SCPI, оренда меблів, проміжний Scellier ... хороші інвестиції в нерухомість
На ринку нерухомості зростають попереджувальні знаки. Протягом кількох місяців кількість транзакцій зменшується. Кредит також викликає занепокоєння: мало банків все ще пропонують ставку менше 4,3% протягом 20 років. А після втрати потрійного А більшість установ все ще ризикують посилити умови кредитування.
Що ще гірше, новий податковий режим для приросту капіталу від нерухомості, що застосовується з лютого 2012 року (крім основного місця проживання), зашкодить. У разі перепродажу через десять років прибуток оподатковуватиметься 90% від їх суми проти 50% до реформи. І зараз буде тридцять років, щоб бути повністю звільненими, подвійним до реформи.
Але чи варто відмовлятися від каменю в 2012 році? Ні. Поки ми будемо ультраселективними, ми спочатку зможемо скористатися перевагами найновіших фіскальних підштовхувань із схем Шчельє та Ченсі-Бувар. Ми також розглянемо сторону офісних та роздрібних SCPI, найкращі з яких добре витримають кризу. Нарешті, завдяки соціальному орендному користуванню, маловідомому плану, ви можете заробити майже 6% щорічної прибутковості.
Стара класична оренда нерухомості
Ризик: від середнього до високого
Тривалість: мінімум 10 років
Рентабельність: від 2,5 до 6% до сплати податків
З огляду на стагнацію орендної плати (+ 0,9% у 2011 році для нещодавно зданих в оренду об’єктів) та незначне зростання цін, прибутковість старої все ще бореться. У Парижі він досягає 2,5% на рік, а у великих провінційних містах досягає 4% для добре розташованих супермаркетів. Єдиний спосіб перевищити 6%: націлити периферійні райони або невеликі райони. Але і тут завдання ускладнюється, оскільки податок на надмірну орендну плату вступає в силу з 1 січня 2012 року. У межах від 10 до 40% від суми орендної плати він буде орієнтований на площі, менші або рівні 14 квадратних метрів, розташовані в "напружених" районах (таких як Париж та центри міст великих регіональних мегаполісів) і де щомісячна орендна плата перевищує межу від 30 до 45 євро за квадратний метр на місяць.
Оподаткування. Якщо ваш річний дохід від землі не перевищує 15 000 євро, режим мікроземелів застосовується за замовчуванням. Як результат, зниження валової орендної плати на 30%, залишок оподатковується податком на прибуток та 13,5% внесками на соціальне страхування. Але ви можете обрати реальну схему, яка включає тих, хто отримує понад 15 000 євро орендної плати на рік. Потім ви вираховуєте витрати (роботи, довірену особу тощо) із доходу від власності та, в межах суми орендної плати, відсотків за позику. Якщо сальдо позитивне, воно оподатковується податком на прибуток та внесками на соціальне страхування у розмірі 13,5%. Якщо він від’ємний, його можна вирахувати із загального доходу до ліміту в 10 700 євро. Частина надлишкового дефіциту та позичкових відсотків, що перевищує суму орендної плати, може бути перенесена до доходу від власності на наступні десять років.
Наша порада на 2012 рік
Особливо цікаво в студіях і двокімнатних квартирах в динамічних містах (Лілль, Тулуза, Ліон, Бордо ...). Якщо власність вимагає серйозних робіт, включаючи модернізацію до енергетичних стандартів, виберіть режим Борлоо.
Оренда нерухомості Borloo old
Ризик: середній
Тривалість: мінімум 6 років
Рентабельність: від 3 до 6,5% нетто після податкової пільги
Принцип роботи цього пристрою, створеного в 2006 році, простий: в обмін на податкові пільги власник старого будинку домовляється з Національним агентством з питань житлового будівництва (Анна) орендувати його принаймні на шість років за „середньою ставкою” (ні більше 17,47 євро за квадратний метр на місяць у Парижі та у передмістях та 11,41 євро у містах з більш ніж 250 000 жителів). Однак річний дохід орендарів не повинен перевищувати певної межі: 96 391 євро, наприклад, для пари з двома дітьми в Іль-де-Франс і 67 111 євро у великому провінційному місті. Зверніть увагу, що якщо вам доведеться виконувати роботу, Ана може субсидувати від 30 до 70% від суми. Але зобов'язання з оренди згодом сягає дев'яти років.
Оподаткування. Ви можете відняти від орендної плати зниження на 30% за «проміжну» угоду, на 60%, якщо вона є «соціальною» або «дуже соціальною» (але межі оренди значно нижчі), і на 70%, якщо довірите управління майном державному органу. Тоді панує реальний режим.
Наша порада на 2012 рік
Непридатна для паризького ринку та його внутрішнього передмістя (орендна плата в середньому на 28% перевищує стеля), з іншого боку, система приваблива у багатьох середніх містах, таких як Анже, Орлеан чи Реймс. Отримані врожаї тоді перевищують 5% після податкової пільги, або навіть 6% у разі великих робіт.
Мебльована оренда нерухомості (стара чи нова)
Ризик: від середнього до високого
Тривалість: мінімум 9 років
Рентабельність: від 3,5 до 6% до податкових пільг
З року в рік режим орендованої меблів втрачає свою привабливість. Таким чином, судді зараз змушують донорів пропонувати повністю обладнаний товар (кухонний стіл, холодильник, посуд тощо), а не мінімальний прожитковий мінімум (стіл, ліжко, стільці). Отже, контракти менш гнучкі: якщо житло є основним місцем проживання орендаря, йому більше не можна відмовляти в поновленні договору оренди (якщо він не забере житло, щоб зайняти його самостійно або продати). Орендодавці, які орендують туристів на ніч або тиждень (часта ситуація в Парижі), повинні дотримуватися норм, які вимагають попереднього дозволу ратуші.
Оподаткування. Якщо ви отримуєте орендної плати менше 32600 євро на рік, застосовується режим мікро-BIC, що дає право на зниження орендної плати на 50%, при цьому залишок обкладається податком на прибуток та внесками на соціальне страхування. 13,5%.
Ви також можете обрати реальну схему, яка охоплює тих, хто отримує понад 32 600 євро орендної плати на рік. Потім ваші збори вираховуються з орендної плати, що підлягає оподаткуванню у розмірі 75% (100% через центр бухгалтерського обліку), а також амортизація майна за 20-30 років (від 3 до 5% на рік) та його меблів. Понад 5 до 10 років (від 10 до 20% на рік). Частка дефіциту, більша за отриману ренту, може бути перенесена на загальний дохід за тим же принципом, що і традиційна оренда (див. Попередню сторінку). Якщо ви купуєте нову нерухомість, управління якою делеговано оператору принаймні на дев'ять років, ви також будете звільнені від ПДВ у розмірі 19,6% і можете обрати режим Сенсі-Бувара. Це дає право в 2012 році знизити податок, який дорівнює 11% від ціни придбання (18% у 2011 р.), Обмежений 300 000 євро.
Наша порада на 2012 рік
Віддайте перевагу мебльованим помешканням у старому, за умови, що ви вибрали елітне помешкання у місті з високим попитом на оренду, наприклад, Тулуза для студентів або Ліон для керівників подорожей. Тоді прибутковість може перевищувати 7% після оподаткування. У новобудовах віддайте перевагу будинкам престарілих, цим будинкам престарілих для літніх людей (від 4,5 до 5,2% після податкової пільги).
Новий класичний та проміжний Scellier
Ризик: від середнього до високого
Тривалість: мінімум 9 років
Рентабельність: від 2 до 3,5% до податкових пільг
Отож, жертвуючи на вівтарі суворості, знаменита перевага "Шклеєра" проживе лише чотири роки, перш ніж зникнути наприкінці 2012 року. За останній рік свого існування він став ще більш обмеженим. Зниження податку, передбачене зобов’язанням здати майно в оренду на дев’ять років орендарю за його вибором (включно з дітьми та батьками), в основному буде зарезервовано для житла з маркою BBC (будівля з низьким споживанням), що на 5-10% дорожче будувати. Будинки, які не відповідають цьому стандарту, не матимуть права ні на що, крім випадків, коли їхній дозвіл на будівництво подано до 1 січня 2012 р. Досить сказати, що в основному це будуть черги програм, яких ніхто не хотів ...
Оподаткування. До кінця 2012 року ви отримуєте зниження податку, рівне 13% від сплаченої ціни (обмежена 300 000 євро), розподілене протягом дев'яти років, за умови, що будівля відповідає стандартам BBC щодо низького споживання енергії. Отже, максимальне зниження податку становить 4333 євро на рік. Для будівель, що не належать BBC, податкова пільга падає до 6%, якщо їх дозвіл на будівництво було подано до 1 січня 2012 року, а в іншому випадку скасовано. До кінця 2012 року можна вибрати «проміжний Шкілер». В обмін на 20% нижчу щомісячну плату оренди (з 8,48 до 17,36 євро за квадратний метр) і обмеження ресурсів орендаря, рівне ресурсам старого Borloo, ви матимете право продовжити пристрій. На два трирічні періоди і таким чином отримати додаткове зниження податку до 8% (тобто ставка зниження 21% протягом 15 років для ВВС).
Наша порада на 2012 рік
Віддайте перевагу проміжному BBC Scellier, відносно пошкодженому стругачем, орієнтуючись на передмістя великих провінційних міст. Тоді ми можемо розраховувати на повернення після податкової пільги від 4 до 4,5% річних. Ця операція є делікатнішою в Іль-де-Франс, де ринкова орендна плата часто перевищує стелі.
Закон Мальро та історичні пам’ятки
Високий ризик
Тривалість: 9 років або 15 років
Рентабельність: від 2,5 до 3% до податкових пільг
Суворість не пощадить любителів старих каменів. Як і інші, переваги Мальро та історичні пам'ятники фактично були зменшені на 15% у 2012 році. На практиці це передбачає придбання старого майна, яке знаходиться або в заповідній зоні, або в зоні архітектурної охорони (закон Мальро).) Або класифіковане держава (пам’ятка історії). Потім відновіть його згідно з правилами мистецтва, перш ніж взяти в оренду. Примітка: згідно із законодавством Мальро, мінімальний термін оренди становить дев'ять років. Що стосується історичної пам'ятки, це зобов'язання стосується лише періоду консервації майна, щонайменше, п'ятнадцяти років.
Оподаткування. Відповідно до закону Мальро, ви маєте право на зменшення податку на чотири роки, якщо це необхідно, що дорівнює 22% вартості робіт щороку (обмежена 100 000 євро на рік) для майна, що знаходиться в зоні охорони спадщини, або 30 % для об’єкта, який знаходиться в заповідній зоні. Це максимальний приріст 22000 або 30000 євро на рік. За історичну пам’ятку робота підлягає франшизі у розмірі 100% від загального доходу.
Наша порада на 2012 рік
Рекомендовано лише для людей, які підлягають оподаткуванню у розмірі 41%, та за умови обережності щодо якості власності. Щоб знайти найкращі плани, зв’яжіться із солідними гравцями, такими як групи CIR, Ален Крен або Buildinvest, пропонуючи повернення після податкових пільг близько 4% на рік.
SCPI офісів та стін магазинів
Ризик: середній
Тривалість: мінімум 8 років
Рентабельність: 4,5-6% до оподаткування
Маючи майже 1 мільярд євро, зібраний у першій половині 2011 року, успіх 139 інвестиційних компаній у нерухомість (SCPI) не можна заперечувати. Треба сказати, що ці вироби мають перевагу простоти. За зібрані гроші вони купують, а потім здають в оренду офісні будівлі або підприємства, перш ніж платити абонентам свою частку орендної плати щокварталу. Навіть якщо вона протягом десяти років неухильно знижувалася, прибутковість цієї продукції залишається дуже привабливою: у середньому 5,2% у 2011 році.
Оподаткування. Орендна плата обкладається податком на прибуток та внесками на соціальне страхування у розмірі 13,5%. Якщо ваш дохід від оренди менше 15000 євро на рік, виберіть режим мікрофонця, який дає право на зниження на 30%.
Наша порада на 2012 рік
Економічне уповільнення не пошкодує SCPI у 2012 році. Тому буде потрібно бути ультраселективним, орієнтуючись на тих, хто має майнові активи, які добре розташовані та приведені в норму, єдині, орендна плата яких залишатиметься на гарному рівні.
Наш вибір SCPI, вкладених в офіси та магазини:
Купуйте нові на 40% дешевше:
Узуфрукт соціальної оренди: ця химерна назва приховує надефективний пристрій для вкладників, які вже отримують оренду. По суті, ви купуєте власне майно, яке знаходиться в розкішній резиденції, у кредит (тобто знижка 40% від загальної ціни) через спеціалізовані організації, такі як Perl або iPlus. Орендна плата надходить компанії HLM, яка сплачує плату за управління. Потім ви можете вирахувати відсотки за позику з доходу від власності. І через п’ятнадцять років власність повертається вам у повну власність.
Інші статті, які можуть вас зацікавити