Загальна корисна площа чи чиста корисна площа CBRE Real Estate Blog
В недавньому інтерв’ю керівник бізнесу порадив остерігатися різниці між орендною та житловою площею. Він підкреслив, що ця професія не має нормативів щодо поверхні, таких як закон Карреза про житло.
CBRE повертається до поняття поверхні. Фактично не існує юридичного визначення площі приміщень для ділової нерухомості. Ця невизначеність тим більше дратує, оскільки саме площа приміщення вводиться в договорах оренди і, отже, визначає рівень орендної плати.
Визначення валової корисної площі
Валова корисна площа (S.U.B.) відповідає горизонтальній поверхні, розташованій усередині приміщення, з якої виведені конструктивні елементи (стовпи, зовнішні стіни, перерізи технічних каналів, вертикальна циркуляція та ін.), технічні приміщення поза горищем та підвалом (опалення, вентиляція, підстанція EDF, телефонний комутатор), за винятком тих, що зарезервовані виключно для користування орендарем (наприклад, комп'ютерні кабінети).
Ця область використовується як еталон для розрахунку орендної плати і, як правило, включається в оренду.
Щодо загальних частин, як правило, застосовується розрахунок на основі розподілу за квотою.
Поверхня S.U.B. = 321,7 м²
Визначення чистої корисної площі
Чиста корисна поверхня (S.U.N.) отримується шляхом вирахування з валової корисної площі частки загальних приміщень, технічних приміщень, що не є спільними, горизонтальної циркуляції (коридори, ліфтові та сходові площадки, шлюзові замки), а також соціальних та санітарно-технічних приміщень.
Цей розрахунок дозволяє встановити площу поверхні, ефективно зарезервовану для робочих площ: офіси, майстерні, лабораторії, кімнати для переговорів ...
Поверхня S.U.N. = 184,9 м²
Як порівняти поверхні SUB та SUN ?
Співвідношення SUN/SUB дозволяє оцінити корисні характеристики будівлі. Це співвідношення виражає співвідношення між орендованою площею (тому ціна сплачена) та поверхня, фактично доступна для встановлення робочих станцій (визначення кількості розміщеного персоналу). В контексті раціоналізації витрат на нерухомість, будівлі з поганим співвідношенням СОН/СУБ знаходяться у невигідному становищі порівняно з будинками зі порівнянними значеннями оренди, але дозволяючи збільшити щільність робочих площ.
Однак остерігайтеся важливості цього співвідношення щодо розміщення. Дуже важливо враховувати такі фактори: простота поділу простору без зайвої циркуляції, важливість сліпих зон, наявність постів, що обмежують гнучкість тощо. Нарешті, подумайте про цілі сталого розвитку і зверніть увагу, що глибокі будівлі, які є дуже ефективними з точки зору корисних поверхонь, також є дуже енергоємними (підвищені вимоги до кондиціонера та освітлення).