Зразок договору оренди - так виглядає договір, орієнтований на орендарів - Finanztip
На це слід звернути увагу з новим договором оренди
Лікар. Брітта Біт Шен
Брітта Беате Шен відповідає за всі юридичні питання у Finanztip. Доктор юридичних наук та адвокат працював керівником юридичного відділу таких постачальників фінансових послуг, як Telis Finanz AG та Interhyp. До цього вона викладала та досліджувала в Японії як молодший професор DAAD з німецького та європейського права. Закінчила навчання в Мюнстері, Женеві, Регенсбурзі та Лейпцигу. Ви можете зв’язатися з автором за адресою [email protected].
- Орендодавці часто використовують заздалегідь сформульовані шаблони договорів оренди. Як результат, більшість нормативних актів не підлягають обговоренню, але вони також особливо схильні до помилок.
- У контрактах часто є неприпустимі пункти, яких орендарі не повинні дотримуватися - наприклад, щодо косметичного ремонту, заборони домашніх тварин або дрібного ремонту.
Перед підписанням слід уважно прочитати договір оренди та порівняти його з контрактом з асоціацією орендарів.
Перевірте ціну за показником орендної плати, щоб побачити, чи орендна плата підходить для вашої нової квартири.
Не приймайте виключення припинення без пропозиції про заміну орендаря.
Краще не обговорювати з майбутнім орендодавцем окремі правила, інакше вони могли б віддати квартиру більш зручному орендарю.
У цьому посібнику
Ви знайшли квартиру своєї мрії? Місце і ціна збігаються, і з орендодавцем також, здається, легко ужитися. Тепер бракує лише підпису на договорі оренди. Але спочатку у вас повинно бути кілька перевірити важливі моменти.
Як дізнатись, чи ваш договір оренди чесний?
Слід уважно прочитати договір. Що стосується договорів оренди - на відміну від кредитних договорів чи покупок в Інтернеті - існують відсутність права на відмову. Тож ви не можете просто підписати контракт, а потім відкликати його.
Важливим є те, чи зможете ви вийти з договору оренди без проблем і чи є пастки чи дивовижні речення містить. Це можна дізнатись, порівнявши ваш контракт із зразком, зручним для орендарів.
Орендодавці переважно користуються Зразок контракту, які вже сформульовані заздалегідь. Великі житлові асоціації мають власні документи, багато приватних орендодавців використовують типові договори асоціації власників Haus & Grund або інших постачальників. Ці контракти переважно відповідають чинній прецедентній практиці та законодавству. У разі сумнівів адвокати сформулювали їх таким чином, щоб договір був вигідним для орендодавця.
Але деякі орендодавці також цим користуються старі контракти, які ви все ще маєте у шухляді, але які не беруть до уваги поточні судження. Такий контракт також може бути для вас вигідним. Оскільки, якщо окремі статті неефективні, вам не доведеться дотримуватися відповідних норм.
Типовий контракт, який зручний для орендарів можна безкоштовно знайти в Асоціації орендарів Німеччини. Наприклад, у дружній до орендаря моделі передбачається на користь орендаря, що орендодавець сам відмовляється від розірвання договору на певний проміжок часу. Він також передбачає, що сторони домовляються про те, що орендна плата не буде збільшена протягом певного періоду.
Якщо ви хочете бути в безпеці під час оренди, ви можете залишити проект орендодавця вам Асоціація орендарів або один Юрист перевірити. Спеціалізовані юристи часто пропонують це за низькою фіксованою ставкою.
Що слід врахувати з ціною оренди?
В оренді ви знайдете те, що робите щомісяця Холодна оренда і як передоплата за додаткові витрати - разом це все оренда з урахуванням опалення. Для того, щоб оцінити, чи дорога квартира, варто поглянути на місцевий індекс оренди. Зазвичай його можна знайти на веб-сайті міста чи муніципалітету. Порівняйте ціну, яку бажає ваш орендодавець, із ціною в індексі орендної плати. Місцева асоціація орендарів також може сказати вам, чи орендна плата розумні або завищені є.
Оренда гальма - Якщо у вашому місті діє гальмо ціни оренди, вам слід перевірити, чи дотримувався ваш орендодавець цих вказівок. Тоді він може не вимагати від вас на 10 відсотків вище місцевої порівняльної орендної плати. Якщо орендна плата занадто висока, ви можете підписати контракт, не попередньо про це поговоривши з орендодавцем. Після переїзду ви можете скаржитися на оренду житла протягом 30 місяців. Надалі ви будете сплачувати лише дозволену оренду - і вимагати відшкодування надмірної орендної плати за останні місяці. Ми пояснюємо, як це зробити, у нашому посібнику з контролю ціни оренди.
Передоплата за комунальні послуги - Окрім базової орендної плати, важливо, наскільки висока авансова плата за допоміжні витрати. Насправді це зазвичай становить значну частину вашої загальної орендної плати. Згідно з таблицею операційних витрат Асоціації орендарів Німеччини, орендарі платять в середньому близько 2,16 євро за квадратний метр за допоміжних витрат. Якщо ваш орендодавець встановив авансовий внесок занадто низьким, ви повинні очікувати великих додаткових вимог. Щоб цього не сталося, слід коротко перевірити суму, розділивши передоплату на кількість квадратних метрів і порівнявши її із середньою ціною.
Приклад: Для квартири площею 90 квадратних метрів передоплата додаткових витрат у розмірі 194,40 євро на місяць (= 90 х 2,16 євро) буде середньою (станом на жовтень 2020 року).
Немає фіксованої ставки для додаткових витрат - Якщо ваш договір оренди містить фіксовану ставку на додаткові витрати, вам слід коротко розглянути, чи це має сенс у вашому випадку. В основному, краще організувати передоплату за комунальні послуги. Тоді орендодавець повинен раз на рік оплачувати допоміжні або експлуатаційні витрати, а ви сплачуєте лише свою частку допоміжних витрат, а у випадку витрат, що залежать від споживання, таких як вода та опалення, лише те, що ви фактично використовували. Якщо ви використали менше, ви повернете свої гроші. Якщо ви використали більше, вам доведеться заплатити більше. Якщо ви не хочете довго залишатися в квартирі, ви також можете прийняти фіксовану ставку. У цьому випадку точний виставлення рахунку зазвичай не вартий.
Час сплати орендної плати - Закон передбачає, що орендар повинен сплачувати оренду найпізніше на початку місяця до третього робочого дня повинні заплатити (Розділ 556b (1) BGB). Навіть якщо в договорі оренди зазначено, що орендна плата повинна вноситися на рахунок орендодавця на третій робочий день, дотримуватися її не потрібно. Таке положення неефективне, оскільки це означало б, що орендар повинен нести ризик затримок у банку (BGH, рішення від 5 жовтня 2016 р., Az. Достатньо, якщо ви здійснили переказ у свій банк до третього робочого дня. Щоб випадково про це не забути, найкраще встановити його Постійний порядок a.
Закінчила оренду житла - У деяких договорах орендодавець визначає, коли і на скільки зросте орендна плата в майбутньому, коли буде укладено договір (Розділ 557a BGB). Він не може збільшити орендну плату понад це, навіть якщо він модернізує будинок або квартиру. За допомогою шкали оренди ваш орендодавець економить собі трудомістку процедуру збільшення орендної плати, де він завжди повинен отримати вашу згоду. Якщо початкова орендна плата дешева, а підвищення, на ваш погляд, не надмірне, ніщо не говорить проти поступової орендної плати. Але слід перевірити, чи погоджений сезон з a Заборона припинення підключений для вас. Ми не радимо цього. Така відмова від припинення може бути допустимою, але вона занадто обмежує ваші варіанти.
Індексна оренда - Деякі орендодавці передбачають у договорі, що орендна плата регулярно зростає, коли зростають загальні споживчі ціни (Розділ 557b BGB). Для цього орендна плата пов’язана з офіційним індексом споживчих цін, визначеним Федеральним статистичним управлінням. Для орендодавця - все найпростіший спосіб, збільшувати орендну плату, не беручи на себе жодних юридичних ризиків. Індексна орендна плата також має для нього ту перевагу, що він може просувати збільшення орендної плати, навіть якщо орендна плата вже досягла місцевого рівня або навіть вища.
Однак орендна плата збільшується не автоматично: Орендодавець повинен дати вам Повідомлення про зміну з якого ви можете бачити, коли вам доведеться платити більше. На відміну від градуйованої орендної плати, збільшення орендної плати через коригування індексу більше не підлягає гальмуванню орендної плати (Розділ 557b (4) BGB). Додаткове збільшення орендної плати через заходи модернізації не дозволяється.
Особливий випадок: орендна плата в Берліні
В Берлін застосовується до вас як до нового орендаря з 23 лютого 2020 року Покриття оренди. Ваш новий орендодавець може вимагати лише орендну плату, зазначену в правилі.
На практиці це призводить до орендодавців дві оренди написати в договорі. Колись обмежена орендна плата, а потім т.зв. Оренда тіні. Орендар повинен сплатити це, якщо виявиться, що обмеження орендної плати порушує конституцію - ретроспективно. Кілька євро можуть зібратися, тим більше, що тіньова орендна плата часто більш ніж удвічі перевищує обмежену оренду. Дозволено це те, що орендодавець забезпечує себе таким пунктом (BVerfG, рішення від 10 березня 2020 р., Az. 1 BvQ 15/20). Цілком не ясно але чи справді орендодавці ретроспективно може вимагати різниці до вищої орендної плати - це спочатку доведеться з’ясувати судом.
Для вас як орендаря це означає: Це існує до рішення Федерального конституційного суду Ризик повернення платежу. Тому вам слід відкласти різницю до тіньової орендної плати, тому заощаджуйте. У будь-якому випадку, вам слід також перевірити, чи дотримувався ваш орендодавець обмеження ціни оренди тіньової орендної плати. Це може допомогти вам трохи знизити високу орендну плату.
Які підводні камені у договорі оренди житла?
Будь-кого, хто підпише договір оренди без подальшого контролю, згодом може дратувати окремий регламент. Тому ви повинні знати найважливіші моменти, які можуть бути для вас несприятливими:
Не відмовляйтеся від припинення - Відповідно до закону, орендар може розірвати договір у будь-який час із терміном попередження до трьох місяців. Однак багато орендодавців хочуть утримати орендаря в довгостроковій перспективі та виключити припинення принаймні на певний проміжок часу. Тому нові договори оренди часто містять відмову від скасування орендарем. Відповідно до практики Федерального Верховного Суду максимум чотири роки можливо (рішення від 8 грудня 2010 р., Az. VIII ZR 86/10, рішення від 23 серпня 2016 р., Az. VIII ZR 23/16).
Ми не радимо відмовлятися від таких контрактів, оскільки вони вас дуже обмежують. Наскільки ви можете бути впевнені, що вам не доведеться переїжджати протягом найближчих чотирьох років? Якщо ви все ще абсолютно бажаєте квартири, вам слід попросити орендодавця додати до договору так зване подальше положення про орендаря. Якщо переїзд відбувся у встановлений термін, наприклад, через роботу, ви вийдете з договору без фінансових втрат.
Це типово Подальше положення про орендаря: "Орендар має право розірвати договір оренди достроково із терміном попередження три місяці, завдяки чому він пропонує як мінімум орендодавцю як мінімум трьох економічно та особистих надійних осіб орендодавцю".
Вкажіть розмір квартири - Квадратні метри квартири в договорі оренди повинні бути точними. Це може бути важливим з кількох причин: операційні витрати виставляються відповідно до розміру, який не визначається вашим споживанням. Якщо квартира менша, ніж зазначено в контракті, ви можете зменшити орендну плату (BGH, рішення від 2 березня 2011 р., Az. VIII ZR 209/10). Якщо в проекті договору відсутня інформація, вам слід попросити орендодавця додати в договір квадратні метри.
Застереження про невеликий ремонт - У переважній більшості всіх форм договорів оренди можна знайти так звані пункти дрібного ремонту, хоча орендодавець фактично повинен платити за утримання. З таким розпорядженням орендар повинен платити за незначний ремонт сам до певної межі. Однак ці положення не завжди є прийнятними. Застереження про незначний ремонт є неефективним,
- що не з’ясовує, що мається на увазі під незначним ремонтом,
- який не містить верхньої межі для кожного окремого ремонту. Однак абсолютного обмеження немає; суди вважають допустимими різні суми. З огляду на зростання цін, сьогодні обмеження, ймовірно, буде близько 100 євро плюс ПДВ.
- який не передбачає верхньої межі загального річного навантаження орендаря. Загальна плата у розмірі 8 відсотків річної чистої орендної плати дозволена як обмеження.
За умови застереження про незначний ремонт, орендодавець також не може встановлювати, що орендар зобов’язаний щось самостійно відремонтувати або найняти майстра. Договір, який відмовляється від такого пункту, навпаки, є зручним для орендарів.