Сімейні переваги SCI - створення SCI

Створення сімейної SCI (між батьками та дітьми) має на меті передавати нерухоме майно:
принесені в суспільство батьками або придбані завдяки внескам на поточні рахунки батьків,
шляхом обмеження спадкових прав при передачі паїв від батьків їхнім дітям,
шляхом створення правової структури, яка набагато більше, ніж спільна власність, допоможе дітям зберегти передане майно.

Використання поточних рахунків для створення SCI

Під час придбання майна сімейною SCI, фінансування цього майна за рахунок внесків батьків на поточний рахунок є способом передачі майна пов'язаним дітям.

Дійсно, цілком можливо і законно передбачити в статуті несплату поточних рахунків. Крім того, внесок, внесений особисто батьками для придбання майна, що належить компанії (а отже, опосередковано і всім її партнерам), становить позику з нульовою процентною ставкою: інші партнери, які не внесли жодного іншого внеску, крім початкового капіталу внески, таким чином скористайтеся цим безкоштовним фінансуванням.
Враховуючи, що ці поточні рахунки не зобов’язані погашатись, ми можемо оцінити, що цей внесок батьків на поточний рахунок дає можливість передати своїм дітям, за винятком податку на спадщину, суму теоретичного відсотка кредит, який був би укладений ДКІ, якби батьки не внесли цей несплачений внесок.

Загалом, батьки можуть створити SCI зі своїми дітьми, прийнявши рішення про низький капітал та фінансуючи придбання компанії за рахунок внесків на поточні рахунки.
Таким чином, діти зможуть в'їхати до столиці:

коли вона була створена: вигода від низької номінальної вартості акцій,
або незабаром після створення (наприклад, коли вони досягнуть повноліття) завдяки збільшенню капіталу або передачі частки від батьків їхнім дітям (можливо, компенсується пожертвою на таку ж суму): активи, нещодавно придбане нерухоме майно, тоді майже рівна боргам SCI перед батьками через їх поточні рахунки, вартість акцій все одно буде майже дорівнює їх номінальній вартості.

Потім, протягом багатьох років, орендна плата, яку збирає ДКІ, дозволить погасити поточні рахунки батьків, і діти зрештою стануть партнерами в компанії без зобов’язань.

Поточні рахунки та продаж акцій SCI

Коли партнер з поточним рахунком у SCI переказує свої акції, він одночасно передає свій поточний рахунок. Тому покупець набуває:

акції продавця за їх переоціненою номінальною вартістю (виходячи з ринкової ціни будівель, що утримуються ДКІ на день продажу),
позов на SCI (на суму поточного рахунку, який він зараз має)

Однак 5,09% реєстраційного збору, який сплачує покупець, застосовується лише до придбання акцій. (Ми можемо зазначити, що ці реєстраційні збори не збільшаться до 3% згідно із Законом про модернізацію економіки від 25 червня 2008 р. За продаж участі в компаніях з переважно не переліченою нерухомістю, на які залишається право 5% без шапки та зменшення (CGI, ст. 726, I-2 °).)
Отже, коли партнер має великі поточні рахунки в SCI порівняно з вартістю будівель в активах компанії, він дозволяє потенційному покупцеві його акцій зменшити свої права на реєстрацію.

Візьмемо приклад SCI, що володіє будівлею, переоціненою для цілей продажу, на суму 200 000,00 євро. Якщо партнер володіє 50% акцій цієї SCI та поточним рахунком на суму 150 000,00 євро, реєстраційний внесок для покупця цих акцій становитиме:

переказ акцій = (€ 200 000 x 50%), тобто € 100 000,00,
що представляє права на реєстрацію = (100 000,00 євро x 5,09%) або 5 090,00 євро
переказ поточного рахунку = 150 000,00 €,
що представляє реєстраційний внесок = 0,00 €

І навпаки, якби придбання цієї будівлі ДКІ фінансувалось за рахунок більших вкладів капіталу, продавець отримав би набагато більше 50% акцій, а права реєстрації набувача знайшли б сьогодні збільшені.

З цієї причини податкові органи можуть оскаржити поточні рахунки членів SCI під час передачі акцій, щоб вимагати від покупця цих акцій більших прав на реєстрацію.
Ось чому ми також вивчаємо цю домовленість з недоліками SCI.

SCI та обмін пожертвами

У випадку спільного дарування, ДКІ має податкову перевагу, коли має банківську позику як зобов'язання через метод розрахунку прав:

У разі прямого дарування нерухомості права обчислюються на основі ринкової вартості майна, незалежно від того, придбано це майно за допомогою позики чи ні. Таким чином, непогашений капітал позики не враховуватиметься.
При даруванні акцій права розраховуються на вартість цих акцій. Однак вартість паїв враховує його зобов’язання, як поточні рахунки, так і поточні позики. Отже, у разі пожертви акцій SCI, непогашений капітал за договором позики зменшує основу прав, що підлягають виплаті (принаймні пропорційно відсотку капіталу, представленого проданими акціями).

SCI та податок на спадщину

Створення SCI між батьками та дітьми дозволяє дещо зменшити податок на спадщину:

Оскільки практикується знижка на акції SCI порівняно з вотчинною вартістю товарів, що належать цій SCI. Ця знижка є більш виправданою для сімейних SCI, капітал яких може бути закритий в статуті. Отже, ця знижка враховує труднощі, які могли б мати партнери цієї SCI при її залишенні, а отже і знижку, яка застосовувалася б до теоретичної вартості їх акцій, якщо вони вирішили їх продати.
У разі існування поточних рахунків несплачених партнерів. Дійсно, спадкоємцям партнера не доведеться переоцінювати поточний рахунок, який вони успадкують. Отже, податок на спадщину розраховуватиметься на основі грошових внесків, внесених до ДКІ, без переоцінки. Крім того, коли майно, придбане ДКІ, оціниться, ДКІ дасть можливість зменшити податкову базу.

SCI та передача сімейних активів

Нарешті, сімейний SCI - це засіб:

Закріпити зв’язки між спадкоємцями для збереження спадщини. Дійсно, правова структура громадянського суспільства набагато стабільніша, ніж режим спільної власності.
Спростити передачу одного активу нерухомості між кількома дітьми, особливо товарів різної вартості, об’єднавши їх в одну юридичну особу. Наприклад, як ви передаєте між кількома дітьми нерухомість різної вартості та різної прибутковості (наприклад, комерційне приміщення, здане в оренду компанії одного з дітей, щоб трохи ускладнити, і другий дім)? Завдяки внеску цих активів батьками в сімейну SCI та підготовці передачі цієї спадщини нерухомості між їхніми дітьми.

Щоб краще зрозуміти можливі методи створення сімейного SCI, ми пропонуємо приклади правових механізмів, що дозволяють передавати нерухомість від батьків до їхніх дітей.