Зниження комунальної власності “запізнювачами” в асоціації власників будинків
1) Проблема мандрівників
У минулому році Федеральний суд повинен був двічі розглянути пункти в договорах купівлі-продажу, які стосувались прийняття спільного майна так званим запізнювачем.
Йшлося завжди про житлові комплекси, в яких зрештою були продані майже всі одиниці. Через роки було продано лише одну чи кілька одиниць (у цьому конкретному випадку: прийняття спільного майна в 2004 р., Продаж останнього підрозділу “запізнився” у 2006 р.).
2) Прийнятні пункти в договорах купівлі-продажу
Приклади договорів купівлі-продажу містять такі пункти:
“Спільне майно вже прийнято. Продаж вважається узгодженим відповідно до цього прийняття "або" Прийняття спільного майна було здійснено інженерним бюро X Y ... Строк позовної давності для вимог та прав через дефекти спільного майна закінчується для покупця тієї ж дати, що і для тих покупців, які здійснили спільну акцепт ".
Багато років потому з’явились недоліки у власності громади, і асоціація власників житла попросила забудовника усунути ці недоліки. Забудовник захистився, заявивши, що строк позовної давності минув тривалий час, оскільки спільне майно на той час вже було вилучене. Громада висунула свої претензії щодо гарантії з договору купівлі-продажу запізнення та аргументувала, що строк позовної давності ніколи не починався; тому що цей покупець ніколи не знімав спільне майно. Нормативні акти, що містяться в договорах купівлі-продажу, неефективні.
3) Рішення Федерального суду про пункти прийняття
Федеральний суд виніс рішення щодо об’єднання власників квартир у двох цитованих справах (VII ZR 49/15 від 25 лютого 2016 року та VII ZR 171/15 від 12 травня 2016 року). У двох рішеннях Федеральний суд дійшов висновку, що клаузульні положення, що використовуються забудовниками у відповідних договорах купівлі-продажу щодо запізнювачів, були неефективними. Однак ці запізнілі не були зобов'язані прийняти. Вам слід було взяти спільне майно самостійно. Але ти ніколи цього не робив. Таким чином, згідно з послідовною логікою Федерального суду, термін гарантійного терміну від цих "контрактів на придбання тих, хто запізнився" ніколи не починав тривати.
У рішенні від 12 травня 2016 р. Федеральний суд також розглянув питання про те, чи не затримали ці принаймні мовчки, тобто неявно, спільне майно, використовуючи його. Федеральний суд заперечує це. Тому що ці запізнілі покупці припустили, що пункт у контракті діє. Отже, використання не може включати мовчазне заповіт про прийняття. Якщо власник вважає, що він зобов’язаний прийняти акцію, яка вже відбулася, використання вами комунальної власності не може виявити готовності прийняти.
Навряд чи такі пункти, оскільки їх тут повинен був вирішити Федеральний суд, і сьогодні використовуються в договорах про забудову власності. Такі положення були досить поширеними аж до 2000-х років. В окремих випадках, у разі виявлення дефектів у спільному майні, сьогодні все ще може мати сенс перевірити, чи не було в громаді покупця, що запізнився, який на підставі такого договірного застереження не заявив про прийняття спільного майна. В окремих випадках гарантійні строки все ще можуть діяти, так що асоціація власників квартир все ще може збирати та заявляти гарантійні вимоги.
Але будьте обережні: це не застосовуватиметься необмежено довго. Федеральний суд вирішив, що мовчазне прийняття не вдається, оскільки покупці, які запізнилися, покладались на цей пункт та його ефективність. З моменту прийняття останнього рішення, покупці, що запізнюються, більше не можуть покладатися на ефективність такого пункту. Тепер найпізніше має бути передбачене прийняття подальшого використання спільного майна без претензій, щоб гарантійні строки почали діяти найпізніше.
4) Прийняття спільного майна не WEG