Закон Pinel основні зміни до режиму комерційної оренди
Закон Пінеля від 18 червня 2014 року реформує положення, що стосуються комерційної оренди, сприяючи посиленню захисту орендаря за рахунок лізингодавця, який побоюється зменшення прибутковості своїх орендних інвестицій.
Воля законодавця цим законом полягає у:
Контрольна орендна плата збільшується
Врівноважте відносини між орендодавцем і орендодавцем
Сприяти створенню нових підприємств
У кількох рядках ми розробимо основні зміни до режиму комерційної оренди.
1. Зняття стелі
За режиму до закону PINEL комерційна орендна плата може зазнати значного зростання під час поновлення. Дійсно, у конкретному випадку значних змін, зазначених у статті L.145-33, від 1 ° до 4 ° Господарського кодексу, а саме характеристик відповідних приміщень, призначення приміщень, відповідних зобов'язань сторін та місцевих ринкових факторів, розмір орендної плати може бути обмежений та встановлений за поточною вартістю орендної плати.
Зараз закон Пінеля передбачає, що скасування обмеження орендної вартості орендної плати, якщо вона зростає, не може призвести до збільшення, яке протягом року перевищує 10% орендної плати, сплаченої протягом попереднього року.
Це правило також застосовується до договорів оренди, термін яких перевищує дев'ять років.
Нарешті, закон передбачає, у разі зняття орендної плати, її переоцінка буде розподілена з часом, коли це призведе до збільшення більш ніж на 10% суми, сплаченої в попередньому році. Це положення набирає чинності з 1 вересня щодо контрактів, укладених або продовжених з цієї дати.
2. Заміна ICC на ILC
Орендна плата за переглянуту або оновлену оренду встановлюється відповідно до зміни індексу вартості будівництва (CCI), опублікованого INSEE.
Цей індекс визначається відповідно до зміни цін на будівництво нових будинків основного житлового призначення.
Виходячи із спостереження, що розмір орендної плати за комерційні приміщення еволюціонував пропорційно до обороту торговців, у 2008 році було запроваджено новий індекс: індекс комерційної орендної плати (ILC), розрахований відповідно до індексу цін. індекс обороту, але його застосування не було обов’язковим.
З 1 вересня 2014 року ILC замінить ICC. Це положення застосовується до контрактів, укладених або продовжених з цієї дати.
3. Інвентаризація стає обов’язковою
Нова стаття L.145-39 передбачає обов'язок сторін скласти суперечливий та дружній перелік. В іншому випадку він складається судовим приставом на вимогу найдбайливішої сторони, а витрати діляться порівну надвоє. Цей інвентар повинен бути доданий до договору оренди або, у разі відсутності цього, зберігатись у кожної зі сторін.
Стаття 1731 Цивільного кодексу передбачає, що за відсутності інвентаризації вважається, що орендар отримав від орендодавця ремонти в оренду в належному стані і повинен повернути їх у тому ж стані. Якщо ця інвентаризація не проводиться, орендодавець більше не може покладатися на цю презумпцію.
Ці положення застосовуються до всіх, хто заволодів приміщенням з 1 вересня 2014 року.
4. Інвентаризація зборів, податків і зборів
За попереднього режиму письмовий розподіл зборів між орендодавцем та орендодавцем не був обов'язковим і вільно визначався сторонами. За відсутності точності в договорі, правила цивільного кодексу та звичаї застосовувались для фіксації цього розподілу.
Як і закон ALUR, закон PINEL має намір регулювати все. Таким чином, законодавець ввів статтю L.145-40-2, яка передбачає, що будь-який договір відтепер повинен включати точний та обмежувальний перелік категорій зборів, податків, мит та роялті, пов'язаних з орендою, а також їх розподіл між власником та орендаря.
Окрім цього, власник повинен щорічно надсилати своєму орендарю ці збори, податки та збори.
Указом Державної ради буде визначено перелік зборів, податків, зборів і зборів, які в силу свого характеру не будуть нести орендар.
5. Стан роботи.
Як і у випадку з звинуваченнями, за старого режиму розподіл витрат, пов’язаних з твором, не обов’язково вказувався в письмовій формі. За відсутності точності в договорі, правила Цивільного кодексу та звичаї застосовувались для фіксації цього розподілу.
Відтепер, при підписанні договору оренди, а потім кожні 3 роки, орендодавець повинен надсилати своєму орендарю:
3-річний прогноз роботи, яка повинна бути виконана, а також відповідний кошторисний бюджет та розподіл цих платежів між різними орендарями однієї і тієї ж будівлі у відсотках від окупованих територій
короткий зміст роботи, проведеної за попередні 3 роки, та передбачені витрати.
Подальший указ встановлюватиме витрати, які не можуть бути стягнені з орендаря, а також встановлюватиме умови для інформування останнього.
6. Форма оформлення відпустки
Орендар повинен дотримуватися періоду попередження 6 місяців, щоб розірвати договір оренди, коли була визнана лише відпустка, надана подвигом судового пристава.
Закон Pinel тепер дозволяє повідомляти орендодавця рекомендованим листом із підтвердженням отримання.
7. Гарантія продавця обмежена трьома роками
При передачі договорів оренди або комерційних активів у договорі купівлі-продажу згадувалася спільна гарантія сплати орендної плати між цедентом та бенефіціаром до закінчення строку оренди.
Таким чином, у разі дефолта орендодавець може звернутися проти цедента оренди або бізнесу.
Цю гарантію завжди дуже коментували під час підписання цих договорів купівлі-продажу.
Закон PINEL прийняв рішення про полегшення відповідальності цедента; таким чином, орендодавець може користуватися перевагами цієї спільної гарантійної умови лише протягом 3 років.
8. Принижуюча оренда: так звана короткострокова.
До оприлюднення закону PINEL короткостроковою орендою були ті, загальна тривалість яких не перевищувала двох років.
Закон Пінеля продовжує тривалість короткострокової оренди до 3 років.
Як це було раніше:
Тоді сторони більше не зможуть укласти нову невідповідну оренду для експлуатації тієї самої землі в тому ж приміщенні;
По закінченні принизливого договору оренди наймач повинен залишити приміщення, якщо орендодавець не погодиться; у цьому випадку відбудеться нова оренда, обов’язково комерційна, терміном на дев’ять років.
9. Новинка: право орендаря на першу відмову у разі продажу комерційного приміщення
Як і оренда житла, закон PINEL надає, за деякими винятками, орендарю пріоритетне право у разі продажу приміщення, в якому він веде свою діяльність.
На практиці, якщо власник орендодавця продає стіни, торговець-орендар повідомляється рекомендованим листом AR та має пріоритет придбати їх протягом одного місяця. Друге пільгове право надається, якщо власник вирішує продати на умовах або за вигіднішою ціною, ніж те, що він спочатку пропонував своєму орендарю.