Активи нерухомості McDonald`s Румунія розкриті вперше
Автор: CAPITAL/Дата публікації: 09.08.2013 22:09
Бізнес-модель, прийнята американським гігантом McDonald’s, є абсолютно нетиповою порівняно з моделлю, яку практикують її конкуренти в галузі швидкого харчування. Окрім продажу відомих гамбургерів, рітейлер розробив місцевий бізнес із нерухомості
McDonald’s - єдина міжнародна мережа ресторанів швидкого харчування, яка вийшла безпосередньо на ринок Румунії, на відміну від своїх конкурентів, KFC та Subway, чиї підрозділи працюють у франчайзинговій системі. За 18 років, що існують у Румунії, "Макдональдс" інвестував у розвиток мережі понад 100 мільйонів євро, сума яких 60% становить інвестиції в нерухомість, а 40% - обладнання. Компанія має повне або часткове право власності на 20 земель, на яких працюють ресторани McDonald’s у Румунії, а орендовані площі здаються в оренду принаймні на 20 років, але з більшістю контрактів вона досягає періоду 49 років. Американці мають загалом 65 ресторанів, відкритих у 21 місті Румунії, з них 33 одиниці McDrive, в яких усі будівлі належать компанії.
"Для деяких ресторанів McDrive ми також володіємо землею. У випадку з підрозділами McDrive, які ми будемо відкривати відтепер, першим варіантом є придбання землі або будівлі, якщо вона згортається до того, що нас цікавить (у цій ситуації знаходиться ресторан у Piata Romană - n.red), і ми вживаємо заходів для придбання приміщень, які в даний час здаються в оренду ", - сказав Даніель Боахе, генеральний менеджер McDonald's Румунія.
Прикладом може служити ресторан у Крайові, який працює на землі, що належить спільно з мерією Крайови. Компанія перебуває в процесі викупу тієї частини, яка належить мерії. Для всіх ресторанів, які перебувають у цій ситуації, застосовуватиметься можливість повністю придбати нерухомість, говорить Боадже. П'ять з 31 ресторану, відкритого McDonald’s у Бухаресті, серед перших у країні, працюють на земельних ділянках, що належать у партнерстві з мерією Бухареста, таких як підрозділ McDonald’s Brâncoveanu.
Роздрібний торговець не припиняв купувати землю навіть в останні роки кризи. Усі десять ресторанів McDrive, що працюють з 2009 року до цього року, розташовані на землі, що належить компанії. Середня інвестиція в підрозділ McDrive площею від 1500 до 3500 кв.м становить 14 мільйонів леїв (близько 3 мільйонів євро), що означає, що лише розвиток цього типу ресторанів коштував McDonald's, за останні п'ять років близько 30 мільйонів євро. Оренда приміщень - це завжди другий варіант, який стосується особливо торгових центрів чи приміщень залізничного вокзалу. "Такі простори, як той на Північному вокзалі, мають особливий статус, і я можу вам сказати, що той, що знаходиться на вокзалі, був отриманий на той час рішенням Ради директорів, яке дозволило відступити від" Макдональдса ". Концесія в Румунії обмежена законом до 49 років. Ми, куди б ми не могли піти з орендою через 20 років, ми їдемо ", згадує Даніель Боадже.
Земля дорожча, ніж на Заході
Класичні інвестори в нерухомість були не єдиними, хто потрапив у вихор цін, які, здавалося, припинили зростати в 2007-2008 роках. Під час "бульбашки" нерухомості американці заплатили близько 2 мільйонів євро (1000 євро/кв. М) за земельну ділянку в Піпері, придбану у Джорджа Бекалі, згідно із заявами бізнесмена. Керівник McDonald’s Румунія каже, що такі ситуації були рідкісними і що поглинання аналізувались дуже ретельно. "Ми ніколи не платили за більш-менш землю, але саме відповідно до потенціалу цієї області, але були абсолютно неймовірні цифри. Я не думаю, що в підсумку ми заплатимо такі суми. Якщо через 20 років румунський клієнт зможе дозволити собі платити за Big Mac стільки, скільки коштує у Німеччині, можливо, я ще раз подумаю. Але поки ми намагаємося скласти бізнес на тому, що може заплатити румунський клієнт, важко повірити, що 1000 євро/кв.м можливо. Ця ціна є доступною для небагатьох підприємств цієї країни ", - згадує Даніель Боадже.
Незважаючи на те, що кризовий період призвів до зниження продажних цін на землі, керівник McDonald’s Румунія вважає, що вони ще не пристосувались до своєї реальної вартості. Команда розробників McDonald’s в Румунії, що складається з семи людей (як "вирощених" у компанії, так і найнятих з ринку нерухомості), постійно отримує пропозиції щодо продажу землі.
Компанія матиме до наступного року десять нових лотів для розширення мережі. Тільки у Бухаресті роздрібний торговець пропонує 25 пропозицій щодо продажу, які він аналізує, але не так багато операцій, які потрібно завершити.
„Оцінка складна: з правової ситуації, екологічної частини, можливості отримання дозволу на будівництво, існування ПУЗ тощо. Справа не лише в ціні. На наш погляд, ринок нерухомості все ще дуже слабкий. Угод мало, а земель доступних для продажу чи оренди. Ціни впали, але я все ще не думаю, що вони досягли реального значення. Земля в Румунії дорожча, ніж у Західній Європі ", - підкреслює генеральний директор компанії.
Партнери, які беруть участь у розвитку нерухомості проектів McDonald's, обираються за тендерами, але з часом компанія виростила декількох партнерів, з якими вона працює частіше, зокрема Bazalt Construct Bucharest, Plastrom Construct Bucharest, Великий алюмінієвий Тыргу-Муреш, Graicon Focşani, Instalaţii SRL, Електричні установки та автоматика та дизайн TEKA.
Близько 80% із понад 34 000 існуючих у всьому світі ресторанів McDonald’s працюють у франшизі, на відміну від Румунії, де таких одиниць лише сім. Низькі темпи проникнення цієї системи визначили компанію зупинити процес франчайзингу і залишатимуться принаймні до 2015 року. «У Румунії все було трохи інакше, оскільки економічна передбачуваність є досить відносною. Тут ви не можете чітко скласти довгостроковий бізнес-план. Все ще є деякі коливання, які можуть вплинути на діяльність у найближчі роки. У цій ситуації ми віддаємо перевагу експлуатації нових ресторанів, ми переконуємось, що база дуже міцна, і в умовах, коли економічне середовище стає стабільним, ми можемо відновити обговорення, пов'язані з франчайзингом ", говорить Боадже.
Ресторани McDonald’s в Араді, Галаці чи Бакеу є прикладом підрозділів, які протягом декількох років безпосередньо експлуатувались компанією McDonald’s і згодом були франшизовані. Даніель Боадже впевнений, що в майбутньому частка підрозділів, якими безпосередньо керує компанія, зменшиться на користь франшиз, але визнає, що це довгий процес. "Коли ринок відповідає нашим критеріям франчайзингу, прийняття рішень та реалізація здійснюються швидко. Що займе більше часу - це підготовка кандидатів до франшизи, яка триває від 9 до 12 місяців ", - говорить директор компанії.
У відповідь на повідомлення про те, що "Макдональдс" заробляє в глобальному масштабі більше від орендної плати, що стягується з франчайзі, ніж від продажу продуктів харчування, Даніель Боадже каже, що за франчайзингові приміщення стягується плата за оренду бізнесу "під ключ", а не за оренду житла. загальний для об’єкта нерухомості. "Ви не орендуєте саму будівлю, а все, що в ній є: обладнання, право на використання бренду McDonald's, логістика, ланцюг поставок, доступ до планів розвитку компанії. Він заходить у ресторан і починає перемагати. Також існує франшизний збір, вартість, яку ви сплачуєте лише один раз, пов’язана з обладнанням, і щомісячна плата, узгоджена із продажами. Якщо у McDonald’s укладений франчайзинговий контракт на 17-30 років, я повинен переконатися, що все, що у мене є, є застрахованим принаймні на період дії контракту », - пояснює начальник McDonald’s. За його словами, як правило, усі витрати на нерухомість, пов'язані з франчайзинговими просторами, несе "Макдональдс". В основному компанія знаходить землю, здану в оренду чи куплену, будує ресторан, відкриває його і лише потім франшизує. Франчайзі має право лише користуватися приміщенням, що належить Макдональдсу.
Грошей у банків немає
Компанія виділяла щорічні бюджети розвитку на мільйони євро, гроші, які спрямовуються на відкриття ресторанів, придбання землі, зміну іміджу деяких ресторанів та випуск нових продуктів. Цього року компанія має відкрити два нових підрозділи McDonald’s: один у торговому центрі Promenada в Бухаресті, проект, який буде відкритий 17 жовтня, а другий - у палаці AFI Palace Ploieşti, який планується відкрити 3 жовтня. Цього року компанія досягне десяти McCafés, два з яких відкрилися в 2013 році, а чотири «перероблені». Боадже каже, що досягнення 100 ресторанів протягом найближчих десяти років не є малоймовірною метою.
Розвиток компанії здійснюється виключно за рахунок власних коштів McDonald's. "Є роки, коли обсяг готівки, що генерується в Румунії, може бути достатнім для фінансування діяльності з розвитку, і роки, коли мені доводиться звертатися до материнської компанії. Кожен великий проект знаходить фінансування. Наприклад, якщо я запланував відкриття трьох ресторанів на цей рік і вважаю, що для компанії є п’ять важливих проектів, я впевнений, що для двох додаткових я знайду фінансування ", - говорить керівник McDonald's Румунія.
МІНІ ІНТЕРВ'Ю
Найцінніші ресторани McDonald’s
Столиця: У вас були ситуації, коли ви могли продати землю у своєму портфелі?
Даніель Боадже: У мене таких ситуацій не було. Якщо у мене є зайві 100 квадратних метрів, я вважаю за краще їх утримувати.
Столиця: Ви купили більше землі, ніж вам потрібно?
Даніель Боадже: Вони підходять для того, що нам потрібно, у нас немає зайвої землі. Бувають ситуації, як-от проекти, які я розробляв із Billa, в яких я купував у них шматок землі для кращої організації місця для паркування. Може бути і навпаки.
Столиця: Які місцеві активи компанії є найціннішими на ринку?
Даніель Боадже: Найцінніші - найбільші. Ресторани з найбільшими поверхнями - це Unirea, Romană, Barbu-Văcărescu, Dristor та Brâncoveanu (усі з Бухареста - ред.).
Капітал: Оборот Румунії McDonald's минулого року зменшився з 93,9 млн євро до 89,7 млн євро, а чистий прибуток різко впав - з 4,2 млн євро до лише 0,9 млн. євро. Що сталося?
Даніель Боадже: "Макдональдс" не передав курсових різниць у цінах на продукцію, і наш бізнес у леях виріс. На прибуток вплинули надзвичайні витрати, про які я не можу говорити, і значні інвестиції, зроблені минулого року в McCafés, зміна комп’ютерної системи та придбання протягом року. Операційний прибуток залишився незмінним.
Столиця: Які очікування вашого бізнесу на цей рік?
Даніель Боадже: Щоб бути зрозумілим, ми не можемо ототожнювати продажі з оборотом. Різниця між двома показниками походить від компоненту, що генерується франчайзерами. У всіх ресторанах компанії продажі є оборотом, до якого додаються партнерські відносини з франчайзерами, де доходи обчислюються по-різному. Я звітую про оборот у Міністерстві фінансів. Я можу лише сказати вам, що мої минулорічні підрахунки щодо досягнення обороту в 100 мільйонів євро не були помилковими. Не вражаючи, наша тенденція позитивна протягом першого півріччя.
60 мільйони, вкладені в Макдональдс у розвиток нерухомості румунської мережі з 1995 року до сьогодні
50 мільйони, сплачені McDonald’s минулого року у вигляді податків та зборів