Це досвід, а не програмне забезпечення
Висновки експертів також вимагаються при продажу логістичних об'єктів, таких як виробництво інструментів Hella.
Зображення: Engel & Völkers
Оцінки нерухомості все більше користуються попитом. Клієнту нерухомості вони потрібні для фінансування. Банк співпрацює з ним для оцінки їхніх позик, і будь-яка компанія, яка публікує річні баланси та володіє нерухомістю, також повинна надати оцінку за це. Але хто може висловити таку думку? Агент? Оцінювач? Яка підготовка необхідна для цього та яка відповідальність за цю оцінку? Погляд на оцінку.
Вони називаються ST-Xenn і K.IM, Basic і Market-Value. Лора є стандартною для німецьких банків, тоді як система Аргус на основі грошових потоків користується попитом на міжнародному рівні. "Деякі експерти мають до п'яти програм в офісі, оскільки кожен клієнт використовує різні продукти", - виявляє Штеффен Шредер. Він є публічно присяжним експертом, і як оцінювач йому щодня доручають оцінку житлової та логістичної нерухомості, комерційних, комерційних та офісних будівель.
Немає шансів, що дурниці можуть стати істиною
"Однак програмне забезпечення, - погоджується він з Фальком Шолленбергером, керуючим партнером в оцінці та дослідженні NAI apollo, - нічого не говорить про якість остаточної оцінки". Якщо сказати більш різко: "Там, де вводять нісенітницю, істина не може вийти назовні", - так Шоленбергер описує проблему поіменно. Врешті-решт, не програма, яка використовується, допомагає оцінювачу подати узгоджену оцінку майна, а поглиблене навчання та перш за все власний досвід. Вони йому теж потрібні, бо він відповідає за свої заяви до 30 років.
Відповідно, більшість оглядів брокерів - це не фактичні огляди, а оцінки, які вони роблять на основі свого досвіду на ринку. "Цю найпростішу форму оцінки часто роблять у нашому будинку досвідчені співробітники, які дуже добре знають відповідну область та портфель нерухомості там, а також розглядали нерухомість. На першому кроці це часто навіть безкоштовно", - пояснює Олександр Ламперт, керуючий директор Engel & Völkers Commercial Hamburg.
Думка, яку брокер надає клієнту як частину звичайного процесу продажу, є дещо більш обґрунтованою. Зазвичай він зберігається з об’єктами порівняння, але не ґрунтується на процедурі розпорядження про розслідування. З іншого боку, звіти про те, що прохання банку про фінансування, наприклад, є юридично обов'язковими та повинні видаватися кваліфікованими експертами або оцінювачами. Ви повинні скласти карту норм оцінки, і оцінювач може нести відповідальність за них. Оцінки, які готуються в контексті IPO, ще більше піддаються відповідальності, оскільки тут експерт-емітент відповідає перед усіма, хто підписався на цю частку. Звіти також потрібні для щорічних звітів різних компаній, оскільки вони можуть бути використані для розрахунку збитків або збільшення вартості майна, що знаходиться в портфелі.
Тренування так, але досвід робить ідеальним
Той, хто може виконувати таку роботу в якості оцінювача, принаймні зараз добре працює в бізнесі. Оскільки з огляду на процвітаючий ринок нерухомості замовлення течуть і обіцяють регулярний високий дохід. Але бізнес доступний не всім. Експерти, яким дозволено подавати звіти, повинні пройти навчання. Зазвичай це закінчується фактичною та технічною експертизою з боку IHK. Членство в міжнародному Королівському інституті дипломованих землевпорядників (RICS) вимагається, зокрема, міжнародними замовниками, а компетентність заявника також перевіряється тут при в'їзді. Так званий HypZert - це, в свою чергу, сертифікація, яку приймають акредитовані навчальні центри, а також можливе навчання в університеті.
"Існують дуже різні вимоги до професійної належності, - виявляє Шредер, - але те, що є певним, полягає в тому, що фахівець повинен мати мультидисциплінарні знання". Окрім підготовки фахівців, щоденна робота з оцінки є важливою передумовою якості роботи. Відповідно, багато сертифікацій вимагають від п’яти до семи років професійного досвіду. Однак оцінювач повинен спочатку придбати це.
Само собою зрозуміло, що це окупається, коли хтось, як Фальк Шолленбергер, має глибокий досвід. Шоленбергер займається оцінкою вже 15 років. До того, як приєднатися до оцінки та досліджень NAI Apollo, він був у Джонса Ленга ЛаСала, а раніше у Dr. Любке активний. На той час остання була однією з перших компаній, яка оцінила житло. Як результат, Шоленбергер також був частиною команди Jones Lang LaSalle, яка вперше представила оцінку житла. "Життя та бізнес - це, по суті, два різні світи оцінки", - говорить він. Звичайно, в обох випадках вам доведеться перевірити багато деталей, вивчити земельну книгу, перегорнути карти власності і, звичайно, оглянути майно.
Але у випадку комерційних будівель, п’яти- або десятирічна оренда у зв'язку з ймовірністю здачі в оренду відіграє певну роль у оцінці фактичної вартості будівлі. Потім є вхідна зона, антре, яка визначає перше враження про об’єкт як у комерційному, так і в житловому секторах. У житловому секторі низка інших факторів також визначає кінцеву вартість власності. Орендар може щодня вирішувати, чи хоче він виїхати. Існує також ряд м’яких факторів, таких як план поверху квартири або структура орендаря. "Той, хто коли-небудь жив у будинку, де сусід любить вечірити вночі, знає, наскільки важлива ця структура", - сміється Шоленбергер. Наявність або відсутність балкона також може бути вирішальним для здачі в оренду.
Невелику квартиру, в якій може проживати лише одна людина, також можна зняти без балкона. Тому що сингл просто виїжджає, коли він знайшов партнера, з яким хотів би переїхати разом. Навпаки, велику квартиру без балкона навряд чи можна зняти. Тому що в ньому зазвичай мешкають сім’ї, які природно думають довгостроково. Натомість у сільській місцевості квартири площею понад 100 м2 житлової площі не мають ринку, оскільки тут будинки такого розміру користуються більшим попитом. У будинках без ліфта найвищі квартири дешевші, ніж у будинках з ліфтом. "Це так званий бонус для скелелазіння", - продовжує з посмішкою фахівець з нерухомості, "кожен, хто хоч раз тягнув бак для води на останній поверх, оцінить це"
Жодне програмне забезпечення не може оцінити всі ці тонкощі. Це просто засіб передачі думки оцінювача. Ось чому досвід та знання цих фахівців на відповідному ринку є незамінним інструментом для якісної оцінки. "Старий добрий Excel часто використовується як допоміжний засіб, за допомогою якого можна ввести багато даних, які в іншому випадку були б втрачені", - пояснює Шоленбергер.
Усі припущення хочуть розкрити
Оскільки дійсно хороша оцінка майна повинна розкрити всі припущення. Він повинен показувати, як оцінювач приходить до свого результату, а також обґрунтовувати це. Наприклад, причиною цього є відсутність балкона при оцінці житлової площі, тоді як у секторі роздрібної торгівлі існує пряма конкуренція в тому ж місці.
Відповідно, експертний звіт складається з трьох компонентів. Частина перша описує властивість, яку оцінювач відвідав на контрольну дату. Це описано та часто задокументовано у додатку із фотографіями, витягом з земельної книги тощо. "Контрольна дата для звіту важлива, оскільки, залежно від розвитку ринку, нерухомість може досягти зовсім іншої ціни лише за один рік", - пояснює Шредер. Далі слід картографування ринку та адаптація об’єкта нерухомості до цього ринку. У цьому контексті прибуток та матеріальна вартість, а також порівняльна вартість майна повинні бути вказані відповідно до розпорядження про розслідування. Відповідні моделі та розрахунки, а також похідні значення можна знайти тут. Результатом є чітка оцінка самого майна, природно в поєднанні з додатковою інформацією, яку відповідний оцінювач зібрав у зв'язку з оцінкою.
Витрати на це різняться залежно від різних обсягів звітів. Раніше HOAI використовувався для виставлення рахунків, зараз ціни можуть вільно обговорюватися. Але оскільки експерти несуть відповідальність за свої звіти, вони також повинні включити відповідне страхування у свій розрахунок, і це може бути дуже великим.
Тож чи варто займатися оціночним бізнесом як брокер? Ну, ця галузь ринку, звичайно, не підходить як короткий додатковий бізнес, хоча б через страхові суми та необхідну підготовку. Безперечно, однак, є те, що хороші оцінювачі добре ведуть бізнес у цій країні. "Я не знаю літнього спаду", посміхається Шоленбергер.