Частковий продаж власного майна У чому полягає ловля пропозицій
Частковий продаж нерухомості, здається, працює просто: якщо ви продаєте 20% свого майна, ви швидко отримуєте гроші і все ще володієте 80%. Однак такі постачальники, як Wert Faktor та Engel & Völkers, також вимагають певної орендної плати. А є й інші підводні камені.
Коротке:
- На додаток до щомісячної орендної плати (яку постачальники називають "щомісячною платою за користування" або "щомісячною платою за користування"), високі збори сплачуються, коли нерухомість згодом продається повністю. І всі витрати на обслуговування, які завжди належать за нерухомість, ви повинні оплатити самостійно.
- Не дозволяйте керуватися нібито простою обробкою та швидкою обробкою. Зарахуйте в математиці саме те, що вам буде коштувати, і розгляньте альтернативні варіанти. Якщо ви сумніваєтесь, зверніться до незалежної консультації.
- Суть полягає в тому, що простий кредит зазвичай пропонує значно вигідніші умови. За нинішніх низьких процентних ставок багато отримують річну 1% процентну ставку. Нерухомість - це хороший цінний папір, завдяки якому банки забезпечують кращі умови.
Той, хто потребує грошей і має власність, завжди міг використовувати їх як заставу для отримання особливо низьких процентних ставок. Потім говорять про іпотеку або іпотечний кредит. Тепер ми бачимо, що компанії звертаються до споживачів з новими, нібито простішими пропозиціями.
Наприклад, Wert Faktor та Engel & Völkers пропонують придбати частину майна та швидко заплатити за це більші суми грошей. У Wert Faktor процедура називається "Частковий продаж нерухомості", у Engel & Völkers - "Liquid Home".
Рекламні обіцянки: клієнти можуть оцінити вартість свого майна в Інтернеті. Тож ви швидко побачите конкретні суми. Компанії хочуть стати "тихими партнерами" - тобто вони інакше не втручаються у нерухомість. Ви пишете про "максимальну гнучкість і безпеку".
Але частковий продаж насправді є привабливою пропозицією - або підводні камені загрожують?
Продавати або позичати власне майно - і все одно жити в ньому самостійно: можлива також так звана зворотна іпотека або рента. Ми описуємо ці можливості та їх переваги та недоліки в окремій статті.
Той, хто продає, повинен платити своєрідну оренду в майбутньому
По-перше, важливий момент: той, хто продає частину свого майна, повинен сплачувати компанії "щомісячну плату за користування" (коефіцієнт вартості) або "щомісячну плату за користування" (Engel & Völkers). Чим більше порція, яку ви продаєте, зазнає невдачі і чим ціннішим є майно, тим вище буде ця плата.
Наприклад, коефіцієнт вартості розраховує для нерухомості загальною вартістю 500 000 євро (інші дані надходять із відповідних веб-сайтів, доступ до яких відбувся у травні 2020 року): Той, хто продає 20 відсотків із них і отримує 100 000 виплачених євро, тепер повинен буде платити 242 євро на місяць. Через 20 років це склало б 58 080 євро. В Engel & Völkers сума приблизно порівнянна.
У цьому прикладі це 2904 євро або 2,904% (або 3% для Engel & Völkers) від суми виплат на рік. Це багато чи мало? Ви можете порівняти плату із сумою орендної плати (річна холодна орендна плата за квадратний метр), виходячи із ціни придбання (за квадратний метр). Тоді ви отримуєте так звану рентабельність. Це дуже коливається в масштабах всієї країни. В деяких регіонах він становить понад 6 відсотків, в інших нижче 3 відсотків. Мегаполіси знаходяться на нижньому рівні - близько 3 відсотків, оскільки тут орендна плата пов'язана з нещодавно значно зрослими цінами.
Але будьте обережні: за таких порівнянь вам також доведеться враховувати витрати на технічне обслуговування (докладніше про це див. Нижче "Компанії не вносять внесок у подальші витрати"). Оскільки у випадку орендарів вони фактично повністю несуться орендодавцем. Компанії, які купують частини вашого майна, обертаються: як частина власника нерухомості ви повинні платити оренду і нести повну вартість інвестицій та обслуговування.
Той, хто повністю продає своє майно, згодом сплачує додаткові збори
Якщо ви більше не володієте всім майном, оскільки продали його частину, це сузір’я також буде цікавим: Що станеться, якщо ви хочете продати все майно третій стороні? Тут коефіцієнт вартості передбачає, що ви берете участь у виручці від продажу, виходячи з вашої залишкової частки. Отже, якщо ви продали 20 відсотків коефіцієнта вартості, наприклад, ви отримали б 80 відсотків виручки, якщо продали його повністю пізніше. Але: У випадку коефіцієнта вартості, можливо, доведеться заплатити додаткову комісію. Якщо майно з нашого прикладу, яке становить 20-відсотковий коефіцієнт вартості, згодом продається на загальну суму 700 000 євро, коефіцієнт вартості обчислює "плату за реалізацію" 6,5% від ціни продажу, що відповідає 45 500 євро. У Engel & Völkers замість плати за реалізацію має стягуватися "плата за обробку" у розмірі 5,5% від ціни продажу.
За запитуваний платіж у розмірі 100 000 євро (20 відсотків вартості у разі часткового продажу), у нашому прикладі через 20 років коефіцієнт вартості отримує загалом 243 580 євро (плата за користування 58 080 євро, плата за впровадження 45 500 євро, пропорційна ціна продажу 20% від 700 000 = 140 000 євро).
Ви повинні знати про це з самого початку як про вартість угоди.
Небезпека: Фактор вартості навіть захищає себе від втрати вартості майна. Якщо нерухомість згодом буде повністю продана, провайдер пише в чинних контрактах, він поверне принаймні гроші, які він вклав, і 17% додаткових витрат як "мінімальну частку".
Сума, що підлягає виплаті, і частка у майні залишаються обмеженими
Ні коефіцієнт вартості, ні Engels & Völker не дають абсолютно вільних рук, коли йдеться про часткові продажі. Ви не можете продавати акції компанії вартістю менше 100 000 євро. Ви також можете продати максимум 50 відсотків свого майна. Вартість майна визначається оцінювачем від імені постачальника.
Подальші витрати компанії не ділять
Жодне майно не обійдеться без інвестицій у довгостроковій перспективі. Незалежно від того, чи йдеться про ремонт чи навіть про збільшення вартості майна з модернізацією - компанії не хочуть брати участь у таких витратах. Наприклад, якщо ви продали 50 відсотків майна, вам все одно доведеться сплатити повну суму самостійно за нову систему опалення, утеплення, ремонт даху тощо.
Майте на увазі: Ви будете підтримувати або збільшувати вартість майна для свого контрактного партнера за допомогою таких заходів. Ті, хто вкладає великі суми в модернізацію, а потім продає майно, не тільки отримують вигоду від вищої ціни продажу, але й віддають акції компанії з більшої виручки.
Чи справедливо це - це, мабуть, питання думки. Поширеною практикою є спільне володіння майном, оскільки кожен власник квартир у багатоквартирних будинках знає, що всі витрати розподіляються відповідно до частки власності. Тут справа не в цьому: витрати на технічне обслуговування та витрати на продаж - це повністю ваша відповідальність.
Зарахуйте: Позика може бути набагато привабливішою
Маючи це все на увазі, ви можете подивитися на процентні ставки за традиційними банківськими позиками. Якщо ви позичите у своєму банку до 50% вартості майна, можливі найкращі умови залежно від вашої кредитоспроможності. В даний час процентна ставка за десятирічну фіксовану ставку навіть нижче 1 відсотка на рік. Порівняно із платою за користування майже 3 відсотками на рік у прикладі, описаному вище, це може бути набагато кращою угодою.
Якби ви сплачували відсотки у розмірі лише 1% за позику в 100 000 євро протягом двадцяти років, ви сплачували б банку протягом цього періоду 20 000 євро та суму позики в 100 000 євро. Це половина від суми, яку ви мали б заплатити, якщо продали частину у наведеному вище прикладі.
За допомогою позики ви також зберігаєте повну власність із повним шансом на підвищення (правда, але також і повний ризик знецінення).
Відсотки - це завжди індивідуальна ціна, і це питання переговорів. Ті, хто є самозайнятим або досягли старості, повинні розраховувати на отримання позик лише під вищі процентні ставки. Якщо вас переконують, що у вас немає шансів отримати низькопроцентну позику, тоді ми радимо запитати у різних постачальників. Вирішальним фактором є не вік чи незалежність, а загальне фінансове становище та - що ще більш важливо - ділова політика відповідної кредитної установи.
Якщо ви або ваші спадкоємці хочете викупити, знову потрібен оцінювач
Якщо ви або ваші спадкоємці хочете знову володіти повною власністю, ви можете звернутися до Wert Faktor/Engel & Völkers. Але ви повинні домовитись про ціну. За необхідності, оцінювача, який повинен оцінити поточну вартість, доведеться замовити. Якщо ціни на нерухомість зросли, можливо, вам доведеться повернути значно більшу суму.
Вигода від нових пропозицій залишається сумнівною
З огляду на ці загальні умови, виникає питання, за яких обставин частковий продаж взагалі може бути вигідним. Можливо, якщо припустити, що власність втратить велику вартість (у цьому випадку кращим рішенням буде повний продаж). Також можна було б подумати, щоб процентні ставки за позиками, які банки пропонують вам у вашій конкретній ситуації, набагато вищі, ніж загальні відсоткові ставки близько 1% на рік для позик на нерухомість.
Навіть нібито простіше рішення для людей похилого віку не є аргументом: Так само, як вам не потрібно повертати гроші, отримані від часткового продажу покупцеві, вам не обов'язково повертати позику своєму банку протягом усього життя.
Якщо ви граєтесь з ідеєю продати частину свого майна, завжди отримуйте конкретні контрактні пропозиції. Наведені тут цифри взяті лише з веб-сайтів постачальників.
Ви також можете отримати незалежну консультацію щодо фінансування нерухомості у своєму консультаційному центрі. Ви також можете взяти з собою на таке призначення конкретні пропозиції, розрахувати їх та описати переваги та недоліки.