SCI Які наслідки переходу на корпоративний податок (ІС)

SCI на IS, цікавий варіант оподаткування для деяких профілів, але не для всіх інвесторів у нерухомість.

Дедалі більше вас цікавить варіант "Податок на прибуток підприємств" для ваших наступних інвестицій у нерухомість у SCI. Треба визнати, що цей варіант має все, що завгодно, принаймні на вигляд:

Податок на прибуток підприємств за ставкою від 15% до 38120 євро, потім від 28% до 500000 євро вигідно замінить ставку податку на прибуток від власності, що застосовується до ДКІ до ІР (0%, 14%, 30%, 41% або 45%) та внески на соціальне страхування у розмірі 17,20%;
Відрахування амортизації будівлі та витрати нотаріуса або агентства нерухомості також зменшать базу оподаткування прибутку компанії з ІС порівняно з компанією з ІР.

Однак було б оманливим не згадувати про негативні наслідки варіанту ІС. Справді:

SCI повинен буде сплатити CRL ("внесок на орендний дохід" у розмірі 2,50% від суми валової ренти, що збирається SCI.
Партнер SCI в IS, який хотів би отримати прибуток, отриманий SCI в IS, повинен буде виплатити собі дивіденд у межах бухгалтерського прибутку. Це означає, що партнер не зможе переплутати готівку, наявну в SCI, для IS та свого особистого рахунку.
Дивіденди, виплачені партнеру, будуть оподатковуватися податком на прибуток партнера. Останні можуть вибрати єдиний податок та сплатити 30% єдиного одноразового відрахування на суму дивіденду або віддати перевагу застосувати зниження на 40% до оподаткування відповідно до граничного податкового рівня, а потім соціальних відрахувань (Цей останній варіант цікавий для платників податків, граничний розмір оподаткування яких менший або дорівнює 30%) - Пор. "Дивіденди: чи варто обирати варіант ПФУ у розмірі 30% або віддати перевагу оподаткуванню в граничному розмірі?" -
Нарешті, визнання амортизаційних відрахувань за походженням нижчої бази оподаткування податком на прибуток підприємств (ІС) буде приводом для оподаткування вищих професійних прибутків від капіталу під час продажу будівлі; Збережений корпоративний податок протягом усього періоду експлуатації будівлі повинен бути сплачений одним рухом під час передачі.

Щоб поглибити питання про різницю між SCI з IR та SCI з IS, ви можете прочитати цю статтю "Оренда майна: SCI з податком на корпорацію (SCI з IS) чи є це варіант привабливим податком? ".

Зрештою, після порівняння переваг і недоліків SCI з ІС, схоже, виявляється значний інтерес цього варіанту для ІС:

Для тих, хто хоче масово інвестувати в порожню оренду нерухомості, тобто без меблів, у кредит і хто не хоче ризикувати ефектом ножиць, з яким регулярно стикаються оподатковувані інвестори. Дійсно, для останнього, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток, авантюра, зокрема з точки зору "Казначейства", швидко стає небезпечною через можливість зменшення суми франшизи та неминучого збільшення податку на прибуток. Варіант податку на прибуток підприємств має перевагу в тому, що відкладання сплати податку (дивідендів, надлишку ліквідації та збільшення професійного капіталу на нерухомість) здійснюється на день продажу будівлі і тим самим захищає ризик втрати готівки у інвестора. Для останнього варіант ІС є єдиним рішенням для сподівання продовжувати інвестувати.

Для тих, хто бажає інвестувати в будівництво сімейної спадщини, яка не буде продана, або хто не бажає розподіляти прибуток від нерухомості, створений ДКІ. Тоді SCI в IS є структурою капіталізації, яка збільшить активи партнерів у дуже довгому періоді.

Які наслідки переходу на податок на прибуток підприємств

Умови опціону для ІС

Громадянське суспільство, що обкладається податком на прибуток, як варіант податку на прибуток підприємств. Цей варіант повинен відповідати умовам, передбаченим статутом або, якщо цього не можливо, усіма партнерами. Іншими словами, вимога про підпис усіх партнерів або учасників компанії буде вимагатися лише в тому випадку, якщо в статуті не передбачено жодного конкретного способу здійснення опціону.
У податковій доктрині зазначається, що: "Платник податку може подати декларацію про вибір опціону як у компетентній податковій службі, так і в центрі ділових формальностей (ЗЗСЄ). Однак, щоб обгрунтовано реалізувати свій вибір у центрі ділових формальностей, товариства повинні були виразити здійснення цього варіанту без жодної двозначності. Для того, щоб прямо виразити цей намір, вони повинні для цього встановити прапорець, передбачений для здійснення цього варіанту, на реєстраційній формі, наданій цьому центру. Вони не можуть обмежуватися лише тим, що згадують про свою волю до вибору в статуті компанії. "
Повідомлення про опцію для ІС має містити:

Назва компанії або групи та адреса головного офісу;
Ім'я, ім'я та адреса кожного з партнерів, членів або учасників;
Розподіл статутного капіталу між зацікавленими сторонами.

Зверніть увагу, що за наявності розчленованих акцій, навіть якщо якість партнера регулярно визнається голому власнику, підпис плодокористувача може бути рекомендований, якщо не обов'язковий, лише для зменшення ризику суперечок.
Варіант корпоративного податку може бути відкликаний до 5-го фінансового року, наступного за тим, за який він застосовувався. В іншому випадку варіант ІС стає безповоротним.

Перехід до ІС від SCI до існуючої IR означає негайне оподаткування доходів від нерухомості та приросту капіталу

Коли існуюча SCI вибирає корпоративний податок, це призводить до негайного оподаткування неоподатковуваного прибутку та нереалізованої вигоди від нерухомості.
У випадку SCI з податком на прибуток, який обирає IS:

Партнери повинні сплачувати податок на прибуток з майна до дати набуття чинності варіантом IS;
ДКІ має сплатити податок на прибуток від капіталу від нерухомості, розрахований відповідно до оподаткування приросту капіталу від нерухомості для фізичних осіб, які зазвичай використовуються для ДКІ в ІР (див. "ДЗІ: пастка від приросту капіталу від нерухомості);

Таким чином, коли ДКІ в ІР утримує будівлю більше 22 років для розрахунку податку на прибуток або більше 30 років для внесків на соціальне страхування, ДКІ може бути звільнено від податку на надмірну вартість нерухомості - див. " Симулятор приросту капіталу від нерухомості 2020: податок, який зменшується відповідно до тривалості власності "-

Однак, щоб обмежити цей фіскальний вплив негайного оподаткування, пов’язаного із припиненням діяльності, ДКІ може обрати податкове призупинення; Сплата податку може бути відкладена на більш пізній термін, зокрема після продажу будівлі майбутнім ДКІ ІС.
На практиці цей варіант рідко доречний, оскільки у разі продажу це становить сплату податку на прибуток від професійного капіталу, розрахований на основі відновленої чистої балансової вартості, яка не враховує фактично вирахуваних платежів.
Протягом 60 днів з дати зміни зміни режиму оподаткування ДКІ має скласти початковий баланс у компетентній податковій службі. Також SCI може достроково закрити поточний фінансовий рік, щоб спростити послідовність бухгалтерських операцій.

Розрахунок амортизації для SCI в IS в результаті перетворення SCI в IR

При переході на ІС нерухомість може піддаватися переоцінці з метою введення їх ринкової вартості як активів на день зміни ІС. Таким чином, амортизація може бути розрахована на цій переоціненій основі протягом імовірного періоду нового використання.
З іншого боку, у разі можливості відстрочення податку переоцінка неможлива, і будівля заноситься до активів балансу за первісною вартістю; Потім чиста балансова вартість відновлюється з урахуванням амортизації, яку слід було застосувати. (Що також пояснює, чому варіант податкової пільги не є хорошою стратегією).