Закон сплати платежів призводить до знижувального тиску
Нерухомість та будівництво
Перспектива того, що боржники зможуть передати кредитору ключі від заставленого майна, призведе до більшої обережності банків при кредитуванні. Аналітики, з якими зв'язується Profit.ro, кажуть, що це посилення тиску на ціни на житло в тому сенсі, що вони більше пов'язані із середнім рівнем доходу населення. "На ринку нерухомості відбудуться серйозні корективи", - говорить один із них.
Ви йдете в банки і тріскаєтеся в нерухомості. Новий закон про оплату нерухомості під проблемними боргами створює тиск у сенсі зниження цін на житло. Це не стільки шок з боку пропозиції: кількість нерухомості, яку боржники викидають в обійми кредиторів, може бути дуже малою, скільки приблизно на стороні попиту. Банкам доведеться посилити умови кредитування, щоб сума, виділена частково на придбання кожної будівлі, була меншою, відповідно до купівельної спроможності зарплат, які ледь перевищують 400 євро на місяць.
"Це буде період великих потрясінь", - заявив для Profit.ro фінансовий аналітик Калін Речеа, додавши, що "на ринку нерухомості повинні відбутися коригування". Його розрахунок простий: ціни на житло повністю відокремлені від доходів румунів, і в контексті вищих пруденційних позик це послаблює елемент, який штучно підвищував ціни: кредит. Профільний ринок буде виглядати зовсім по-іншому, і ми станемо свідками "радикальної трансформації іпотечного кредитування".
Банкіри щось нам готують
Чи банкіри піднімуть планку? Це очевидно. Гарантії та аванси також збільшаться, і це є певністю, каже Богдан Преда, виконавчий директор з питань зв'язків з громадськістю Ради роботодавців у банківській діяльності, навіть якщо невідомо, якою мірою це піде щодо посилення цих умов. "Я не думаю, що в даний момент жоден банк не може зробити розрахунок умов кредитування", - сказав він.
Рішення буде прийматися від банку до банку, і залежно від того, скільки позик із проблемами балансу буде відхилено боржниками, передавши ключі від будівель. Наразі немає інших даних, крім підрахунків, зроблених Ніколае Сінтеза, керівником нагляду в НБР, щодо негайних банківських збитків у розмірі 2-4 млрд. Леїв без урахування пов'язаних з цим збитків.
Тільки відповідно до цієї динаміки банки будуть калібрувати свою кредитну політику. Перш за все, ви повинні знати, скільки грошей ви втрачаєте за наявні позики, перш ніж стимулювати нові кредитні заходи, пояснює Преда.
"Зрозуміло, що для банків на першому етапі це буде шоком, неприємною подією", - коментує професор економіки Богдан Главан. Він також очікує, що кредитні установи попросять додаткового забезпечення, але це не буде головним кроком, оскільки банки все одно зацікавлені в грошових потоках, а не в нерухомості. Швидше, вони звернуть увагу на співвідношення між доходом та боргом. "Це буде погіршення умов кредитування", - говорить Главан, зазначаючи, що кредитні установи вимагатимуть кращої ліквідності та більшого першого внеску.
40% аванс, але за 15 000 євро студії
Що означає вищий аванс? Чи означає це, що людей із середнім рівнем доходу буде повністю виведено з ринку? Кален Речеа, він вважає, що ні. І тут наступає вплив на ринок нерухомості. Фінансового аналітика засмучує той факт, що всі цікавляться, де молоді люди отримають 20 000 євро за аванс на придбання будинку, згідно із заявою Чінтеза, згідно з якою аванс може зрости до 40%.
Можливо, це не буде 10% або 15% для придбання студії на 40 000 євро, як зараз, що означає 4 000 - 6 000 євро, але це буде 40% від ціни будинку в 15 000 євро, що також становить 6000 З євро. Це вплив, який Rechea очікує на ринку житла: "Буде коригування. Будуть ціни на купівельну спроможність румунів". Враховуючи існування цього закону про оплату, зараз НБР навіть не потрібно буде висувати пруденційні правила для визначення суми певного авансу, саме банки будуть сприяти таким порогам за власною ініціативою, щоб не бути викритими.
Будинки нашої бідності
На зрілих ринках стійкі ціни на нерухомість - це коли їх середня ціна не перевищує 3-5 разів середньорічного доходу від цієї економіки. На рівнях 7-8 разів доходи будинки можна вважати дорогими, ринок нерухомості є баластом для економіки, тоді як при досягненні 10-кратного показника доходу міхур нерухомості та ескалація спекулятивної кривої мають потенційну небезпеку для всієї фінансової системи.
При середньому чистому заробітку 1833 леї на місяць, повідомленому Національним інститутом статистики у вересні, річний дохід не перевищує 5000 євро. Це означає, що точка беззбитковості для ціни на будинок, що в 5 разів перевищує дохід, означає, що ціна будинків має орієнтир стійкості в районі 25000 євро, що підтверджується високим рівнем амортизації існуючих запасів.
Навіть якщо ми принесемо другу особу в сім'ї з її доходами - за відсутності істотного збільшення зарплати протягом наступних 10 років - ціни в 40 000-60 000 євро, за якими здійснюються покупки за допомогою програми Prima Casa, показують, що ці позики не надаються за умов економічний.
Ринок нерухомості - скасований зліт
Главан бачить "великий вплив" на цю систему державних кредитних гарантій, а також ціновий тиск. Однак це відбувається в контексті, коли "ринок нерухомості в Румунії так чи інакше не злетів", все ще перебуваючи "на дні озера", пізно порівняно з відновленням післякризової економіки. Необов’язково очікувати, що закон про платежі призведе до зменшення на ринку нерухомості, навіть якщо нормативний акт залишає поле для тиску в цьому відношенні. "Ціни не зростатимуть. Це буде відчуття невизначеності", - заявив Profit.ro професор економіки, автор електронного видання Logica Economică - Logec.ro.
Якби закон про оплату був від 2005 року, повітряна куля не мала б однакових пропорцій
Сам закон забороняє повітряні кулі, повідомляє Rechea. Було б непогано, якби у нас це було до іпотечного буму в 2005 році. "У мене не було автоматичного зростання цін. Це було неможливо". Це були б банки, які б гальмували. "В іншому випадку, щоб зробити оцінку, інакше потрібно було аванс". Таким чином, було б неможливо, щоб такі випадки, як ті, в яких певні позичальники використовували 100% ефект левериджу, взяли, крім іпотечної позики, кредит на особисті потреби, який би використовувався для сплати авансу.
Бріндня придбала свою студію за 61 750 євро в 2007 році саме цим методом. На додаток до іпотечної позики в 52 750 євро, за яку він наразі сплачує ставку майже 300 євро, він також уклав позику в 10 000 євро, більшість з яких було надано як аванс на укладення угоди.
"Для мене життя означає банк. Зарплата починається першою. Перш за все це банк, а вже потім витрати", - говорить Бріндня. Вона також знає, що її головна проблема пов'язана з ціною спекулятивного міхура, за який вона придбала свою студію: "Ціни на нерухомість були надмірно високими. Пограбування, так би мовити".
Гальмуйте для штучно загостреного житлового кредиту
Ефектом нового закону стане уповільнення кредитування нерухомості, очікує Богдан Главан. "Мені це не здається поганим", - додав він. "Я не бачу сенсу в іпотеці". Роль кредитування повинна полягати в підтримці інвестицій та фінансуванні діяльності, що забезпечує високу віддачу. Якщо ви не купуєте зал, склад або не будуєте торговий центр, то позика на нерухомість нічого не дає.
Професор економіки вважає, що сегмент житлових позик штучно посилюється державними гарантіями програми Prima Casa, але зараз є передумови для коригування: "Цей закон його заспокоїть, що в цілому буде добре . "
Наскільки перебільшеним було надання житла? У післякризовий період кредитний запас у цьому сегменті збільшився на понад 26 млрд. Леїв, після незначного стагнації вище рівня 22 млрд. Леїв з кінця 2008 р. До середини 2009 р., Коли просувалася програма Першого дому. Кредитування житла подвоїлось за останні п’ять з половиною років - до еквівалента 48,77 млрд. Леїв у вересні, про що згадував Національний банк Румунії у своєму останньому щомісячному звіті.
Цю динаміку Главан не сприймає позитивно: "Це не роль кредиту, щоб дати людям гроші на придбання будинків". І пояснює: "Цей кредит нічого не дає. Банку навіть немає сенсу приймати аванс у розмірі 10-15%".
Уповільнення житлового кредитування було б тим більш бажаним, оскільки закупівлі здійснюються не за стійкими цінами, адекватними поточним доходам румунів, говорить Калін Речеа. Він заперечує, що закон буде прийнятий, враховуючи кроки банківського лобі під керівництвом президента Клауса Іоганніса та в сенсі надсилання тексту до Конституційного суду. "Я не знаю, чи ми в кінці історії", - сказав він.
Якщо до п'ятниці один із суб'єктів, який може повідомити про виняток про неконституційність - президент Румунії, один з президентів двох палат парламенту, кількість 25 сенаторів або 50 депутатів, народний адвокат, уряд або Вищий суд - касаційна каса Зробіть це, закон буде прийнятий і набуде чинності. Вплив на ринок нерухомості? "Це буде період коригувань, але я не знаю, скільки це триватиме. Будуть послідовні хвилі", підсумовує Rechea.