Зміни в законодавстві про найм квартири Які права мають орендарі та орендодавці?

Останній Закон про внесення змін до закону про найм набув чинності в 2013 році. У 2015 році брокерські комісії були реорганізовані, і в багатьох регіонах було введено так зване гальмування ціни оренди. Наступна реформа не за горами у 2016 році. Що нового в законодавстві про оренду житла, які зміни у законодавстві про найм неминучі і що це означає для прав орендарів та орендодавців? Даємо огляд.

Захист при перетворенні орендованих квартир в ОСББ

Використовується в орендованій ОСББ власного користування або орендують квартири в ОСББ перетворено, Застосовується законодавчо врегульований захист орендарів від припинення трудової діяльності. З т.зв. Мюнхенська модель Однак досі орендодавцям вдалося обійти цей захист від звільнення: партнерські стосунки, наприклад один Суспільство цивільного права (GbR), купив орендований будинок. Потім GbR дозволив своїм акціонерам користуватися квартирами, скасувавши власні потреби - ще до того, як вони були перетворені в житлову власність.

Ось що зміцнює Закон про внесення змін до Закону про найм квартири від 2013 року права орендарів: трирічний вік Захист від надмірностей для особистого користування тепер також застосовується після продажу квартир суспільству. Роблячи це, законодавець закрив прогалину в законі, яка за кількістю не відіграла великої ролі на практиці. «Кількість перетворень квартир, що здаються в оренду, в ОСББ збільшується протягом декількох років. І це також збільшує ризик втрати квартири зацікавленими орендарями ", - попереджає Ульріх Роперц, прес-секретар Асоціації орендарів Німеччини (DMB).

Енергійний ремонт: що це?

Що стосується заходів з енергетичної модернізації, особливо корисним був Закон про внесення змін до Закону про найм від 2013 року комплексні зміни до законодавства про найм квартири з самим собою. Про те, що ці зміни означають для орендарів або орендодавців, ви можете прочитати в нашій статті-посібнику:

Захист від шахрайства з орендою

Маючи справу з орендарями шахраїв, таких як Б. т. Зв Оренда кочівників, зміни в орендному законодавстві зміцнюють спину орендодавця У разі оренди кочівників суд може зобов’язати орендаря, який не відповідає вимогам, внести заставу на спеціальний рахунок під час процесу оренди. Це запобігає подальшому зростанню заборгованості за оренду через можливу затримку судового провадження та зрештою залишення орендодавця за його рахунок.

Якщо орендар не платить

Якщо орендар, який не відповідає вимогам, не внесе заставу під час процесу оренди, орендодавець може зробити це Назва виселення в терміновому провадженні отримувати. Окрім того, назви виселення тепер можна так само швидко поширити на можливо невідомих та несанкціонованих піднаймачів.

Так званий Берлінська евакуація також регулюється Законом про внесення змін до закону про найм квартири. У цьому випадку, наприклад, міняється лише замок, не виймаючи меблі та предмети, які потрібно виносити з квартири та зберігати. Це означає, що орендодавець більше не несе ніяких додаткових витрат на очищення та зберігання майна орендаря.

Меблі та предмети, які все ще доступні, лише задокументовані та перераховані. Орендар, що не відповідає вимогам, може вимагати своє майно у свого орендодавця протягом місяця. Після цього речі можна використовувати, наприклад, пристав на аукціоні.

Ліміт обмеження: збільшення орендної плати обмежено 15 відсотками

У районах, де потреба в житлі вище середнього, федеральні штати можуть Збільшується обмеження на оренду з 2013 року з 20 відсотків до 15 відсотків. Тоді орендна плата може зрости протягом трьох років не більше ніж на 15 відсотків і максимум до місцевої порівняльної орендної плати.

Однак обмеження стосується лише існуючої орендної плати, а не нової оренди - це не допомагає тим, хто хоче зняти нову квартиру. Ось чому велика коаліція представила орендне гальмо як додатковий інструмент у 2015 році.

Орендне гальмо

Наступна зміна законодавства про найм житла діє з 1 червня 2015 року: Федеральні штати можуть застосувати гальмо орендної плати в Столичні райони та інші популярні житлові райони з жорстким ринком житла ввести. Застосовується орендна плата лише для нових договорів оренди а не для існуючих договорів оренди. Регламент застосовується до кінця 2020 року.

Там, де застосовується гальмо ціни оренди, орендна плата при здачі в оренду існуючих квартир не може перевищувати десяти відсотків місцевої порівняльної орендної плати. Деталі місцевого індексу орендної плати застосовуються як місцева порівняльна рента. Там, де відсутній індекс орендної плати, за даними Федерального міністерства юстиції також можуть бути використані бази даних про оренду житла від асоціацій орендодавців та орендарів або порівняльні статистичні дослідження.

Для того, щоб мати можливість перевірити, чи допустима узгоджена орендна плата, орендар також має таку Право на інформацію у бік поміщика. Потім це має сказати орендарю, наприклад, яку оренду платив попередній орендар.

Якщо застосовується гальмо ціни оренди, орендна плата може бути максимум на 10% вище місцевої порівняльної орендної плати.

Факти про оренду ціни оренди

Надмірна орендна плата може бути повернена

Якщо орендна плата вища, ніж повинна бути відповідно до норм обмеження ціни оренди, орендар може заперечити проти неї навіть після укладення договору оренди та вимагати повернення надлишкової орендної плати. Однак це стосується лише орендної плати, яку він сплатив після скарги. Німецька асоціація орендарів критично ставиться до цього регулювання, оскільки це може стимулювати орендодавців спочатку спробувати надмірну оренду. "Відповідно до поточної правової ситуації, він може утримувати надмірну частину орендної плати між укладанням договору та скаргою орендаря", - говорить речник DMB Ульріх Роперц.

Ці винятки стосуються гальмування ціни оренди

Орендодавці можуть принаймні стільки ж орендної плати бажання, оскільки попередній орендар вже платив. Тож вам не доведеться знижувати орендну плату.
Новобудови, які після 1 жовтня 2014 року були завершені, звільняються від орендної плати.
Також в комплексно модернізовані квартири орендна плата не застосовується. В якості орієнтиру для всебічної модернізації Федеральне міністерство юстиції наводить близько третини витрат, необхідних для порівняння нової квартири, яку досягає інвестиція.

Асоціація орендарів скептично ставиться

За даними асоціації орендарів, гальмо орендної плати поки не працює, як сподіваються. "Для зацікавлених орендарів не є прозорим, чи можуть вони успішно посилатися на основні правила гальмування ціни оренди, чи не застосовується одне з таких винятків, як високий рівень попередньої оренди чи модернізації", - вважає Ульріх Роперц. Тому рекомендується спочатку орендарям квартир отримати консультацію в асоціації орендарів або юриста-спеціаліста.

Де застосовується орендне гальмо?

Наразі одинадцять федеральних штатів запровадили гальмо оренди приблизно в 300 муніципалітетах. Федеральне міністерство юстиції пропонує інтерактивну карту Німеччини, яка визначає, де застосовується гальмо ціни оренди.

Комісія брокера: хто замовляє, той платить

Довгий час орендодавці могли полегшити здачу квартири в оренду. Вони найняли агента з нерухомості і дозволили новому орендарю померти належний брокерський внесок платити. Зміни в законодавстві про найм житла: з червня 2015 року комісія для брокерів була нещодавно регламентована. Зараз це правда Принцип впорядкування. Це означає: Той, хто замовить агента з нерухомості, платить йому зараз. Угоди, що відхиляються від цього нового регулювання, неефективні і можуть бути покарані штрафом. Права орендарів були зумовлені цим нововведенням значно зміцніли.

Якщо, з іншого боку, орендар прямо наказав агенту шукати квартиру, він, звичайно, також повинен сплатити комісію відповідно до нової правової ситуації. Зараз Федеральний конституційний суд оголосив новий закон конституційним після скарг деяких агентств нерухомості.

Остерігайтеся брокерських хитрощів

Асоціації орендарів повідомляють, що в деяких випадках брокери намагаються переконати людей, зацікавлених у житлі, здійснити "стихійний" пошук. Однак, якщо квартира вже є в базі даних брокера, він не діяв від імені потенційного орендаря - і один плата для такого замовлення не дозволено. Також вимагається від брокерів Плата за обслуговування та перегляд або є підтвердженням бронювання пропонованої квартири не дозволено.

Відрахувати брокерські внески з податку

Втіха для орендодавців: Витрати агента з нерухомості, яких вони призначили, все ще можуть бути повністю вирахувані з податку.

Заборона привласнення: більше не здавати в оренду як будинок для відпочинку

Хоча в багатьох сільських районах ряди квартир порожні, у популярних великих містах спостерігається зовсім інша тенденція: там оренда квартир все частіше пропонується як квартира для відпочинку. Тоді вони більше не доступні мисливцям по квартирах.

Ось чому багато міст Німеччини намагаються вжити заходів проти незаконно привласнених квартир, що здають в оренду. Є правила в Росії Берлін, Дортмунд, Дрезден, Фрайбург, Гамбург, Кельн, Констанц, Мюнхен, Мюнстер та Штутгарт.

Столиця особливо суворо ставиться до оренди будинків для відпочинку

У 2014 році Берлін: Якщо ви хочете зняти там квартиру в звичайному будинку для туристів, вам доведеться її придбати заздалегідь Отримати схвалення. Але вони існують лише у виняткових випадках. Якщо хтось порушить закон, їм загрожує штраф до 100 000 євро. Перехідний механізм для квартир для відпочинку закінчився у квітні 2016 року. Відтоді орендодавцям більше не дозволяється пропонувати свої квартири на брокерських порталах для квартир для відпочинку.

Але є також винятки із заборони привласнення в Берліні

Власник квартири, який продовжує користуватися власною квартирою, може орендувати менше половини житлової площі для мінливих гостей свята ("правило 50 відсотків").
Власник будинку може продовжувати здавати другий будинок як будинок для відпочинку під час його відсутності, наприклад, з професійних причин. Це вирішив Берлінський адміністративний суд у серпні 2016 року. Однак через принципову важливість рішення суд дозволив апеляцію до Вищого адміністративного суду Берлін-Бранденбург.

Другий закон про внесення змін до закону про найм: Ось що планує політика

Федеральне міністерство юстиції планує подальші зміни до законодавства про найм і затвердило Другий закон про внесення змін до закону про найм (2-й MietNovG) представлений як проект. Окрім нововведень у галузі витрат на модернізацію, до законодавства про найм належать такі зміни: