Змішані кімнати німецький юрист Office Premium Recht Haufe
Резюме
Оренда приміщення для змішаних кімнат існує, якщо приміщення обслуговує як житлові, так і комерційні цілі на підставі єдиного договору оренди.
1. Загальні
Якщо одночасно здають житлові та ділові приміщення, можна говорити про змішані кімнати або змішаний коефіцієнт оренди. Слово "одночасно" стосується не часу, коли був укладений договір оренди, а стан одночасної оренди. Змішана оренда може приймати різні форми, наприклад Б. Оренда магазину з квартирою, ресторану з сусідньою квартирою господаря, автономної квартири, яка використовується як для проживання, так і для професійної практики.
Змішана оренда також присутня, якщо житлові та ділові приміщення, відокремлені одне від одного, будь то в одному будинку чи в різних будинках, здаються в оренду за одним договором. Це також стосується оренди квартири та гаража за договором найму. Тут буде єдиний змішаний коефіцієнт оренди. [1]
2 вітальні/бізнес-кімнати
Оскільки змішане наймання не визначене законом і не регулюється спеціальними законодавчими нормами, воно повинно розглядатися або як житлова площа, або як оренда бізнес-площі.
Партія буде
Вирішальним фактором є воля сторони, як це регулярно виражається в договорі оренди. [1]
Слід зазначити, однак, що оголошення змішаних кімнат як ділових приміщень, викладене в договорі оренди, може бути неефективним, якщо це виключає застосовність захисних норм на шкоду орендаря. Важливим є справжня мета договору. Якщо сторони укладають комерційний договір оренди житла, щоб обійти положення про привласнення чи закони про охорону житла, хоча житлова площа здається в оренду, застосовується закон про оренду житла. [2]
LG Frankfurt/M. [3] вирішив, що якщо договір укладається лише як притворство як оренда комерційного приміщення, то законодавство про найм житла застосовується як прихована юридична операція.
Головна мета
За відсутності домовленості це залежить від того, яка основна мета договору.
Якщо основною метою є житлове використання, змішана оренда рівномірно регулюється житловими нормами; якщо вона використовується для комерційних цілей, вона регулюється положеннями про оренду господарських приміщень.
Теорія надмірної ваги
Вирішальним фактором є те, яка мета переважає (так звана теорія надмірної ваги). [4]
Для класифікації як оренди житла вирішальним є не придатність приміщень для житлового користування, а узгоджене призначення. [5]
Яка договірна мета стоїть на першому плані у разі змішаного найму має бути визначена шляхом тлумачення укладеної угоди. За відсутності чітких домовленостей між сторонами доведеться використовувати непрямі докази.
На відміну від попередньої судової практики [6] та відмови від неї, BGH припускає, що той факт, що оренда здається не лише для житлових цілей, а й для комерційної/професійної діяльності, завдяки якій орендар заробляє на життя, не дозволяє зробити життєздатні висновки щодо контрактної спрямованості в галузі оренди ділового простору. [7] У випадку, вирішеному BGH, було укладено форму контракту з заголовком "Контракт на оренду будинку". Не було жодної конкретної договірної угоди щодо передбачуваного напрямку використання. У таких випадках важливо використовувати бланк контракту, який чітко стосується або ділових приміщень, або житла. Як уже зазначалося, справжня мета договору, яка визначає правовідносини, є визначальною. Будь-яка відхилена мета контракту, яка лише імітується в контракті, не має значення. [8-й]
Використання форми контракту, пристосованої до одного з двох типів використання, може розглядатися як ознака, завдяки чому позначення оренди в заголовку може набути важливого значення. [9] Орієнтовний ефект також може бути наданий відношенню площ, призначених для комерційного/професійного використання, до площ, призначених для житлових цілей. [10] Те саме стосується розподілу загальної орендної плати за окремими частками користування, хоча слід враховувати, що вища орендна плата, як правило, виплачується за комерційні приміщення. Структурні умови також можуть дозволити робити висновки.
Якщо ця індивідуальна експертиза не виявляє переважання комерційного використання, потреба орендаря в захисті базується на чинності норм про оренду житла. [11]
Для юридичної класифікації змішаного найму, тобто для оцінки якої договірної мети переважає, - якщо не було змін до договору - слід використовувати виключно момент часу, в який був укладений договір. [12] У BGH e.
Це лише уривок із продукту німецької адвокатської контори Преміум. Вони хочуть більшого? Потім протестуйте німецьку адвокатську контору Преміум протягом 30 хвилин у прямому ефірі та без зобов’язань та прочитайте весь вміст.