Реформа спільної власності невеликих ОСББ та синдикатів двох співвласників
Ледь місяць тому Рада міністрів прийняла, застосовуючи закон ELAN від 23 листопада 2018 року, указ, що реформує закон про співвласність будівель.
Заявлений урядом уряд " запропонувати спрощену систему, яка краще відповідає особливостям певних будівель, одночасно полегшуючи процес прийняття рішень в ОСББ. Мета полягає в тому, щоб управління ОСББ було спрощено, адаптовано до їх розміру, щоб процес прийняття рішень відбувався швидше, а співвласники залучались. "
Опублікований 31 жовтня 2019 року, текст постанови ще має бути затверджений протягом трьох місяців. Протягом цього періоду також доведеться втрутитися в адаптацію указу від 17 березня 1967 року та інших текстів, що стосуються співвласництва.
Основні прийняті заходи повинні застосовуватися до всіх ОСББ 1 червня 2020 року, за умови можливих змін згідно із законом про ратифікацію.
Ці заходи стосуються різних аспектів режиму співвласництва, зокрема:
Посилення ради профспілок;
Зниження певної більшості, система “шлюзів” для полегшення голосування певних резолюцій;
Регулювання послуг поза договором довіреної особи;
Деталі щодо сфери дії режиму співвласництва, змісту регламентів про співвласність, відповідальності синдикату тощо.
Серед зазначених заходів доречно зосередитись на створенні режиму ощадливого управління для певних категорій ОСББ. Це «малі ОСББ» та синдикати, що складаються з двох співвласників.
Таким чином, указ, створений у статтях 41-8 - 41-23 закону від 11 липня 1965 р., Норми, що відхиляють загальне ядро режиму співвласності, натхненний, зокрема, механізмами, що застосовуються у справах спільної власності (статті 815 та цивільного кодексу).
• Невеликі ОСББ.
Указ визначає малі ОСББ як:
з яких синдикат співвласників містить щонайбільше п’ять лотів для використання в якості житла, офісів чи магазинів;
коли середній розрахунковий бюджет синдикату співвласників протягом трьох років поспіль становить менше 15 000 євро.
Ця категорія співвласників не зобов’язана створювати профспілкову раду або вести подвійні рахунки; зобов'язання, які можна визнати наприкінці року.
У випадку, коли профспілка приймає кооперативну форму і не створила профспілкову раду, передбачається режим зневаження.
Загальні збори більшістю голосів призначають довірену особу з числа своїх членів. Він також може призначити замінника. Обидва вони можна скасувати за однакових умов.
Це також призначає одну або кілька фізичних або юридичних осіб, співвласників або зовнішніх кваліфікованих осіб, які забезпечують контроль над рахунками синдикату.
Кожен із співвласників може, якщо довірена особа не виконує обов'язки або запобігає її загрозі і загрожує збереженню будівлі, здоров'ю або безпеці мешканців, скликати позачергові загальні збори для призначення нового довіреного особи або прийняти необхідні рішення. для консервації будівлі.
У цих "малих ОСББ" прийняття рішень можливе одностайним голосуванням у письмовій консультації без необхідності скликання загальних зборів. Це прийняття рішень шляхом письмових консультацій виключається щодо голосування тимчасового бюджету та затвердження звітів.
Під час зустрічі також можна проконсультуватися зі співвласниками.
Ця письмова консультація організовується довіреною особою за його ініціативою або на прохання одного із співвласників.
Коли письмово проконсультувались із співвласником, рішення оформляється наприкінці періоду, встановленого довіреною особою для відповіді на консультацію.
• Профспілки, кількість голосів яких розділена між двома співвласниками.
Профспілки, що складаються з двох співвласників, також отримують вигоду від режиму зневажливості, більш розвиненого, який прагне полегшити управління та прийняття рішень у ньому.
Непрофесійний довірений особа.
Коли довірена особа є непрофесіоналом (одним із двох співвласників), йому надається можливість вимагати дозволу другого співвласника з метою делегування своєї місії третій стороні з певною метою.
Якщо існує конфлікт інтересів непрофесійного синдикату, інший співвласник може вжити проти нього заходів на оплату положень та звинувачень статей 14-1 та 14-2 (поточні витрати, роботи) закону 11 липня 1965 р.
Ця дія також є відкритою для кожного із співвласників у разі недоліку або відсутності довіреної особи.
Більшість і прийняття рішень.
Рішення щодо більшості голосів, поданих присутніми співвласниками, представленими або голосуючими по листуванню, та рішеннями про призначення довіреної особи може прийматися співвласником, який має більше половини голосів.
Ті, хто вимагає більшості голосів усіх співвласників, - той, хто володіє принаймні двома третинами голосів.
Кожен співвласник може вжити заходів, необхідних для консервації будівлі, навіть якщо вони не є терміновими.
Усі запобіжні заходи, зазначені у статті 41-16 вище, можуть вживатися без зборів загальних зборів, за винятком випадків, коли йдеться про затвердження звітів та голосування за кошторисним бюджетом. У цьому випадку співвласник, який приймає рішення, повинен передбачити їх виконання і повинен повідомити про це іншого співвласника про біль у зв’язку з непридатністю до останнього.
Двоє співвласників, що входять до синдикату, не повинні скликати збори заздалегідь, вони можуть збиратися та приймати всі рішення за умовами статей 41-15 та тих, що вимагають одностайності.
Кожен співвласник може скликати іншого на загальні збори, повідомивши його про пункти порядку денного. Так само, за умови попереднього інформування іншого співвласника, кожен співвласник може додати пункти до порядку денного.
Виклик рішень.
Кожен співвласник може під страхом стягнення оскаржити рішення, прийняте іншим співвласником, протягом двох місяців з моменту повідомлення про рішення.
За винятком надзвичайних ситуацій, виконання рішення, прийнятого співвласником без згоди іншого, у цей період зупиняється.
Внесок у витрати та витрати від імені ОСББ.
Кожен співвласник зобов'язаний брати участь у витратах за рішеннями та заходами, що випливають зі статті 41-17, пропорційно часткам загальних частин, що відносяться до його партії.
Коли один із співвласників авансує суми за нарахування, він може зобов'язати іншого співвласника нести разом із ним необхідні витрати.
Недовірчий співвласник, який отримує дохід або несе витрати на адміністрування та управління співвласником, веде звіт про витрати та дебіторську заборгованість, залишену у розпорядженні іншого співвласника.
Судові повноваження.
Співвласник може бути юридично уповноважений здійснювати самостійно дію, для якої була б необхідна згода іншого співвласника, якщо відмова останнього навіть ставить під загрозу спільні інтереси. Акт, прийнятий відповідно до судового доручення, може бути протилежним співвласнику, згода на який відсутня.
Голова суду може розпорядитися або санкціонувати всі невідкладні заходи, необхідні для спільних інтересів. Він може, зокрема, уповноважити співвласника стягувати з боржників синдикату або іншого співвласника пропозицію, призначену для задоволення нагальних потреб, прописуючи умови працевлаштування за необхідності.
Нарешті, відчуження загальної частини може бути законно дозволено на прохання співвласника принаймні двома третинами гонорару директорів відповідно до умов та умов, визначених у статті 815-5-1 Цивільного кодексу ( спільне володіння).
Тепер дійовим особам та професіоналам співвласників належить взяти на практиці право власності на ці режими за кілька місяців і переглянути їх впровадження з оглядом заявки з часом.