Зніміть, будь ласка! будівельна торгівля
Якщо ремісничі підприємці повинні вимагати винагороду в суді, слід абсолютно гарантувати, що виконана робота була прийнята або вважається прийнятою. Договірне законодавство про будівництво, яке було реформовано з 1 січня 2018 року, передбачає різні варіанти цього.
"Позов щодо заробітної плати слід відхилити, принаймні як на сьогодні необґрунтований". Ці або подібні заяви в суді не пропонують нічого хорошого для підрядника, який скаржиться. Якщо сторони будівельного договору заперечують винагороду підрядника, формальності відіграють важливу роль у юридичному та судовому спорі. Через свою складність будівельні процеси, як правило, характеризуються складною сукупністю фактів, а судові справи швидко розростаються значною мірою, тому суди, як правило, припиняють провадження у відносно «нескладному» порядку за відсутності окремих законодавчих вимог. Саме з цієї причини будівельні та ремісничі компанії повинні приділяти особливу увагу дотриманню правильної процедури, щоб мати можливість пізніше ефективно застосовувати свою заробітну плату до своїх клієнтів, таких як генеральні підрядники або забудовники. В іншому випадку існує ризик звільнення, і замість реалізації заробітної плати виникають несподівано високі судові витрати. У цьому контексті питання про те, чи належним чином прийняті роботи чи будівельні роботи, відіграє центральну роль у судовій практиці.
Термін та значення прийняття
Відповідно до § 640 BGB, клієнт зобов'язаний прийняти виготовлену за контрактом роботу. Це означає, що клієнт повинен схвалити виконану роботу "згідно з договором". Лише тоді винагорода підрядника повинна бути сплачена відповідно до розділу 641 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) і може бути заявлена - за необхідності в суді - після випуску остаточного рахунку, що перевіряється. Тому прийняття є центральним моментом у будівельному договірному праві, ще й тому, що з цього починається строк позовної давності, а тягар доказування наявності дефектів, як правило, перекладається на клієнта.
Різні форми прийняття
Відповідно до закону прийняття може відбуватися по-різному. Те, що узгоджується договорами, завжди є вирішальним, оскільки тут часто зустрічаються особливі вимоги. Наприклад, існує загальноприйняте правило, згідно з яким, крім законодавчих вимог розділу 640 BGB, має відбуватися так звана офіційна приймання із спільним переглядом будівельних робіт та створення звіту про приймання. Це також можна зробити з посиланням на VOB/B (розділ 12 (4) VOB/B регулює випадок офіційного прийняття). Якщо, однак, офіційне прийняття не погоджено, прийняття може прямо або остаточний відповідно. Крім того, існує можливість так званого фіктивного прийняття; відмовитись можна лише у виняткових випадках.
Експрес-прийняття
Послуги з роботи приймаються "явно", якщо є відповідна декларація замовника, яка повинна бути отримана підрядником. Для документації та доказовості ця декларація повинна бути в кращому випадку доступною в письмовій формі, але це не є абсолютно необхідним. Зокрема, немає необхідності в угоді, підписаній обома договірними сторонами, що вже є результатом того, що прийняття в основному є односторонньою заявою про наміри клієнта, а не двостороннім контрактом. Той факт, що клієнт скаржиться на дефекти під час подання декларації про прийняття та залишає за собою відповідні права на дефекти, принципово не шкодить існуванню акцепту, якщо тільки в акцепті не відмовлено.
Остаточне прийняття
Якщо клієнт заявляє про своє прийняття ні письмово, ні усно, це також може спричинити неявно, тобто остаточно, його поведінку. Однак із відповідної поведінки слід однозначно зробити висновок, що замовник по суті розглядає роботи або будівельні роботи як такі, що відповідають договору. Відповідно, законодавчі вимоги, висунуті тут, відносно суворі. Остаточні акцепти можуть бути прийняті, наприклад, якщо клієнт беззастережно виплачує решту заробітної плати або якщо виконані будівельні роботи використовуються за призначенням (наприклад, власником будівлі, що переїжджає в побудований будинок), без необхідності скаржитися на значні дефекти після закінчення розумного періоду перевірки з моменту використання.
Однак в останньому випадку, з точки зору будівельної фірми, яка виконує роботи, спершу слід взяти до уваги відповідні договірні відносини. Якщо підрядник, наприклад, як субпідрядник для забудовника, виконує укладання паркету, придбання будинку стосовно субпідрядника не обов'язково призводить до остаточного прийняття. Оскільки субпідрядник просто не уклав контракт з покупцями, саме тому, як правило, він не матиме більш детальної інформації про процеси та передумови поведінки покупців та забудовників. Швидше за все, субпідрядник повинен вимагати прийняття від забудовника як його безпосереднього контрактного партнера, адже він також бажає від нього узгодженої винагороди. Щоб уникнути несправедливості, субпідрядник у даному сузір’ї може бути захищений так званою «проривною зрілістю» розділу 641 (2) BGB, якщо забудовнику заплатили покупці або отримали від них підтвердження або стосовно Субпідрядники не надають жодної інформації, незважаючи на запит про надання інформації.
Фіктивне прийняття
Зараз закон передбачає так зване фіктивне прийняття у Розділі 640 (2) BGB. Якщо підрядник встановлює своєму замовнику розумний термін прийняття після завершення його роботи, і якщо замовник не відмовляє в прийнятті протягом цього строку, подавши принаймні один дефект, робота вважається прийнятою. Такі підрядники, як будівельні торгові компанії, повинні розумно використовувати цей інструмент, особливо якщо клієнта неможливо переконати подати акцепт. Однак, якщо клієнт є споживачем, підрядник повинен письмово повідомити його про можливі наслідки передбаченого законодавством документації про прийняття на вимогу та встановити кінцевий термін прийняття.
Необов’язковість прийняття
У виняткових випадках від прийняття твору можна навіть не обійтися. Це передбачає, наприклад, що клієнт відмовляється виконувати договір без причини. Тут підрядник може виключно вимагати виплати своєї винагороди з міркувань справедливості до завершення та без прийняття. Як правило, те саме стосується сузір’їв, в яких поведінка клієнта чітко показує, що більше не існує інтересу до подальшого виконання (тобто, як правило, до усунення дефектів). Основною ідеєю будівельного або трудового договору є те, що компанія-виконавець завжди має право на подальші дії у випадку дефектів. Клієнт обходить це право, наприклад, якщо він остаточно усуває наявні будівельні дефекти сам або їх усуває. Оскільки і тут стає зрозумілим, що підрядник більше не надає значення поданню декларації про прийняття, оскільки він більше не буде приймати послуги свого контрактного партнера для вдосконалення «як відповідно до контракту». Нарешті, він обирає спосіб усунення дефектів третьою стороною і тим самим висловлює свою відмову від подальшого виконання підрядником.
Актуальність застережень щодо дефектів та поведінки у разі відмови у прийнятті
Як уже зазначалося, застереження з боку замовника щодо дефектів, в принципі, не перешкоджають поданню ефективної декларації про прийняття, якщо в акцепті явно не відмовлено. Відповідно до розділу 640 (3) Цивільного кодексу Німеччини (BGB), клієнт навіть зобов'язаний зарезервувати права щодо відомих дефектів після прийняття, оскільки в іншому випадку він більше не міг би заявляти відповідні вимоги пізніше. Оскільки прийняття оголошено ефективним, незважаючи на відповідні застереження щодо дефектів, загальна заробітна плата, як правило, повинна бути виплачена. Що стосується зарезервованих дефектів, однак клієнт, як правило, має право на збереження прав у розмірі, що вдвічі перевищує вартість виправлення дефектів (Розділ 641 (3) BGB).
Якщо, з іншого боку, клієнт насправді відмовляється прийняти, вказуючи дефекти, підрядник тепер може вимагати так звану спільну оцінку стану згідно з Розділом 650g BGB, в якому стан послуг та дефекти, що суперечать, повинні бути задокументовані. Якщо клієнт не співпрацює в цьому, оцінка статусу також може бути проведена підрядником в односторонньому порядку, якщо тільки клієнт не несе відповідальності за свою відмову у співпраці. Якщо певні дефекти не перераховані в оцінці стану, тягар доказування змінюється за рахунок клієнта, якщо пізніше між сторонами виникає суперечка щодо дефектів, які не включені.
Особливості контракту VOB
Особливо в ділових відносинах ті, хто бере участь, часто погоджуються щодо застосування VOB/B. Як зазначалося, тут також можуть виникати особливі особливості у зв'язку з прийняттям будівельних або будівельних послуг. Ми хотіли б ще раз нагадати Вам про вимогу офіційного прийняття (Розділ 12 (4) VOB/B). VOB/B також містить спеціальні умови, зокрема специфікацію форми та термінів, для проведення так званого фіктивного прийняття (Розділ 12 (5) VOB/B). З одного боку, це може полегшити процес будівельній компанії як підряднику, оскільки процедура відносно точно регламентована. З іншого боку, тут також ховаються деякі підводні камені, оскільки формальності також слід неухильно дотримуватися.
Особливі випадки платежів на рахунок
Незалежно від наявності акцепту, підрядник може, за умови відхилення умов договору, вимагати авансових платежів відповідно до § 632a BGB у розмірі вартості послуг, які фактично надані та заборговані за контрактом. Згідно з новим правовим регулюванням, збільшення вартості для споживача через часткові послуги вже не є актуальним. У виплаті часткової накладної більше не можна відмовляти з посиланням на наявність суттєвих дефектів. Однак і тут замовник може зберегти недоліки у розмірі, що вдвічі перевищує вартість усунення дефектів. Тому підрядник повинен використовувати опцію авансових платежів, особливо для великих замовлень.
Висновок
Прийняття має велике юридичне значення. Особливо коли справа стосується судового встановлення заробітної плати, суд часто спочатку розглядає це питання. Без ефективного прийняття будівельних або робочих послуг складний будівельний процес, в якому зазвичай слід обговорювати велику кількість дефектів та інших проблем проекту будівництва, може бути виконаний відносно швидко. Договір закону про будівництво, який був реформований з 1 січня 2018 року, пропонує залученим різні варіанти встановлення послідовностей приймання, практичність яких ще не доведена. Тому, в кращому випадку, відповідні та вигідні положення повинні бути включені в угоду під час складання договору.
Через пандемію корони зростають затримки у виконанні послуг та конфлікти між сторонами будівельного договору. На запитання на цю тему відповідає стаття нашого автора, яка стосується виключно наслідків пандемії на будівельні контракти.
автор
Лікар. Стефан Лейтгеб - спеціаліст-юрист з питань будівельного та архітектурного права та партнер юридичної фірми BFB Rechtsanwälte (www.muc-legal.de). Завдяки своїй спрямованості на комерційне право, він протягом багатьох років консультує у сфері нерухомості, будівництва та ремесел.
Від доктора Стефан Лейтгеб
Сервіс для читачів
У співпраці з Bauhandwerk адвокат Dr. Стефан Лейтгеб доступний нашим передплатникам для обговорення типу та обсягу індивідуальних порад та потреб у підтримці з цієї теми. Це явно не первинна співбесіда за змістом Закону про винагороду адвокатів. Будь-яка юридична консультація, яка може знадобитися, надається на умовах адвоката з питань співпраці. Контакт: BFB Rechtsanwälte, RA Dr. Стефан Лейтгеб, тел .: 089/5514198-0,
Практична порада
Якщо замовник відмовляється від прийняття без причини або якщо він затягує процедуру приймання з незрозумілих причин, підряднику рекомендується спочатку встановити відповідний і належний термін прийняття відповідно до розділу 640 (2) BGB, а потім - у разі повідомлення про передбачувані дефекти - вимагати спільної оцінки стану відповідно до розділу 650g BGB.