Сімейний Sarl та оренда меблів (LMNP)

Спільна покупка нерухомості може стати чудовим способом зробити інвестицію в оренду, обмежуючи свій особистий внесок. Для цього у вас є кілька можливостей: придбати спільно або створити компанію (SCI або SARL). Спільна власність може бути можливим рішенням, але правила управління можуть здаватися занадто жорсткими та мати довгострокові невизначеності.

Компанія, безумовно, найкраще рішення, особливо якщо ви хочете інвестувати в сімейне середовище та скористатися вигідним податковим режимом! Ви коли-небудь чули про непрофесійну оренду меблів (LMNP)? У поєднанні з сімейним SARL дохід від мебльованої оренди в принципі не повинен обкладатися податком !

Але як це можливо? Ми вам все пояснимо! Але спочатку деякі ази, щоб повністю зрозуміти.

Сім'я SARL купує нерухомість

SARL - комерційна компанія, яка дозволяє об’єднувати ресурси для здійснення діяльності комерційного характеру. Найчастіше використовується для створення бізнесу, він також може використовуватися для об'єднання ресурсів (або особистого внеску) з метою придбання нерухомості, отримання орендних доходів та приросту капіталу від нерухомості. Як тільки він формується з членами однієї сім'ї, він може вибрати режим податкової прозорості, важливий елемент отримання вигоди від режиму LMNP (непрофесійна мебльована оренда).

Що таке сімейство SARL ?

Простіше кажучи, ТОВ (товариство з обмеженою відповідальністю) зареєстроване за рахунок внесків. Кожен партнер вносить суму грошей або товарів. Натомість вони отримують акції, що надають їм пропорційні права на прибуток та права голосу за певні рішення (розподіл прибутку, призначення менеджера тощо).

ТОВ є юридичною особою (на відміну від фізичних осіб, таких як ми з вами). Отже, він має власну спадщину, яка складається спочатку з внесків партнерів, а потім з усього доходу, який вона отримає, здійснених покупок (нерухомість) тощо. Іншими словами, коли ви купуєте нерухомість у ТОВ, ви особисто не володієте власністю. Будівля належить SARL.

З іншого боку, ви маєте право власності на капітал компанії пропорційно вашому внеску. Ця частка капіталу дозволить вам отримувати пропорційну винагороду у вигляді дивідендів (вірніше, частку для сімейного ТОВ).

Приклад: Ви пов'язані з 33% SARL, який володіє нерухомістю, яку здає в оренду мебльованою. Щомісяця вона отримує орендну плату, але також сплачує збори (податок на майно, придбання меблів тощо). В кінці року буде отримано прибуток (або дефіцит). Якщо інші партнери вирішать повернути його у вигляді дивідендів, ви отримаєте 33% від цього прибутку.

Сімейний SARL ідентичний SARL з однією відмінністю: партнери є членами однієї сім'ї.

Вважаються членами однієї родини у значенні родини SARL:

діти/батьки (пряме споріднення);
брати та сестри;
подружжя та партнери PACS.

З того моменту, як партнери підтримують такий тип зв'язку, SARL буде вважатися сімейною власністю і зможе обирати режим податкової прозорості протягом необмеженого періоду часу.

Створіть свій сертифікат техніко-економічного обґрунтування, щоб заспокоїти продавців та агентів з нерухомості. Опишіть свій проект, поговоріть із експертом по телефону та отримайте сертифікат безкоштовно та без зобов’язань !

Фіскальна прозорість сімейного SARL

У класичній формі ТОВ оподатковується корпоративним податком: воно сплачує податки з валового прибутку, яке воно отримує, а потім сплачує решту партнерам (чистий прибуток) у вигляді дивідендів (воно також може прийняти рішення про його збереження). Потім партнери сплачують податок на прибуток з дивідендів, отриманих за категорією "дохід від рухомого капіталу" (після надбавки в розмірі 40% або застосування єдиного податку).

Отже, існує подвійний рівень оподаткування, наскільки неможливо скористатися податковими пільгами, наданими фізичним особам (наприклад, режим LMNP, як ми побачимо).

З сімейним SARL партнери можуть необмежено обирати режим податкової прозорості (замість 5 років для класичного SARL). Цей режим дозволяє оподатковувати прибуток ТОВ з доходу безпосередньо в руках партнерів та зберігати переваги, пов'язані з характером отриманого доходу (і, отже, вигоди від режиму LMNP). Отже, ІС не потрібно платити (податок на корпорацію). Давай, маленький приклад, щоб зрозуміти.

Приклад: Ви володієте 33% сімейного SARL, який заробив 20 000 євро прибутку.

Завдяки фіскальній прозорості ви особисто оподатковуєте до 33% з 20 000 євро відповідної категорії. Якщо це прибуток від мебльованої оренди, ви будете оподатковуватися в категорії BIC замість доходу від рухомого капіталу у випадку ТОВ, що підпадає під дію ІС.

Завдяки фіскальній прозорості ви можете скористатися режимом LMNP для діяльності, що здійснюється сімейною SARL.

Розуміння податкової системи LMNP

Тепер, коли ми побачили, що можна скористатися планом LMNP як партнер у сімейному ТОВ, було б дуже корисно, якби ви знали, що це означає !

Режим непрофесійного мебльованого орендодавця застосовується до всіх доходів від мебльованої оренди за умови, що частка (дивіденди) партнера ТОВ не перевищує 23000 євро або доходу від роботи (зарплати та заробітної плати) податкового домогосподарства. В іншому випадку ви потрапите під режим LMP (професійна компанія з прокату меблів), який також має свої переваги, але який не є предметом нашої статті. 😉

У LMNP вам доступні два варіанти:

схема мікро-BIC, де до доходу від оренди застосовується стандартна надбавка 50%. З іншого боку, неможливо зняти звинувачення.
реальний режим (той, що нас цікавить) дозволяє вирахувати збори з податкового результату, включаючи бухгалтерську амортизацію майна (ми тоді говоримо про амортизацію LMNP).

Як ми побачимо, той факт, що ми маємо змогу знецінити майно, дає змогу генерувати "штучно" нарахування, які значно перевищують доходи сімейного ТОВ. А хто каже дефіцит, той каже, що податку не потрібно платити !

Переваги сімейного SARL з режимом LMNP

На відміну від сімейного SCI, сімейний SARL дозволяє партнерам скористатися схемою LMNP з багатьма перевагами. На додаток до звільнення від податку на прибуток завдяки знеціненню LMNP, сім'я SARL пропонує дуже цікавий режим приросту капіталу від нерухомості.

Принцип амортизації LMNP

Амортизація LMNP полягає у вирахуванні частини вартості придбання будівлі із орендної плати, що збирається щомісяця. Але що таке амортизація ?

Амортизація - це принцип бухгалтерського обліку, який враховує витрати на придбання активу, його амортизацію та строк корисного використання.

Справді, припустимо, ви купуєте круасан. Коли ви споживаєте його, він зникає. Тож це класичне навантаження. З іншого боку, якщо ви придбаєте хлібобулочну піч, з її використання вийдуть круасани, але її використання не знищить. Однак піч має собівартість (набагато вищу, ніж у круасана), але, враховуючи, що вона буде довго служити з часом і бути пошкодженою, в бухгалтерському обліку виглядає справедливішим розподілити свої витрати на тривалість використання.

Із нерухомістю це точно так само: воно буде довгостроково обслуговувати діяльність сімейної SARL завдяки своїй мебльованій оренді.

Таким чином, при амортизації LMNP щороку можна відраховувати частину ціни придбання майна з доходу від оренди.

Тоді результат буде дефіцитним, але грошовий потік буде позитивним, оскільки амортизація не є виплатою (майно було сплачено готівкою в день продажу).

Приклад: А тепер уявіть власність, придбану ТОВ за 400 000 євро, з орендною віддачею 14 000 євро на місяць. Вважається, що будівля амортизується прямолінійно (щороку однакова сума) протягом 35 років (в принципі розрахунок набагато складніший, тому для цього необхідно звернутися до бухгалтера).

SARL може відняти 11 428 євро зі свого оподатковуваного доходу, до якого ми можемо додати приблизно 3500 євро зборів (співвласності, податок на майно, відсотки за позику тощо).

Проміжний баланс управління сімейним ТОВ

Дохід від оренди	14000 євро
Поточні витрати	-3500 євро
Знос будівлі	-11 428 євро
Прибуток	-928 євро
Застосування податкового обмеження	0 євро

* Фіскально заборонено створювати дефіцит від знецінення майна (Джерело: Bofip)

Тому ми бачимо податковий результат у розмірі 0 євро. З іншого боку, з точки зору руху грошових коштів ми спостерігаємо таку ситуацію:

Колекція сімейного SARL Виплата сімейного SARL

Дохід від оренди	14000 євро
Поточні витрати	3500 євро
Чистий залишок грошових коштів	+10500 євро

Хоча не розподіляється серед партнерів (можна розподілити лише прибуток), але ця надлишкова сума може, наприклад, бути використана для фінансування придбання нерухомості за допомогою іпотеки. Цей механізм дозволить нарощувати активи нерухомості сімейства SARL і, таким чином, збільшувати дохід від оренди та розмір амортизації, дозволений як відрахування.

Режим приросту капіталу від нерухомості, що продається в сімейних товариствах з обмеженою відповідальністю

Завдяки податковій прозорості SARL, перепродаж нерухомості, що належить останньому, дозволить партнерам скористатися режимом податку на прибуток від капіталу LMNP.

Дійсно, розрахунок приросту капіталу LMNP не враховує амортизацію! Іншими словами, ви скористалися перевагами амортизації для доходу від майна, не зазнаючи недоліків з точки зору приросту капіталу.

Таким чином, у LMNP прирост капіталу звичайно обчислюється шляхом різниці між ціною придбання плюс витрати на придбання та ціною перепродажу.

Недоліки ТОВ в ЛМНП

Ну, сімейний SARL має не тільки переваги, вони також мають деякі недоліки через структуру та складність виплати регулярних доходів своїм партнерам.

Податкова та бухгалтерська декларації SARL

Як і всі компанії, варіант реального режиму LMNP передбачає дотримання бухгалтерських та податкових зобов'язань.

Дійсно, обов’язковим є ведення бухгалтерського обліку за принципом нарахування, що вимагає від простих людей звернення до бухгалтера.

Так само існує ряд декларативних зобов'язань (податкова декларація, депозит рахунків тощо) та юридичних (звичайні та позачергові загальні збори).

Коротше кажучи, ці зобов'язання можуть спричинити витрати, що заважають прибутковості передбачених операцій з нерухомістю.

Розподіл доходу від оренди між партнерами

Ми трохи торкнулися цього: відсутність прибутку заважає розподілу доходу між партнерами. Тому не рекомендується брати особисту позику для створення сімейного SARL для цілей LMNP.

Більша частина винагороди отримуватиметься за рахунок перепродажу будівель за допомогою механізму збільшення капіталу, що робить створення сімейного товариства з обмеженою відповідальністю LMNP довгостроковою інвестицією у нерухомість. Тому його метою може бути послідовне інвестування, вдаючись до позики на нерухомість для використання надлишку готівки.

Однак цей тип домовленості, за умови, що він добре контролюється та добре консультується, пропонує дуже вигідні податкові умови, ідеально підходять для інвестицій у нерухомість із сім'єю !