10 дивовижних міст, де заробітна плата середнього класу робить милий дім
Підкреслений, конкурентоспроможний середній клас Америки все ще може дозволити собі купувати житла?
Це питання мегамільярдів у наші дні. Оскільки, поки економіка сильна, а заробітна плата зростає, ці прибутки залишаються в пилу з неконтрольованими цінами на житло. У поєднанні з повзучими іпотечними ставками достатньо запитати у будь-якого працівника із середнім рівнем доходу, чи буде коли-небудь моя зарплата колись наздоганяти?
Перш ніж піднімати руки і впадати у відчай, що ваша так собі зарплата покрила ваші надії придбати житло з крихкою скляною стелею, сміліть! Команда даних realtor.com® об’єднала дані, щоб зрозуміти, як багато робити вдома, звичайні Джо можуть насправді дозволити собі купити - і де вони можуть знайти велику кількість милих, доступних квартир.
Де ми знайшли більшість цих єдинорогів з нерухомості? Примітка: Це не був Манхеттен чи район затоки Сан-Франциско.
"Як правило, таких не можна знайти в районах з високим зростанням країни ... [місця], де ми раніше не спостерігали адекватного зростання заробітної плати", - кажеШон Снейт, Професор економіки в Університеті Центральної Флориди. "Ви не знайдете жодного міста в Каліфорнії в цьому списку".
Натомість, щодо доступності середнього класу, "шукайте райони, де ціни на нерухомість не бачили однакового зростання", говорить він.
Але пристебнись: по дорозі ми знайшли пару ринків-сюрпризів.
Щоб розібратися в цих прихованих мекках, ми розпочали з визначення сім’ї із середнім рівнем доходу за останніми даними Бюро перепису населення США: середній валовий дохід домогосподарства - 61 372 долари на рік. (Для простоти ми округлили це до 60000 доларів).
Потім ми розрахували: ми підрахували, що власники будинків не повинні витрачати більше 28% свого річного доходу на квартири - це означає 16 800 доларів США щорічних витрат на житло понад 60 квадратних метрів. Ми припускали, що ці власники будинків можуть отримати 30-річну іпотеку з 5% первинним внеском та 5% фіксованою ставкою та 0,5% у приватному іпотечному страхуванні (потрібно, якщо авансові внески менше 20%). Отже, ми виявили, що сім’я, яка заробляє 60 000 доларів на рік, може зручно придбати житло, вартість якого може бути до 257 400 доларів.
Нарешті, ми розглянули списки realtor.com за вересень, щоб виявити, що найбільша частка доступних будинків у 50 найбільших мегаполісах США становить або менше 257 400 доларів США (при цьому рейтинг обмежений двома метрополітенами на штат). *
Ми знайшли тонни гарних будинків у приємних кварталах, які громадяни середнього класу можуть собі дозволити, не стаючи “бідними”. Ніяке спадкування, виплати в лотерею, схеми Понці або підвищення рівня фантазії не потрібні!
Середня ціна за переліком: 179 100 дол
Частка доступних квартир: 64,3%
Сьогодні Пітсбург позбувся іміджу занедбаного міста Іржавого Поясу і заново відкрив себе як енергійний технічний центр. За підтримки Університету Пітсбурга та Університету Карнегі-Меллона в регіон були залучені великі компанії, що займаються технікою та охороною здоров'я. Не дивіться далі, оскільки Овер має офіс, орієнтований на проектування автономних автономних автомобілів.
Незважаючи на всі зміни, ціни на житло тут залишаються низькими. Багато будинків, побудованих під час розквіту міста на початку 20 століття, були занедбані під час зменшення населення міста. Але зараз ці місця привертають увагу інвесторів. Візьмемо, наприклад, Брайтон-Хайтс: в околицях є будинки, побудовані в 20-30-х роках, і багато молодих покупців та інвесторів збиралися сюди, щоб вирвати та переробити будинки, вартість яких нижча за 125 000 доларів.
"Церкви, які колись були найкрасивішими районами Пітсбурга в 1960-х і 1970-х роках, зараз переживають відродження", - говорить він.Боббі Вест, агент з нерухомості в Coldwell Banker у Пітсбурзі. "Це шок - приїхати до Пітсбурга і знайти це".
Середня ціна за прейскурантом: 177 500 доларів
Частка доступних квартир: 63,1%
Нью-Йорк все ще залишається одним з найбільш конкурентоспроможних ринків у світі. Але не в Рочестері, де покупці житла стикаються з динамічним поєднанням запасів та доступності. Середній перший внесок у окрузі Монро (він же Рочестер) становить лише 5% проти 27,8% у Манхеттені.
Однак шлях до цих низьких цін був неприємним. У 80-ті та 90-ті роки місто втратило багато виробничих робочих місць, багато з яких із колишньою зіркою фотофільмів Істменом Кодаком, довгою коронною перлиною корпорації Рочестер.
Але тепер покупці житла можуть ловити гарні будинки лише за декілька хвилин ходьби або їзди на велосипеді від центру міста. Це триповерхове вікторіанське місто в багатьох американських містах би перевищило 500 000 доларів, але в Рочестері - лише 275 000 доларів - і це на висоті! Існує навіть дивовижна кількість будинків з чотирма спальнями, вартість яких становить лише 50 000 доларів.
Середня ціна за прейскурантом: 185 100 доларів
Частка доступного житла: 61,8%
Буффало протягом десятиліть був головою падіння виробництва, коли рослини тонули, а робітники тікали на зелені пасовища. Але безліч інвестицій у центр міста та університету Буффало допомогли заповнити вулиці новими ресторанами та парками компаній зі стартапами. Любителі активного відпочинку зараз люблять кататися на байдарках по річці Буффало, колись забрудненому промисловому водному шляху, який нещодавно був відновлений.
“Якщо ви приїхали до Буффало 15 років тому, майже всі це ненавиділи. Місцеві жителі сказали б вам якнайшвидше вийти звідти », - говоритьВінсент Рондінеллі, Головний агент Rondinelli Real Estate у Буффало. “Це вже не так. Люди, які тут живуть, люблять ».
І вони також люблять ціни на житло, які все ще є вигідною у порівнянні з іншими ринками - але, мабуть, ненадовго.
"У нас є інвестори із штату Каліфорнія", - говорить Рондінеллі. «Вони купують старі, дешевші квартири як інвестиційну нерухомість. Вони розчавлюють їх і продають знову, і це досить сильно піднімає ціни ".
Бонус: Навіть довготерплячийБуффало векселінарешті готові взяти в ці дні! (Вибачте, жартую.)
Середня ціна за переліком: 209 500 доларів
Частка доступних квартир: 61,7%
На початку 20 століття Сент-Луїс був промисловим гігантом і одним з найбільших міст країни, але десятиліття втрати робочих місць і скорочення населення перетворили деякі райони на справжні міста-привиди. Але ця стара історія вже не так сильно тримається. Приклад: у вересні великі натовпи стікалися на перший пивний завод Love Beer Fest пивоварні Anheuser-Busch, щоб випити не просто Budweiser, а понад 100 брендових пив по всій країні. Пивні сноби - яскравий знак того, що місто піднімається!
У цьому місті повно чудових історичних будинків тих часів, коли унікальні вироби ручної роботи були скоріше правилом, ніж винятком. У таких частинах Сент-Луїса, як Площа Лафайєтт і Бентон-Парк, покупці знайдуть чарівні цегляні бунгало початку 1930-х.
Як і в багатьох містах Середнього Заходу, у центрі Сент-Луїса відбулося пожвавлення. З’являються крани, і ремонт чудових історичних будинків у цьому районі швидко закінчується. Порівняно з іншими частинами країни, ці величезні цегляні будинки продаються за низькими цінами.
Середня ціна за прейскурантом: 179500 доларів
Частка доступних квартир: 61,7%
Ціни на будинки в Клівленді зазнавали побоїв протягом багатьох років після масового закриття фабрик та подальшої еміграції довготривалих мешканців. Але останніми роками місто інвестувало в центр міста, і це пожвавлення - разом із все ще низькими цінами - повертає покупців назад.
"В основному це молоді люди, які зараз переїжджають додому через доступність", - каже вонаCJ Trivisonno, Власник команди Trivisonno Real Estate у Клівленді. “Вони закінчать середню школу і переїдуть у таке велике місто, як Нью-Йорк чи Чикаго, а потім повернуться на Середній Захід, щоб створити сім’ю. Вони можуть придбати чудовий будинок із двором у Клівленді ».
Не за одну ніч повернулися всі ці молодші покупці дому. Місто, яке ще не так давно охрещені охрестили "Порохом на озері", спочатку потрібно було переробити з нуля. Рішення IBM відкрити тут офіс, безумовно, допомогло, і незабаром послідувало кілька квартир та модних барів на Східній Четвертій вулиці.
Одне застереження, якщо ви віддаєте перевагу абсолютно новому будівництву, знайте, що нові квартири в центрі Клівленда можуть легко перевищити 600 000 доларів. Однак, якщо копати старі будинки, у Клівленді є багато двоповерхових будинків з під’їздами вартістю менше 100 000 доларів, які були побудовані між 1920-х та 1950-х роками в роки буму міста.
Середня ціна за прейскурантом: 219 200 доларів
Частка доступних квартир: 55,7%
Порівняно з найбільшими містами Америки, ціни на житло здаються вигідними у цьому знаменитому місті на глибокому півдні. Як і в багатьох міських районах, у Бірмінгемі також є квартали, які розвалилися після десятиліть міської авіації, що розпочалася в 1970-х. Але це пішло до нуля, де середній клас тепер може легко дозволити собі іпотеку.
Будинки, побудовані під час бірмінгемського буму в 1950-х роках, є найнижчими цінами. Всього 75 000 доларів за будинок із трьома спальнями? Це вигідна пропозиція, яку варто перевірити!
І отримання цих нижчих цін не означає, що вам доведеться жертвувати забавними справами. У місті повно парків та музеїв; Ентузіасти мотоциклів можуть насолодитися підземною байкерською сценою цього міста, зокрема Музеєм автоспорту Barber Vintage, в якому представлені сотні старовинних мотоциклів.
Потрібно лише знати, що не всі сфери мають однакові пропозиції. У окрузі Шелбі в метро Бірмінгем є як найвища середня ціна житла (260 000 доларів), так і найнижчий рівень безробіття (3,1%) у штаті. Але навіть ця ціна все ще доступна для багатьох сімей із середнім достатком.
Середня ціна за переліком: 214 000 доларів
Частка доступних квартир: 53,5%
Розташований на березі найбільшої річки Америки, Міссісіпі, Мемфіс переживає величезний рух на своєму ринку нерухомості. Причина: значний запас будинків вартістю нижче 100 000 доларів залучає інвесторів до міста.
"Деякі квартали повністю зайняті інвестиційною власністю", - говорить- заговорив Джо, брокер в InCity Realty у Мемфісі. "Вони купують старі будинки за 60 000 - 70 000 доларів і повністю здають їх з метою отримання прибутку".
Загалом, ці райони розташовані в центрі міста, центрі мистецької сцени міста і щорічному фестивалі мистецтв Купера-Янга, який збирає близько 100 000 відвідувачів.
Покинуті будівлі також широко використовуються в регіоні для стимулювання зростання. Наприклад, Crosstown Concourse - це масивна будівля в стилі ар-деко, яка раніше була складом Sears і за останні роки була перетворена на квартири, магазини та ресторани.
Середня ціна за ціною: 235 100 доларів
Частка доступних квартир: 53,4%
На відміну від багатьох найбільш доступних ринків житла для людей із середнім рівнем доходу, населення ОКЦ зросло на 11% з 2010 року. Відновлення природного газу та нафти сприяє цьому зростанню - і забудовники цим користуються, продовжуючи будівельні роботи, новий підрозділ ліворуч та праворуч.
Частково це можливо тому, що Оклахома-Сіті величезна, і всі можливості для зростання та зниження витрат на будівництво допомагають підтримувати ціни на будинки для сімей середнього класу.
В таких розгалужених кварталах, як Мур, є тони нещодавно побудованих трикімнатних будинків за ціною близько 225 000 доларів. Незважаючи на те, що за останні два десятиліття торнадо спустошував болота, чисельність населення зросла з 41 000 у 2000 році до понад 60 000 у 2016 році. Чому? Деякі кажуть, що саме завдяки чудовим шкільним округам ця територія стає особливо сімейною.
Середня ціна за списком: 240 000 доларів
Частка доступних квартир: 49,2%
Щоранку численні зайняті цинциннатці їдуть на роботу в компанії Fortune 100, що базуються в місті, включаючи Procter & amp; Азартні ігри, Крогер та Мейсі. Блакитні фішки, яким це місто відоме, підтримують високі зарплати, але без цін на втечу, які часто надходять із новішими технологічними компаніями чи стартапами. Як наслідок, помірне (але стабільне) економічне зростання Цинциннаті означає помірне зростання цін на житло відповідно до зарплат людей.
Колись шосте за величиною місто Америки, Цинциннаті рясніє унікальними районами, такими як Над Рейном, історичним районом недалеко від центру міста, вулиці якого викладені триповерховими цегляними будівлями, побудованими 150 років тому, коли німецькі іммігранти через Рейн є Відроджений, коли інвестори перетворюють багатовікові багатоквартирні будинки на ОСББ. Всі хіпстери вигулюють своїх собак у відреставрованому Вашингтонському парку.
Пам’ятайте, що для переліку об’єктів нерухомості потрібно буде виїхати в передмістя за межі міста, наприклад, в місто Андерсон - місце для людей, які шукають будинки з трьома спальнями вартістю менше 225 000 доларів.
Середня ціна за ціною: 232500 доларів
Частка доступних квартир: 47,4%
Через роки втрати місцевих жителів Детройт нарешті подав заяву про банкрутство в 2013 році. Але вже тоді місто готувало умови для великого відродження.
“Детройт зростає. Центр міста горить », - кажеТомас Нанес, агент з нерухомості в Community Choice Realty Детройт. “Коли ви їдете туди, ви замислюєтесь, чи не перебуваєте ви все ще в Детройті, бо це так змінилося. Люди штовхають коляски, люди їздять на велосипедах. Кілька років тому ви б не бачили, що б там були люди, які благали їжу. "
ОСББ будуються в перероблених промислових будівлях поблизу центру міста і продаються приблизно за 200 000 доларів. Ще вигідніші пропозиції можна знайти в районах, де багато будинків продають менше 75000 доларів. Але покупці все ще з підозрою ставляться до цих дешевих дитячих ліжечок. Часто реконструктори отримували крадіжки інструментів або нещодавно встановлену піч, намагаючись відремонтувати ці будинки, каже Нанес.
Навіть незважаючи на це, "тут справді починають змінюватися", - говорить він. "У нас є гарні будинки для роботи".
* Статистичний столичний район - це термін, що охоплює міське ядро міста та навколишні менші міста.
Елісон Андерхілл взяла участь у цьому звіті.