Амортизація відсотків ДКІ та умови податкової системи

амортизація нерухомості проведений SCI (Громадське суспільство з питань нерухомості) має на меті врахувати його теоретичну амортизацію з часом через її нормальне використання.

Це механізм обліку суто фіктивний що зменшує податкову пільгу, і так податки, що справляються адміністрацією, а також для підрахунку приросту капіталу SCI, випущеного після продажу майна SCI. Тоді амортизація є лінійною, а норма амортизації залежить від звичайного періоду використання майна, встановленого від 20 до 50 для побудованих будівель.

правила та наслідки амортизації активу не однакові в залежності від податкового режиму, якому підпорядковується ДКІ.

Чи варто відзначити амортизацію майна в SCI ?

Може бути цікавим звільнення від сплати податків, інвестуючи в ДКІ. Дійсно, це дало б можливість скористатися багатьма перевагами щодо передачі спадщини. З іншого боку, якщо SCI вирішить обкладати податком з корпорацій (IS), це може отримати вигоду від зменшення оподатковуваної бази податку на багатство нерухомості (IFI).

Умови амортизації майна в SCI

Зверніть увагу, що амортизація майна, зареєстрованого в активах ДКІ, не завжди є обов'язковою залежно від податкового режиму, на який поширюється компанія.

Не існує такого поняття, як відсутність вимог щодо амортизації в ДПП, що підпадають під режим оподаткування для товариств (IR), які відповідають переважній більшості SCI, що пояснюється звільненням від бухгалтерського зобов’язання, від якого вони отримують вигоду.

Однак IR SCI може вибрати амортизацію своєї нерухомості, коли цей маневр виявиться вигідним через свою ситуацію: амортизація активів у сімейній SCI дозволяє, зокрема, зменшити розмір соціальних паїв і, отже, уникнути сплати занадто високий податок на спадщину в сімейних SCI.

Це правило відрізняється, коли SCI підпадає під дію ІС через обов'язок вести рахунки SCI так само, як комерційні компанії (SAS, SARL ...). Так він і є обов’язково амортизувати об’єкти нерухомості, що перебувають у власності SCI за правилами прямолінійної амортизації.

Оскільки різні елементи будівлі не амортизуються однаково (дах, стіни тощо), необхідно амортизувати кожен компонент відповідно до його звичайної тривалості використання, яка змінюється залежно від його природи.

Норми амортизації майна в SCI

Амортизація майна, що перебуває у складі ДКІ, проводиться відповідно до правиллінійна амортизація: тоді мова йде про розгляд теоретично постійної амортизації товару з часом.

Послідовна амортизація активу обчислюється діленням ціни придбання, від якої негайно вирахувані накладні витрати такі як витрати на складання нотаріуса або акта за звичайною тривалістю використання:

Тому річна норма амортизації активу є тісною пов'язаний із звичайною тривалістю використання. Це залежить від природи амортизованої складової, оскільки закон вимагає розчленування різних елементів будівлі, які підлягатимуть різній амортизації:

Затухаючий елемент	Нормальна тривалість використання	Норма амортизації
Побудована будівля	Від 20 до 50 років	Від 2 до 5%
Покрівельні роботи	25 років	4%
Електромонтаж	25 років	4%
Герметизація	15 років	6,67%
Ліфти	15 років	6,67%
Внутрішня фурнітура	15 років	6,67%
Структура (оболонка)	80 років	1,25%

Навіщо відзначати амортизацію майна в SCI ?

Для чого потрібна амортизація майна в SCI? ?

Знос майна є особливо вирішальним у визначенні приросту капіталу, яким користується SCI після продажу будівлі. Вони фактично враховані при розрахунку чиста балансова вартість (ВЧА) добре:

VNC є фіктивним, оскільки він не враховує роботу з покращення майна, яка, можливо, сприятиме його покращенню: отже, його слід відрізняти від реальної вартості будівлі. VNC в основному використовується для визначення суми прибутку від капіталу, реалізованого SCI на момент перепродажу майна. З цього суто бухгалтерського розрахунку випливає, що приріст капіталу збільшується пропорційно періоду амортизації активу.

Приклад: власність набуває ДКІ за ціною 250 000 євро. Оскільки середня нормальна тривалість використання побудованих будівель встановлена на рівні 20 років, актив зношується на рік. SCI перепродає це майно через 10 років на суму 300 000 євро. Тоді його балансова вартість становить. Так як Розрахунок приросту капіталу враховує чисту балансову вартість майна а не його реальна вартість, додаткова вартість становить. Ця сума підлягає стягненню податковою адміністрацією.

Амортизуйте майно, щоб оптимізувати передачу активів нерухомості

У рамках сімейної SCI, основною метою якої є оптимізація управління та передачі об'єктів нерухомості, вибір амортизації нерухомості, що перебуває у власності компанії, є більш-менш цікавим залежно від цілей партнерів:

Передача майна протягом життя компанії: коли SCI підпадає під дію IR та, отже, має вибір, краще не списати актив. Дійсно, послідовна амортизація впливає на розрахунок приросту капіталу від нерухомості, реалізованого під час вибуття, який буде особливо високим, якщо вибуття відбудеться довгий час після придбання майна через тривалий період амортизації.
Передача об'єктів нерухомості: коли SCI підпадає під дію IR, стратегічно реєструвати амортизацію активу, щоб зменшити балансову вартість компанії. Визнання амортизаційних відрахувань, що впливають лише на рівень бухгалтерського обліку, оподаткування партнерів щодо доходу від власності не змінюється, на відміну від вартості SCI та її акцій. Тоді зменшення частки та майна на спадщину дає змогу зменшити суму податку на спадщину, що стягується державою.

Приклад: ДКП, сформована батьками з метою передачі своїх активів нерухомості своїм дітям, володіє нерухомістю, придбаною за ціною 250 000 євро. Нормальним періодом використання активу є 20 років, норма амортизації становить 5% на рік або річна амортизація 12 500 євро. На смерть батьків необхідно провести оцінку компанії, щоб визначити вартість акцій, переданих спадкоємцям:

Облік амортизації будівлі дозволяє зменшити соціальні активи, що викликає переоцінку акцій та a зменшення податку на спадщину, які застосовуються до активу, розрахованого на основі чистої балансової вартості майна, переданого через SCI, а не на основі його фактичної вартості.

Які правила амортизації належать об'єкту SCI, що підпадає під дію IR ?

В принципі, ДЗП, що підпадає під дію ІР, не зобов'язана враховувати амортизацію майна, яким вона володіє, це зобов'язання зарезервовано для компаній, на яких поширюється ІС.

Однак він має можливість і може вибрати амортизацію своїх активів, що, як виявляється, дуже впливає на податкові та бухгалтерські плани: тоді керівник повинен вести бухгалтерський облік, враховуючи, що амортизація є перш за все суто бухгалтерською концепцією.

Наслідки знецінення майна в SCI на IR

На наслідки знецінення майна, що перебуває в державній установі, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток, не впливають конкретні податкові механізми, від яких компанія може отримати вигоду. Це однорідність системи зумовлена оподаткуванням SCI при IR, кваліфікований як прозорий SCI: оподаткування компанії здійснюється через партнерів, які вносять оподатковуваний прибуток SCI у декларацію з податку на доходи фізичних осіб та додають їх до свого доходу від власності.

На відміну від компаній, що підлягають оподаткуванню корпоративним податком, у SCI для IR слід виділяти 2 види прибутку, які не відповідають однаковій реальності:

Бухгалтерський прибуток
Податкова пільга

Бухгалтерський прибуток

Цей прибуток розраховується із застосуванням правил бухгалтерського обліку. Це відповідає простій різниці в доходах та витратах, зафіксованих протягом року, що пояснює суттєву різницю в сумах між бухгалтерським прибутком та податковим прибутком.

Наприкінці фінансового року бухгалтерський прибуток розподіляється між партнерами або закріплений за заповідником. Амортизація визнається лише у бухгалтерському прибутку: тому визнання амортизації має наслідком зменшення суми дивідендів, отриманих партнерами.

Податкова пільга

Цей прибуток, отриманий наприкінці фінансового року, становить основу, яку використовує адміністрація визначити оподатковуваний прибуток компанії які будуть розподілені між партнерами пропорційно до їх участі у статутному капіталі.

На відміну від бухгалтерського прибутку, податковий прибуток не відповідає простої різниці між доходами та витратами: насправді, положення Загального податкового кодексу іноді вимагають визнання певних невитратних витрат у податковому прибутку.

амортизація нерухомого майна, що перебуває в розпорядженні ДКІ не включаються до розрахунку податкової пільги. Як результат, амортизація не дозволяє зменшити податок і не впливає на оподаткування компанії через партнерів.

Відступ від лінійної амортизації

За замовчуванням SCI, що підлягає IR, який вирішить амортизувати активи, що складають його активи, матиме лінійні правила амортизації, що базуються на постійній та регулярній амортизації активу через час.

Як виняток, як і фізичні особи, які володіють власністю від свого імені, вони можуть скористатися перевагами певних одноразових податкових систем за умови, що вони відповідають необхідним критеріям.

Це особливо стосується класичний пристрій Робієна що дозволяє SCI вирахувати з доходу від власності (і, отже, податкового прибутку) амортизацію, яка практикується на нерухоме майно здані в оренду за змінними ставками залежно від тривалості холдингу:

8% витрат на реконструкцію або розширення

Класичний пристрій Robien - це просто тимчасові і застосовується лише протягом періоду 10 років. Проте це можливо продовжити на термін 3 роки, що може поновлюватися один раз. Для того, щоб скористатися цим пільговим режимом, необхідно дотримуватися певної кількості умов:

Придбали нове житло або відновили старе житло між 3 квітня 2003 року та 31 серпня 2006 року
Прийміть зобов’язання з оренди на 9, 12 або 15 років
Здайте житло в оренду протягом 12 місяців після завершення або придбання будівлі
Народжений не обирати орендаря, який належить до податкового домогосподарства одного з партнерів
Поважайте орендні стелі: 23,30 €/м2 для зони A, 16,20 €/м2 для зон B1 та B2, 11,67 €/м² для зони C

Як амортизувати майно в SCI, що підпадає під дію ІС ?

Коли партнери вирішують оподатковувати SCI податком на прибуток підприємств, менеджер повинен вести рахунок і списати майно що належить компанії. Потім застосовуються правила прямолінійної амортизації для розрахунку амортизації будівлі, пов'язаної з часом.

Переваги амортизації майна в SCI з IS

Знос активу має податкові наслідки, оскільки амортизація будівель вираховується з результату SCI, що сприяє зменшенню оподатковуваного прибутку компанії та суми податків, які вона повинна сплатити:

Нарахування вартості придбання будівлі: таким чином реєструється ціна придбання компанії (або ринкова вартість, коли будівля передається ДКІ після внеску в натуральній формі на момент її створення), з якої відразу вираховуються загальновизнані накладні витрати, наприклад, нотаріус.
Знос на вартість робіт та реконструкції
Амортизація на вартість ремонтних робіт на будівлі для комерційного або професійного використання

Після здійснення відрахувань, пов’язаних з амортизацією, прибуток SCI оподатковується за відповідною ставкою податку:

Річний прибуток	Ставка податку
Менше 38 120 євро	15%
Від 38 120 до 500 000 €	28%
Понад 500 000 євро	28%

Недоліки знецінення майна в SCI з IS

Облік зносу майна, що перебуває в розпорядженні ДКІ, є дуже обмежувальним у разі продажу будівлі протягом життя компанії. Дійсно, амортизація дає змогу визначити чисту балансову вартість майна, яка враховується під час обчислення приросту капіталу від нерухомості, реалізованого на момент продажу майна ДКІ.

Фактичне значення тут не має значення. Оскільки чиста балансова вартість враховує лише поступову амортизацію активу з часом, а не можливі поліпшення, що сприяють збільшенню його реальної вартості, Приріст капіталу від нерухомості може бути дуже значним, коли продаж відбувається через тривалий час після його придбання.

SCI в IS також є виключається з пільги надбавки за період утримання, що дозволяє SCI to IR звільнятись від податку на прибуток від капіталу, якщо він утримується більше 22 років. Потім прибуток від капіталу від нерухомості оподатковується шкала податку на прибуток підприємств, оскільки розглядається як звичайний оподатковуваний прибуток компанії.

Як амортизувати майно в SCI ?

Амортизація активу повинна проводитися з урахуванням зносу вартості кожного елемента активу. Таким чином, дах, стіни тощо слід демпфувати самостійно.

Що таке амортизація нерухомості ?

Амортизація активу має на меті врахувати амортизацію цього активу з метою обчислення приросту капіталу, реалізованого під час продажу.

Навіщо створювати SCI на IS ?

Варіант ІС в SCI може бути цікавим тим, що амортизація майна, що належить компанії, обов'язково враховується для розрахунку приросту капіталу у разі продажу. Компанія сплачує власні податки та має фіксовану ставку 28%.

Переглянути коментарі (8)

"власність набуває ДКІ за ціною 250
000 €. Середня нормальна тривалість використання будівель становить
встановлений на 20 років, актив зношується на рік. SCI перепродає цю властивість компанії
через 10 років на 300 000 євро. Тоді його балансова вартість становить .
Так як
а не його реальна вартість, додаткова вартість становить. Ця сума підлягає стягненню податковими органами ".

Деякі цифри відсутні в цій частині;)

Окрім цього, багато цікавої інформації !

Залишити коментар.

Здравствуйте,
Справді, мені також хотілося б, щоб приклад був повним.
Вам сказали ?
Тому що досі немає інформації про цей приклад, яку я сумую для розуміння.
Дякую

Залишити коментар.

Тож, читаючи цю статтю, я дізнався кілька цікавих порад, але, зізнаюся, у мене ледь не стався інфаркт.

В основному, якщо я правильно зрозумів, SCI оподатковується своїм податковим результатом, але може розподілити лише бухгалтерський результат? По суті, податкові органи відновлюють амортизацію, щоб брати з неї податки та соціальні внески, але говорять партнеру: "Ні, ви не маєте права поновлювати амортизацію, щоб виплачувати собі дивіденди". ?
Тим більше, що, крім того, після того, як у випадку приросту капіталу вони враховують ВЧА, а не вартість придбання? Ні, але серйозно, що це за афера?
Якщо це так, я все-таки вважаю за краще позичити 300 тис., Щоб розмістити їх у такій компанії, як MRM (яка має статус SIIC), а не створювати SCI.

Дякую тим, хто мені відповість ^^

Залишити коментар.

Шкода, що цифри в прикладах відсутні, крім того, що стаття багата.

Залишити коментар.

Привіт, мій бухгалтер з ІС (після консультації з податками) каже мені, що я повинен амортизувати будівлю мінімум за 50 років. це реальність, тому що я хотів більше 20 років ?

Залишити коментар.

Дякую за цю статтю,
Під час балансу для компанії в IS обов’язково відокремлювати землю від житлового приміщення для досягнення амортизації. Амортизуються лише помешкання та прибудова.
Як розрахувати землю у співвласнику для вилучення під час придбання для підготовки амортизації? Чи слід використовувати відсоток від ціни власності ?
Заздалегідь дякую за допомогу.

сердечно
Пане Гілле

Залишити коментар.

Здравствуйте,
Дякую за всі ці дуже цікаві елементи .
Однак суми відсутні, як зазначено в попередніх коментарях, чи можливо їх отримати ?