SCI до IS настільки актуальні для інвестиційної нерухомості!
Ласкаво просимо до Immobilier-Meublé.fr! Якщо ви тут новачок, ви, без сумніву, захочете прочитати мою книгу, яка пояснює, як жити за рахунок орендної плати, не примножуючи покупок на нерухомість. Клацніть тут, щоб завантажити його безкоштовно! 🙂
Ласкаво просимо назад до Immobilier-Meublé.fr! Оскільки ви приїжджаєте сюди не вперше, ви, безсумнівно, захочете прочитати мою книгу, яка пояснює вам, як жити на оренду, не примножуючи покупок на нерухомість. Клацніть тут, щоб завантажити його безкоштовно! 🙂
Примітка: Ця стаття - гостьова стаття, написана Клер із блогу Investir Au Féminin.
SCI до IS: Якщо це стосується інвестиційних властивостей
Вибір найбільш відповідного податкового режиму для вашої ситуації, безсумнівно, є найскладнішим для інвестора. Жодна дієта не ідеальна. Кожен має свої переваги та недоліки.
Купуючи кілька років на своє ім’я, я вирішив створити SCI в IS. Ця компанія розміщуватиме мої майбутні інвестиції, зокрема мої інвестиційні властивості.
У цій статті я поясню вам, чому такий тип компаній здається особливо придатним для інвестиційних властивостей.
Можливо, хтось із вас задається питанням і вагається, щоб скоритися ...
SCI в IS кількома словами
Створення SCI на IS рівнозначно створенню Компанія з нерухомості. Про цю компанію кажуть цивільний тому що він не має суто комерційної діяльності, такої як SAS або SARL .... Тому це дозволяє експлуатувати будь-який тип нерухомості (квартири, магазини, автостоянки тощо).
Не вдаючись до технічних прийомів, знайте, що ДКІ є юридичною особою. Він складається щонайменше з 2 партнерів (фізичних чи юридичних осіб, одружених чи ні, партнерів чи просто друзів ...). Він має назву, адресу (головний офіс), капітал, власний банківський рахунок.
Це регулюється статутом, який визначає режим управління Компанією. Хто буде менеджерами, партнерами: ваш чоловік, ваші брати і сестри, ваші діти ...?
Які типи рішень ви будете приймати з більшістю чи ні?
Усі ці питання дуже важливі. Поради нотаріуса, податкового юриста або бухгалтера не будуть зайвими.
Багато веб-сайтів пропонують вам пакет під ключ вартістю близько ста євро. Особисто я вважав за краще перевіряти все у податкового юриста. Вишенька на торті - це також ... інвестор.
Як тільки ви вирішите інвестувати через SCI, потрібно розуміти, що купуєте вже не ви, а SCI. Саме SCI бере в борг, інвестує, працює, отримує оренду ...
З податкової точки зору ця компанія може бути IS (корпоративний податок) або фінансово прозора (IR). Особисто ми зберегли SCI на IS. Він пропонує більшу гнучкість для інвестиційних властивостей .
Ось 5 причин, які спонукали нас зробити такий вибір.
SCI в IS: ідеально підходить для оренди як голих, так і орендованих меблів
Купуючи будівлю, важко заздалегідь знати, який спосіб оренди віддавати перевагу. Деякі квартири можуть легко здаватись в оренду з меблями, інші менше, враховуючи їх розміри. Будівля може включати комерційне приміщення на першому поверсі, яке передбачатиме оренду.
Більше того, навіть якщо будівля повністю надається мебльованим помешканням, залежно від географічного розташування власності, попит на оренду буде більш-менш значним для мебльованого житла.
Тому важливо залишатися гнучким, щоб адаптуватися до місцевого ринку.
Проблема вибору LMNP, компанії SAS або SARL полягає в тому, що у нас немає вибору. Допускається лише меблі. Тоді ми потрапили в глухий кут ...
Перевага, яку ви зрозумієте, коли ви обираєте SCI для IS, полягає в тому, що все гнучко. Ви можете проживати в одній будівлі: гола оренда, спільна оренда, короткострокова оренда, мебльована оренда на рік, комерційні приміщення ... Зрештою, гнучкість дуже помітна. Навіщо позбавляти себе великих можливостей, які можна знайти на ринку ?
SCI в ІС: фінансово привабливий як з роботою, так і без неї
Виконання робіт, безперечно, є найбільш податковим рішенням.
Це справедливо для ДПП із ІС, а також для більшості інших податкових режимів.
Для отримання додаткової інформації з цього питання я запрошую вас прочитати статтю "Інвестиції в оренду: з роботою чи без неї? ".
Однак у деяких випадках було б соромно пропустити високорентабельну інвестиційну нерухомість під приводом того, що роботи немає.
Ви також можете за власним вибором (низька доступність, віддалена інвестиція тощо) вирішити не купувати роботи. Для інвестицій без роботи в оренду, SCI з IS є фінансово цікавим варіантом. Набагато цікавіше, ніж покупка від власного імені чи покупка в SCI в L’IR, яка не мала б сенсу без дефіциту землі.
Фактично ви зможете стягувати велику кількість витрат та амортизації, пов’язаних із вашим майном.
База оподаткування, мінімізована за рахунок нарахувань та амортизації
Як і в реальному режимі LMNP, SCI має велику перевагу. Можливість вирахувати з доходу від оренди всі витрати, пов’язані з вашими інвестиціями та управління ними.
Перелік цих платежів особливо довгий: гонорари нотаріуса, агентські збори, гонорари з бухгалтерії, витрати на відрядження ...
Ви також зможете вирахувати нарахування, пов'язані з амортизацією (будь то амортизація майна або робіт).
Значна перевага, яка представляє реальну різницю з податковими режимами орендної плати, особливо в ІР. Пам’ятайте, що враховуються всі види робіт, будь то реконструкція, розширення, реконструкція тощо.
Враховуючи всі ці збори, ваша база оподаткування буде зменшена до мінімальної частини. Тож ви будете платити податки на надзвичайно добре оптимізованій основі. Тому вага їх буде полегшена:).
Більш вигідна ставка податку на прибуток
Рівень оподаткування прибутку, безсумнівно, є сильним місцем SCI з IS.
Прибуток оподатковується згідно з податком на прибуток підприємств набагато привабливішою ставкою, ніж гранична ставка податку (у переважній більшості випадків). Отже, коли прибуток менше 38 120 євро, ця ставка становить 15%. Коли вони перевищують цю суму і менше 500 тис. Євро, це 28%. Хороша новина полягає в тому, що протягом наступних кількох років цей показник знизиться: 25% з 2022 року і з часом 20% для наближення до інших європейських ринків.
У більшості випадків, коригуючи амортизаційні відрахування та нарахування, легко не перевищити межу в 38 120 євро. В іншому випадку у вас завжди є можливість створити другу SCI для розміщення нових інвестицій.
Більш м’яке та стабільне оподаткування з часом, ніж оподаткування фізичних осіб, що дозволить вам оптимізувати свій дохід.
Більш стабільна ставка податку
Коли ми дивимось на те, як ставки податків зростали за останні кілька років, ми бачимо, що особисте оподаткування зазнало особливих наслідків. Я думаю, постійне зростання ставок внесків на соціальне страхування вас не уникне. Нагадаємо, у 1996 році цей показник становив 0,5%, у 2005 році 11%, а сьогодні 17,2% !
І навпаки, оподаткування податком на прибуток протягом останніх десяти років зменшувалось. Окрім того, що орієнтація хороша, мене на особистому рівні приваблює той факт, що я можу з часом робити стабільні прогнози .
На жаль, коли ви перебуваєте в ІР, у вас немає чіткої перспективи щодо того, скільки податків ви будете платити.
Досить того, що ваш професійний дохід або орендна плата перевищують очікувані (або що кількість ваших податкових часток зменшується), щоб ви перейшли на новий, набагато менш вигідний кронштейн.
Можливість підготовки вашої спадщини за хороших умов
Виділивши частки у вашому SCI своїм дітям, ви зможете передати їм свій капітал за хороших умов. Наприклад, ви зможете контролювати свої активи на борту.
Зберігання керма нашої спадщини було важливою частиною мого чоловіка та мене. Тому ми включили положення до статуту нашої ДКЗ, даючи нам як менеджерам право продавати або купувати, не потребуючи одностайності партнерів (наших трьох дітей). Якби ми були у спільному володінні, нам потрібна була б згода всіх продати чи купити ...
Крім того, ми бачимо в нашій Держкомнаціональній організації хороший спосіб пожертв шляхом оптимізації можливостей звільнення, передбачених законом. Закон дійсно дозволяє кожні 15 років пожертвувати 100 тис. Євро на одного батька та дитину без податку на спадщину.
Якщо ви самі по собі, вправа є більш складною. Сума вашого майна рідко узгоджується із сумою пожертв! З іншого боку, коли ми працюємо над акціями, вправа стає дуже легкою.
Недоліки SCI при ІС
Однак, як уже згадувалося раніше, SCI в IS, як би це не було цікаво, також має деякі недоліки. Ми підкреслимо 3 пункти.
1. Складність вивезення грошей без повторного оподаткування
Якщо ваша компанія отримує прибуток, і ви хочете взяти частину з цих прибутків, щоб жити, тоді вам доведеться "виплатити дивіденди".
Ці дивіденди не звільняються від оподаткування. Вам доведеться заплатити "єдиний податок" у розмірі 30%, або, якщо для вас це вигідніше, 17,2% внесків на соціальне страхування + TMI (після зменшення на 40%).
У нашому випадку ми уникаємо виведення грошей з SCI. Прибуток становить резервуар "ліквідності" для реінвестування. Величезна перевага, яку ми знаходимо там, полягає в тому, що ці гроші оподатковувались низько перед реінвестуванням. Отже, стає простіше зв’язувати інвестиції.
2. Штрафний податок на приріст капіталу
Інша сторона медалі - це податкова економія, досягнута за весь період експлуатації майна, податок на приріст капіталу у разі перепродажу.
У випадку SCI з IS, приріст капіталу обчислюється за чистою балансовою вартістю.
Отже, ви повинні відняти з ціни придбання всю амортизацію ... Отже, ваша оподатковувана база, ймовірно, буде високою, набагато більшою, ніж якби ви обрали режим ІЧ.
3. Необхідність ведення річних звітів
І так, вам потрібно буде найняти кваліфікованого бухгалтера для складання річної звітності.
Враховуйте від 500 до 750 € HT на рік.
Закінчувати
На закінчення ви зрозумієте, навіть якщо жодна податкова система не є досконалою, SCI з IS є особливо цікавою для інвесторів, які:
- Хочете мінімізувати податкове навантаження протягом періоду експлуатації майна.
- Вони прагнуть використовувати свої грошові потоки для реінвестування.
- Бажають підготувати їх наступництво
Сподіваюся, ця стаття дозволила вам сформувати власну думку щодо SCI в SI. Не соромтеся ділитися. Ми будемо раді бачити Вас у моєму блозі www.investiraufeminin.com.
Якщо ви хочете піти далі на цю тему, я рекомендую вам прочитати чудовий Керівництво з SCI до ІС, Пола Обе, підтвердженого мультиінвестора, затвердженого та сертифікованого дипломованим бухгалтером.