Розмежування завжди має перевагу над кадастром

Опубліковано 20 березня 2018 року о 16:13 - Оновлено 04 вересня 2019 року о 17:35

Спільний доступ

Час читання 5 хв.

  • Спільний доступ
  • Спільний доступ вимкнено Спільний доступ вимкнено
  • Спільний доступ вимкнено Надіслати електронною поштою
  • Спільний доступ вимкнено Спільний доступ вимкнено
  • Спільний доступ вимкнено Спільний доступ вимкнено

28 грудня 2011 року Катерина Х (всі імена та прізвища змінені) придбала невеликий будиночок у затоці Мон-Сен-Мішель. Будинок на скелі, а земля спускається до моря.

Ця земельна ділянка, згідно з кадастровим документом, доданим до акта купівлі-продажу, має ширину 12,70 метрів і включає смугу 2,09 метра на захід від будинку, на межі сусідньої ділянки, землі Женев’єва Y, будинок якої знаходиться в 50 метрів далі (див. карту нижче).

На початку січня 2012 року Кетрін ввічливо відвідує Женев'єв, яка вітає її, за її словами, "без спеки" і радить зв'язатись із зятем для роботи, яку вона збирається провести.

Кетрін просить зятя знищити перегородки та пофарбувати підлогу, але вона вважає результати незадовільними.

Восени 2012 року вона сказала своєму зятю, що архітектор, якого вона найняла для нагляду за зовнішніми роботами, як це повинно бути на сайті для оголошень, хотіла вибрати власні компанії та подякувала йому. Починаються його біди.

Секретні хвилини

Потім Женев'єв приходить до неї і вказує їй (як їй повідомили про її наміри?), Що вона не має права прокладати на захід від свого будинку дренаж, призначений для захисту тут від вологості. Справді, 2,09-метрова смуга їй не належить, згідно з межовим звітом (PV), складеним 25 вересня 1987 р. Експертом-геодезистом у присутності неї та пані Дюран, колишньої власниці будинку Катерини. Вона показує йому ФВ, про що Кетрін не знала.

Катерина отримує поради паризького нотаріуса своїх друзів, нотаріуса, який засвідчив справжність транзакції, який каже їй не брати до уваги цей ПВ. Це нічого не вартувало б, оскільки про це не повідомляли б іпотечну службу, як передбачалося в її тексті, «у разі передачі». Однак перекази відбувалися з обох сторін: справді Женевієва була розлучена і право власності на будинок Що стосується пані Дюран, то в 2001 році вона продала свій будинок пану Дюпону, який перепродав його в 2011 році.

Виконавча сила проти третіх осіб

Тому Кетрін зробила необхідну роботу, і Женев'єв, розлючений, викликав її до трибуналу великої інстанції Кутанс (Манш), аргументуючи, що її труби, водостоки, жолоби та інші труби зазіхають на її власність. Кетрін відповідає, що звіт про демаркацію їй не суперечить; насправді, оскільки він не був опублікований в іпотечній службі, він не може бути протилежним третім особам.

3 вересня 2015 року суд постановив, що вона не є третьою стороною (хоча вона не брала участі у демаркації), а "спадкоємицею" місіс Дюран. Однак протоколи про демаркацію "діяли під приватним підписом", між тими, хто його підписав, і між їх спадкоємцями та їх правонаступниками, та сама віра, що і справжній документ ", - йдеться у статті 1322 (стара) Цивільного кодексу.

Податкова вартість кадастру

Кетрін стверджує, що звіт про демаркацію не відповідає кадастровому плану, доданому до її договору купівлі-продажу. Суд відповідає, що кадастр має лише фіскальну вартість і не є правовстановлюючим документом. Інформація, що міститься в кадастрі, справді призначена для збору податку на майно та житлового податку - це також причина, через яку кадастр перебуває під наглядом Головного управління державних фінансів.

Завжди з певною затримкою геодезисти та паризький нотаріус її друзів та землевпорядники звітують про свої плани знесення або будівництва, дозволених ратушами. Вони не обов'язково виправляють графічно помилкові плани. Відділ державних фінансів, знаючи про неточність кадастру, радить користувачам перевірити надану інформацію перед здійсненням операції. Що стосується нотаріальних правочинів, то вони часто містять пункт, в якому зазначається, що "покупець несе персональну відповідальність за різницю в областях (або суміжних), зазначених у цьому заголовку, навіть якщо вони перевищують 1/20".

Старі знаки володіння

У разі суперечки перед суддею переважає демаркація. У цьому випадку Женев'єв видає, крім звіту геодезиста, атестації сусідів, які підтверджують, що західний фронтон будинку Катерини завжди був розділовою лінією між двома властивостями. Це, зокрема, підтверджує пан Z, власник будинку Катерини, з 1947 по 1976 рік. Касаційний суд уже постановив, що межі кадастрового плану не могли, з огляду на їх неточність, переважати "старі знаки володіння ". Те саме робить і трибунал. Він засуджує Катерину знести роботи, що перевищують межу.

Катерина оскаржила. Але Апеляційний суд Кан, який постановляє рішення 21 листопада 2017 року, підтверджує рішення суду і додає штраф у розмірі 100 євро за день затримки. Кетрін щойно послухалась і попросила нас повторити її справу. "Щоб інші добросовісні покупці не стали, як я, жертвами приховування сусіда, потрібно було б зробити обов'язкове декларування межі в кадастрі та нотаріусу", - сказала вона.

Погано порадили

П'єр Редуті, ведучий сайту ONB-France, на який Кетрін запитала, чи варто оскаржувати касацію, відповів негативно. Однак він вважає, що в першій інстанції його захищали погано: його адвокат повинен був вимагати експертного висновку щодо майнових ліній. Він також повинен був напасти на сусіда за приховування протоколу.

Кетрін також могла виступити проти нотаріуса, котрий мав би знати про розмежування, але кінцевий термін дії відповідальності, через п'ять років після продажу, діяв до грудня 2016 року. Вона могла звернутися проти продавця М. Дюпона, але час ліміт у два роки після виявлення дефекту минув.

Співвласник перетворює свої апартаменти на "мебльовані готелі-студії"

або Його квартира затоплюється двічі на рік