполовину понад цей поріг.
Це звільнення залежить від умов: акції повинні зберігатися більше 2 років, а майно повинно залишатися власністю бенефіціара передачі безкоштовно протягом 5 років з моменту передачі.
У разі продажу будь-який прибуток від капіталу, реалізований при перепродажі, оподатковуватиметься як приріст капіталу від нерухомості.
Прибуток оподатковуваного капіталу зменшується на надбавку на основі:
• 2% на рік з 6 по 17 рік утримання;
• 4% на рік з 18 по 24 рік утримання;
• 8% на рік з 25-го року власності.
Висновок.
Знання вина та виноградної лози дозволяє провести аналіз існуючого майна та вартості майна, щоб визначити фінансову оцінку компанії, бренду чи майна.
Тому настійно рекомендується, щоб покупець проводив конкретні перевірки, невід'ємно пов'язані з особливостями виноробного господарства, а також на додаток до аудиту порівняльних показників та проведення функціонального аналізу, який аналізує управління та режим роботи. для оптимізації та кращого контролю всієї діяльності, а також аудит стратегії виходу із стратегії в рамках реструктуризації компанії.
Усі ці перевірки є важливими для підтвердження оцінки, обраної покупцем, та забезпечення мирної роботи.
Найпростіший спосіб - інвестувати у виноробну групу та стати власником, не турбуючись про управління.
Пристрасть до вина без клопоту.
Перевага цього виду інвестицій полягає в тому, що саме оператор Groupement Foncier Viticole несе ризики, пов'язані з виробництвом та збутом вин маєтку.
Якою б не була погода, і навіть якщо хвороба нападає на лозу, інвестор отримує орендну плату так само.
Крім того, інвестуючи в (GFV), саме інвестор вибирає теруар, сорт винограду та.