За якого податкового режиму здавати старе житло
Власники старого житла, ваші доходи від оренди можуть скористатися двома пільговими режимами оподаткування, схемами Бессона або Лінемана. Податкові пільги, які, однак, будуть вам надані за певних умов.
За останні роки податкові режими помножились на донорів
Фіскальні стимули, що надаються орендодавцям, слідують один за одним відповідно до житлової політики урядів. Тільки інвестиції в оренду, зроблені в нове житло, донедавна привертали увагу державних органів, які бажають підтримати будівельний сектор.
Сьогодні власники будинків із секонд-хенду також користуються двома спеціальними податковими режимами: схемами Бессона та Лінемана. Але, призначені для боротьби з дефіцитом соціального житла, надані фіскальні стимули надаються орендодавцям, які погоджуються здавати своє житло орендарям з ресурсами, що не перевищують певних меж, і, крім того, з обмеженою орендною платою. Теоретично ці пристрої виявляються більш-менш привабливими залежно від розміру доходу орендодавця та ринку нерухомості, на якому знаходиться орендоване житло.
Зіткнувшись із місцем, схема Бессона і тим більше схема Лінемана, зарезервована для орендодавців, які здають в оренду дуже низьку орендну плату для соціально незахищених домогосподарств, не витримала випробування ринку. Можливо, цього року виграш від орендних стель Бессона був значним, оскільки вони залишаються дуже далекими від цін, що стягуються як у Парижі, так і у великих провінційних містах, і, що ще дивніше, у більш сільських районах. Лише декілька нетипових ринків та кілька житлових будинків великої площі підходять для операцій Besson.
Стимули Trompe-l'oeil, які втрачають свою привабливість після ретельного розгляду.
І це, тим більше, що пристрій Бессона, такий як Лінеманн, позбавляє донорів переваг режиму мікрофонча. Цей спрощений режим оподаткування доходів від оренди, який тепер автоматично застосовується до орендодавців, які отримують дохід від власності менше 15 000 євро за рік (після вирахування нарахувань), дозволяє без будь-яких особливих обмежень визначати суму оподатковуваного доходу від майна за просто застосовуючи надбавку в розмірі 40% на зібраний дохід.
Податкові пільги та прибутковість не поєднуються
Жоден податковий режим апріорі не накладається на орендодавців, тому ви можете вибрати той, який найкраще підходить для вашої ситуації, вибравши реальний режим, мікрофончик або режими Бессона та Лінемана. Окрім законного бажання зменшити ваш податок, певні обмеження, властиві кожному, можуть виявитися вирішальними при виборі.
Мікрофончик - просте рішення, пристосоване для невеликих орендодавців.
З моменту оподаткування доходів, отриманих у 2001 р., Орендодавці, які отримують щорічний валовий дохід від власності менше 15 000 євро (збори не враховані), всі орендні плати разом узяті (орендна плата за житлову та комерційну оренду) автоматично підпадають під цей режим. До цього моменту він був необов’язковим для 796 000 орендних компаній з доходом від власності менше 9 150 євро. З підняттям цієї стелі слід залучити ще близько 200 000 донорів. Так багато платників податків, яким більше не доведеться складати декларацію про свої доходи від власності на додаток до декларації, що стосується всіх їхніх доходів. Їх помешкання та кондомініум, де він знаходиться, все ще повинні бути в хорошому стані і не вимагатимуть серйозних робіт, оскільки в мікрофонці орендодавець оподатковується 60% зібраної орендної плати (без урахування платежів); допомога в розмірі 40% покриває всі податкові збори. Відсоток, який швидко стає недостатнім, якщо орендодавець повинен взятися за роботу та/або вдатися до позики.
Варіант дійсного плану застосовується протягом 5 років.
Податкова пільга Бессона, як правило, не компенсує зменшення орендної плати.
Податковий стимул, що надається власникам старого житла для заохочення їх здавати в оренду домогосподарствам з проміжними доходами, полягає у збільшенні стандартного відрахування доходу від власності з 14% до 25%. Натомість орендодавець зобов'язується здати своє житло в оренду на 6 років, дотримуючись обмеження орендної плати та ресурсів орендарів. Податковий прибуток, отриманий за рахунок цих 11 додаткових пунктів відрахування, є мінімальним і швидко компенсується зменшенням зібраного доходу, якщо орендодавець повинен погодитися на зменшення орендної плати для дотримання цих граничних значень. Таким чином, орендодавець, який оподатковується за найвищою граничною ставкою (52,75%), здає в оренду квартиру площею 70 м2 у великому провінційному місті (зона 2) за оренду 420 €, тобто максимальна орендна плата, щоб отримати вигоду від режиму Бессона (6 €/м2/місяць), економить податок у розмірі 24,37 € на місяць (292,44 € на рік). Тоді як, беручи до уваги орендну плату, що практикується на ринку в зоні 2 (див. Стор. 58), дефіцит орендної плати становить 105 € [(7,50 € - 6 €) x 70 м2].
Ми розрахували на основі даних, наданих Національним агентством з питань житлової інформації (Аніл), межу орендної плати, за якою опція за схемою Бессона призводить до втрати чистого прибутку після оподаткування для орендодавця (див. Таблицю с. 58). Таким чином, орендодавець, який оподатковується за граничною ставкою 52,75%, маючи житло, розташоване в Парижі (зона 1 біс), не зацікавлений у підписанні угоди, якщо з огляду на ринок та характеристики житла він не може не здати його в оренду більше 12,17 €/м2. Більш малоймовірний сценарій у паризькому регіоні, де орендна плата складає в середньому від 14 до 29 євро (див. Стор. 60). Те саме стосується і передмістя передмістя (зона 1), а також міст з населенням понад 100 000 жителів (зона 2), де ціни залишаються значно вищими за межі оренди Бессона (див. Стор. 58). І навіть житло, розташоване в зоні 3 (яка охоплює решту території та заморські департаменти), рідко можна орендувати за цінами, сумісними з цими стелями.
Режим Бессона в основному стосується менш активних секторів нерухомості.
Орендна плата тут, швидше за все, буде сумісна з орендною платою Бессона. Хоча, щоб уникнути будь-якого "непередбаченого ефекту", державна влада позбавила орендодавців, які вже орендують своє майно, можливості підписання угоди, доки їх орендар залишається в приміщенні. Вони повинні дочекатися підписання нового договору оренди з іншим орендарем, щоб вибрати цей пристрій.
Якщо в 2000 році орендар був одиноким, він одружився і мав дитину в 2002 році, його опорний податковий дохід повинен бути доданий до доходу його подружжя, то результат порівняння з обмеженням доходу, що застосовується до осіб.
Схема Лінемана, перевага, зарезервована для житла з дуже низькою орендною платою.
Остання податкова система, Lienemann, посилює податкову перевагу, надану шляхом збільшення стандартного відрахування до 60%. Але, щоб отримати від цього вигоду, орендодавці повинні поважати обмеження орендної плати та ресурсів орендарів, які є значно більш обмежувальними. Орендна плата встановлюється на рівні 70% від суми, що зберігається за класичним Besson. Обмеження ресурсів орендаря зменшено вдвічі. В іншому обмеження подібні до тих, що зазначені для режиму Бессона, за винятком того, що лізингодавець зобов'язується здавати в оренду лише на 3 роки.
Окрім того, система Лінемана забезпечує більш суттєву економію податків. Таким чином, для орендодавця, який підлягає граничній ставці податку 52,75%, орендуючи житло площею 70 м2 у великому провінційному місті (зона 2), досягнута економія податку досягає 76,43 євро на місяць (тобто 917,21 євро на рік). Теоретично, орендодавець, таким чином, повинен мати можливість зменшити орендну плату більш суттєво, щоб досягти межі, не бачачи, що його податкова вигода погіршується падінням його доходів (див. Таблицю навпроти). Таким чином, орендодавець, який оподатковується за граничною ставкою податку 52,75%, здаючи в оренду в Парижі або в сусідньому муніципалітеті (зона 1-біс), де гранична плата за оренду, яка повинна дотримуватися, повинна становити 8 євро, буде зацікавлений у прийнятті схеми Лінемана він не може орендувати своє житло понад 11,55 €/м2. Якщо він може стягувати орендну плату, що перевищує 11,55 €/м2, податкова пільга нейтралізується падінням доходу.
На практиці, стеля Лінемана дуже низька, орендодавці, житло яких можна орендувати на рівні орендних стель Бессона, ніколи не зацікавлені в виборі цього пристрою; Besson все ще привабливіший з огляду на різницю в оренді стель.
Окрім випадків, коли орендодавець володіє майном, яке важко здати в оренду, на не дуже активному або навіть депресивному ринку система навряд чи можлива. І знову ж, орендодавці, які вже знімають своє житло, повинні будуть чекати поновлення або продовження договору оренди, щоб прийняти його. Все ще є орендодавці з вільним житлом, яке важко орендувати, за умови, що вони не дуже охоче здають орендарям з низькими доходами.
На даний момент, однак, ними можуть скористатися оподатковувані з великим податком орендодавці з декількома орендованими житловими одиницями, які прагнуть створити дефіцит землі для оподаткування своїх доходів.
Дефіцит, що утворюється під час виконання робіт, збільшується в житлових будинках Бессона чи Лінемана за рахунок зниження орендної плати, що застосовується для дотримання стель. Втрата доходу тоді вигідно компенсується податковою пільгою щодо орендної плати за іншу оренду. Податкова стратегія, зарезервована для орендодавців, які мають значні майнові активи.
Виконайте роботу або орендуйте мебльовану квартиру, ще 2 варіанти економії податків.
Якщо ви хочете оптимізувати оподаткування доходу від власності, ви можете взятись за ремонт оновленого житла або покращення його комфорту. Ця робота насправді може бути вирахувана із зібраної орендної плати, що дозволяє нейтралізувати оподатковувану орендну плату та звільнити дефіцит землі, який може бути зарахований до загального доходу (в межах 10 700 євро), що призведе до економії податків. Розрахунок, який є тим вигіднішим, якщо на вас поширюється гранична ставка податку та якщо ви отримуєте субсидію від Національного агентства з благоустрою житла.
Нарешті, якщо ви хочете орендувати старе житло з привабливим податковим режимом, заходи Бессона та Лінеманна є поганими порівняно із тим, що застосовується (без урахування та обмежень) до мебльованих орендарів, на яких оподатковується лише 30% від суми їх доходу. (для орендних компаній з доходом менше 76 300 євро без податку).