Вплив реформи від 10 лютого 2016 року на правила, що застосовуються до попередніх контрактів
Лише через рік після набрання чинності реформою договірного права, здійсненою Указом від 10 лютого 2016 року, багато її внесків досі недостатньо зрозумілі, оскільки безліч суперечок все ще підпадає під дію старого законодавства.
Отже, наступний розвиток фокусується на представленні основних наслідків реформи на попередніх контрактах.
Формалізація контракту не завжди очевидна, саме тому дві сторони можуть домовитись про попередній контракт, який згодом може призвести до остаточного контракту. Дві найбільш символічні форми попередніх контрактів - це пакт про преференції та одностороння обіцянка продажу, яку постанова від 10 лютого 2016 року, яка глибоко реформувала загальне право, змогла проігнорувати.
Незважаючи на загальну і давню практику цих двох підготовчих контрактів, не існувало юридичного визначення пакту про преференції та односторонньої обіцянки; порожнеча, яку реформа мала намір заповнити завдяки новим статтям 1123 та 1124 Цивільного кодексу.
Стаття 1123, параграф 1, визначає пакт про преференції як " контракт, за яким сторона зобов'язується запропонувати своєму бенефіціару в пріоритеті справу з ним у випадку, якщо вона вирішить укласти контракт ".
Колишня стаття 1589 посилалася на обіцянку продажу, не відрізняючи односторонню обіцянку продажу від обіцянки.
У пункті 1 статті 1124 тепер одностороння обіцянка продажу визначена як " договір, за яким одна сторона, обіцянка, надає іншій, бенефіціару, право вибору для укладення договору, суттєві елементи якого визначені, і для формування якого бракує лише згоди бенефіціара ".
Наказ від 10 лютого 2016 року не обмежувався пропозицією юридичного визначення пакту про преференції та односторонньої обіцянки продажу. Перш за все, це формалізувало повний режим, що складається із судової практики та нових внесків.
І. Вплив реформи від 10 лютого 2016 року на пакт преференцій.
Пакт преференцій - це контракт, за яким обіцянка погоджується продати своє майно як пріоритет бенефіціару пакту, у випадку, якщо він вирішить його продати. Цей пріоритетний контракт, який часто зустрічається у питаннях нерухомості та є допоміжним елементом до договору оренди, зазнав впливу реформи 2016 р. Хоча постанова надала юридичну цінність принципам судової практики, які вже застосовуються в цій галузі (A), текст має перш за все створив новий засіб на службі бенефіціара пакту: інтерпелятивна дія (B).
А. Відновлення існуючих рішень судової практики з точки зору штрафних санкцій у разі продажу об’єкта третій стороні.
У пункті 2 статті 1123 розглядаються рішення, давно визнані прецедентною практикою у разі порушення преференційної угоди, за умови, що:
"Коли контракт укладається з третьою стороною на порушення пільгової угоди, бенефіціар може отримати компенсацію за заподіяну шкоду. Коли третій стороні було відомо про існування пакту та намір бенефіціара посилатися на нього, останній також може діяти нікчемно або попросити суддю замінити його третьою стороною в укладеному контракті. "
Найбільш очевидна санкція за порушення пакту, бажано обіцянкою, полягає у притягненні його цивільної відповідальності. Якщо нова стаття Цивільного кодексу не визначає природу цієї відповідальності, то, очевидно, йдеться про його договірну цивільно-правову відповідальність, поставлення питання якої безпосередньо випливає з недотримання основного зобов'язання пакту преференції що s '' нав'язує йому: спочатку запропонуйте придбати майно бенефіціару пакту.
Санкції, застосовані проти третіх осіб, викликають певні труднощі перед новою статтею 1123, параграф 2, яка, безумовно, є надто неповною. Тому що якщо бенефіціар може отримати "Відшкодування заподіяної шкоди" Це не лише залучення договірної цивільно-правової відповідальності обіцявача, але й деліктна відповідальність третьої сторони-покупця. Незважаючи на мовчазність тексту, ця можливість виводиться із судової практики, що застосовувалась до тих пір, яка засуджує співучасть третьої сторони-покупця у шахрайстві, здійсненому обіцяльником (Cass. Civ. 3e, 22 квітня 1976 р., № 74- 15.098) або навіть у випадку недбалості, визнаної тим, що вона не пізнала преференційну угоду, що міститься в акті, опублікованому в бюро збереження іпотеки (Cass. Civ. 1, 11 липня 2006 р., № 03-18.528).
Решта статті демонструє більшу ясність, надаючи, у випадку, якщо третя сторона знала про існування пакту та намір бенефіціара скористатися ним, два інші типи дій, які можна поєднувати між собою. позов про компенсацію: позов про визнання недійсним купівлі-продажу, укладеного з третьою стороною-покупцем, або заміна третьої сторони в цьому договорі. Юридичне визнання цих санкцій - це лише чітке повторення юридичних принципів, встановлених старим рішенням про позов про визнання недійсним, а також недавнє та набагато більш коментоване змішане рішення щодо позову щодо заміни. Однак доказ знання третьою стороною-покупцем існування угоди та наміру бенефіціара на її посилання лежить на останньому. Надання цього подвійного доказу, очевидно, пов’язане з багатьма труднощами, які реформа не змогла вирішити, завдяки чому можна припустити наполегливість дій, спрямованих на те, щоб просто поставити під сумнів деліктну відповідальність третьої сторони-покупця.
B. Створення адвокатської акції.
Очевидно, що головною небезпекою пакту про перевагу є продаж майна третій стороні-покупцеві без того, щоб обіцяльник пропонував його в першу чергу бенефіціару пакту.
На додаток до ремонту, який він може спричинити, він може також виправдати скасування контракту, укладеного з третьою стороною-покупцем, або заміну його бенефіціаром. Щоб уникнути суперечок, що виникли внаслідок забуття обіцянком спочатку запропонувати продаж бенефіціару пакту, реформа запровадила новий процес: інтерпелятивні дії.
У параграфах 3 і 4 статті 1123 у цьому зв'язку зазначено:
"Третя сторона може письмово попросити бенефіціара підтвердити, протягом встановленого ним і який повинен бути обґрунтованим строку, існування пільгової угоди та якщо вона має намір посилатися на неї.
У статті зазначається, що за відсутності відповіді протягом цього періоду бенефіціар угоди більше не зможе вимагати заміщення контракту, укладеного з третьою стороною, або визнання договору недійсним. "
Цю адвокаційну дію може здійснити лише той бенефіціар, який знає або підозрює про існування пакту про преференції. В іншому випадку той факт, що він купує майно з порушенням пакту про преференції, для нього буде несуттєвим, оскільки його знання про існування пакту та намір бенефіціара на його посилання є важливим для його санкції. Не всі погоджуються з назвою цього позасудового позову, як А. БЕНАБЕНТ (Droit des obvez, 15-е видання, L.G.D.J, 2016) і тому віддають перевагу назві " механізм допиту ".
Однак постанова, схоже, надає справжнього значення цьому внеску, оскільки в ньому зазначено, що інтерпелятивна дія застосовується з 1 жовтня 2016 року до всіх контрактів, що вже діяли на цю дату.
II. Вплив реформи від 10 лютого 2016 року на однобічну обіцянку продати.
Одностороння обіцянка продажу - це попередній контракт, за яким сторона зобов’язується продати своє майно та надає іншій стороні, яка ще не знає, хоче вона це купувати чи ні, варіант (придбати чи відмовитись). Таким чином, вигодонабувач має певний час, щоб висловити свою згоду з обіцянкою, натомість він виплачує йому надбавку до іммобілізації, яка заважає йому продати майно будь-якій третій стороні за попереднім договором. На відміну від пакту про преференції, розпорядження від 10 лютого 2016 року намагалося скасувати судову практику, застосовну до цієї дати (A), і визнає лише обмежений режим санкцій у разі порушення обіцянки (B).
А. Зміна юриспруденції Круза.
Оскільки прецедентна практика Круза від 15 грудня 1993 р., Касаційний суд вважав, що відкликання обіцянки обітницею зводило нанівець будь-яке подальше здійснення опціону бенефіціаром. Для того, щоб покласти край незліченній доктринальній критиці, яка не припинялася з моменту прийняття цього рішення, постанова передбачала прямо протилежне. Стаття 1124, пункт 2, тепер передбачає, що:
"Відкликання обіцянки протягом часу, що залишився бенефіціару для вибору, не заважає формуванню обіцяного контракту".
Отже, це нове положення дозволяє бенефіціару, якому би заперечив обіцяльник, відмовитись від обіцянки, все одно скасувати можливість та вимагати примусового виконання, а не задовольнятися таким збитком, як `` визнав суддів під впливом Круза юриспруденція.
Б. Відсутність положень щодо санкцій у разі продажу об’єкта третій стороні.
Останній абзац статті 1124 передбачає "Договір, укладений з порушенням односторонньої обіцянки з третьою стороною, яка знала про його існування, є нікчемним".
Якщо, як і стаття 1123, стаття 1124 визнає нікчемність договору купівлі-продажу, укладеного з порушенням односторонньої обіцянки продажу (за умови, що третя сторона знала про його існування), вона не визнає можливості заміни третьої сторони-покупця . Відсутність апеляції щодо односторонньої обіцянки продати дивує з огляду на близькість між двома попередніми контрактами. Однак, якщо реформа не передбачає чіткого посилання на можливість потерпілого бенефіціара діяти на відшкодування заподіяної шкоди, у сфері договірної цивільно-правової відповідальності проти обітниці та делікту проти третьої сторони-покупця, це не, немає сумнівів щодо обґрунтованості цих дій. Отже, формулювання статті 1124 є напрочуд неповним, але безсумнівно, що судова практика незабаром дасть нам відповіді на питання, що з цього виникають.
Таким чином, реформа договірного законодавства, здійснена наказом від 10 лютого 2016 року, мала реальний вплив на основні попередні контракти, а саме на пакт преференцій та односторонню обіцянку продажу. Якщо реформа кодифікувала принципи, що випливають із різної судової практики, вона також має певний інноваційний аспект, що полягає, по суті, у встановленні інтерпелятивної дії у питаннях пакту про преференції та визнанні недійсним укладеного договору купівлі-продажу з третім сторона, нехтуючи односторонньою обіцянкою продажу, про яку йому було відомо.