Вихід d; спільна власність Нерухомість
Кілька людей є співвласниками будівлі. Таку ситуацію важко перенести. Що вони можуть зробити?
Спільна власність (два або більше власників однієї і тієї ж будівлі) може створити певні проблеми. Хто зможе жити в будівлі? Хто подбає про оренду та отримає орендну плату? Хто сплачуватиме збори та податок на утримання? Хто подбає про ремонт та несе витрати?
Якщо власники погоджуються управляти цим спільним володінням, проблем не виникає. Наприклад, у випадку домогосподарства, де обоє подружжя є співвласниками. Досить вирішити ці питання між собою.
Подібним чином, якщо співвласники хочуть перешкодити один одному просити про продаж або спільне користування будівлею, вони можуть підписати нотаріальний акт, яким погоджуються залишатися у спільному володінні (пакт про розділення). Однак це зобов'язання може бути прийняте лише на п'ять років.
Деякими ситуаціями спільної власності часом важко керувати, наприклад ситуацією пари, яка розлучається, партнерів, які змінюють діяльність, певних спадкоємців, які віддають перевагу капіталу, а не правам на нерухомість. В цей час виникає проблема виходу із спільної власності.
Якщо всі порозуміються .
Найпростішим рішенням є рішення виставити будівлю на продаж. Цей продаж може бути здійснений за взаємною домовленістю або публічно. Ми вже повинні домовитись про принцип продажу та разом вирішити спосіб продажу.
Щоб продати без рецепта, достатньо знайти покупця безпосередньо або через третю сторону. Однак, якщо продавці підозрілі один до одного, вони, безумовно, віддадуть перевагу добровільному публічному продажу, який забезпечує найбільшу гарантію прозорості або щирості ціни: нотаріус, який відповідає за всю процедуру, ніхто не може стверджувати, що інший власник домовиться з покупцем про спеціальну домовленість з ним!
Отримана таким чином ціна продажу буде використана для сплати будь-якої заборгованості, яка може існувати (наприклад, виплата іпотеки та витрати на продаж), а залишок буде розподілений між співвласниками відповідно до їх відповідних прав.
Якщо хтось із співвласників захоче взяти будівлю в руки, він може запропонувати викупити частки інших: це буде називатися передачею нерозділених прав. Як слід розрахувати суму до сплати? Навіть якщо немає точної формули для його визначення, слід знайти найбільш справедливе рішення: той, хто продає свою частку, захоче отримати стільки ж, скільки і в першому, - продажі третій стороні. Отже, потрібно буде діяти наступним чином: ми беремо за вихідну точку вартість будівлі (яку можна оцінити, якщо власники не погоджуються з цією вартістю), з якої ми вираховуємо збори (наприклад, повернення іпотеки), а залишок має бути розподілений між власниками відповідно до їх прав. Той, хто продовжить роботу, повинен буде сплатити цей залишок іншим, зобов’язавшись повернути залишок позики при їх звільненні. Звичайно, це рішення можливе лише за згодою іпотечного кредитора, який повинен буде звільнити колишніх співвласників. Перевага цієї формули полягає в тому, що той, хто таким чином купує частку інших, не повинен буде платити такі ж витрати, як у контексті придбання.
У цьому випадку право реєстрації (податковий податок, який буде сплачуватися), що також називається повсякденною мовою "правом спільного користування", становитиме лише 1% (у Фландрії в деяких випадках це буде 2,5%), але він буде розрахований не на вартість придбаної частини, а на всю будівлю. Ми повинні додати інші витрати на нотаріальний акт, і загальна сума витрат складе близько 2% (наприклад, для будинку в 250 000 €). Якщо кількох співвласників і якщо один з них купує частину іншого, але не стаючи єдиним власником цілого, реєстраційний збір буде розраховуватись лише на вартість проданої частини.
У певних ситуаціях закон передбачає переважне право для одного із співвласників, який матиме пріоритет на викуп частки інших. Це називається пільговим розподілом, який можна знайти в контексті ліквідації певних маєтків або подружніх спільнот.
Все вищезазначене діє лише у разі одностайної згоди співвласників, але один із співвласників може вимагати свою частку, а якщо ми не домовимось про продаж чи передачу одному із співвласників, потрібно буде звернутися до суду.
Інакше це буде через суд
Цивільний кодекс передбачає, що ніхто не може бути затриманий, щоб він залишався у спільному володінні. Це означає, що кожен співвласник може вимагати отримати "свою частку" і, отже, може змусити продати будівлю.
Процедура дістатися не така проста. Спочатку потрібно звернутися до Суду першої інстанції, щоб розпочати провадження, «викликавши» інших власників. Це означає, що до кожного з них повинен прийти судовий пристав, щоб повідомити їх про дату, коли процедура буде передана до Трибуналу. Ця процедура запроваджується через посередника адвоката, і Суд винесе рішення, що наказує звільнити спільне володіння, і призначить нотаріуса для здійснення операцій продажу та розподілу ціни. Якщо хтось із співвласників виступає проти цього продажу, він повинен представити свої аргументи в суді в судовому засіданні. Той, хто не приймає рішення Трибуналу, все ще може подати апеляцію, і провадження зупиняється до винесення Апеляційним судом рішення.
Суд або Апеляційний суд також призначить іншого нотаріуса, відповідального за представництво співвласників, які не втручаються добровільно в операції продажу. Тому процедуру можна продовжувати у присутності чи відсутності інших співвласників.
Після цієї судової фази співвласник, який бажає примусити продаж, повинен попросити нотаріуса розпочати діяльність. В цей час нотаріус спробує об’єднати всі сторони та звернути їх увагу на переваги мирової процедури, пропонуючи всі можливі рішення. До цього часу можна буде зупинити або припинити процедуру.
Якщо, незважаючи ні на що, не існує дружнього рішення, доведеться вдатися до продажу. Будівля повинна бути виставлена у відкритий продаж. З моменту запуску цієї процедури її не можна зупиняти, крім як за взаємною згодою сторін. Отже, якщо особа, яка ініціювала процедуру, шкодує про це, вона більше не може зупинити її без згоди інших. Будь-хто може придбати його в публічному продажу, а якщо хтось із співвласників побажає, може придбати. У цьому випадку він заплатить значно нижчі податкові збори.
Цей продаж за замовленням Суду буде здійснено з можливістю перебільшення.
Коли продаж буде остаточним, нотаріус поділить ціну відповідно до відповідних прав кожного із співвласників.
Таким чином, процедура виходу із судової спільної власності виявляється набагато довшою і дорожчою, ніж процедура мирного продажу: ви знаєте, коли процедура розпочата, але ніколи не знаєте, коли вона закінчиться, і які витрати. буде генерувати. Це менш привабливо у фінансовому плані через ці витрати, і воно ризикує призвести до втрати діалогу між співвласниками, що посилює напруженість і породжує незгоди, часто остаточні.