Через високі вимоги, що пред’являються до процедур виселення, шахраїв з орендою житла важко позбутися неплатників
Мої новини
Орендодавці, які впадають у оренду кочівників, повинні розраховувати на місячні втрати орендної плати. Рентабельність орендованого майна швидко прагне до нуля.
18.08.2005 | Карін Шютрумпф (Handelsblatt)
HB DÜSSELDORF: «Неприємні ділові стосунки з сім’єю, яка знає, як до останнього смакувати правові основи. До початку 2005 року це коштувало нам майже 19 000 євро, включаючи первинний ремонт », - скаржиться Гельмут Мушелевський з управління нерухомістю« Хенкель »у Берліні. Поміщик натрапив на "орендованного кочівника". Приватні орендодавці з однією чи двома квартирами швидко ставлять таких орендарів у економічні труднощі.
Орендодавці, які впадають у оренду кочівників, повинні розраховувати на місячні втрати орендної плати. Рентабельність орендованого майна швидко прагне до нуля. Не рідко невдачі також загрожують продуманому раніше фінансуванню нерухомості. За підрахунками асоціації власників Haus & Grund, збитки від оренди складають близько двох мільярдів євро щороку.
"Багато орендарів не отримують виплати через безробіття, розлуку зі своїм партнером або хворобу", - говорить Ульріх Роперц, речник Німецької асоціації орендарів, наголошуючи на різниці між шахрайськими намірами та заборгованістю. Він вказує на майже 50 000 банкрутств споживачів, які Федеральне статистичне управління зафіксувало в 2004 році.
Але деякі чорні вівці з кримінальною енергією використовують лазівки процесуального законодавства. "Кількість таких випадків знаходиться в межах алкоголю", - вважає Роперц з асоціації орендарів. Стефан Діпенброк, прес-секретар Haus & Grund, також визнає, що затримки платежів далеко не завжди є шахрайськими.
Натомість кочівники, які здають оренду, часто дуже вміло прикидаються платоспроможними та готовими платити, але через короткий проміжок часу вони вже не платять, і, як показує досвід відповідних орендодавців, від них важко позбутися. Якщо вони потім рухаються - нарешті - далі, вони часто знаходять іншу добросовісну жертву у наступного орендодавця.
Той факт, що орендодавці з труднощами можуть вивести з дому лише шахраїв із орендою, зумовлений високими формальними вимогами щодо припинення, які справді виправдовують виселення. Як правило, наприклад, суддя вимагає детального переліку залишків. "Без юридичної експертизи просте звільнення часто було важко пройти", - каже Діпенброк (див. "Що говорять суди").
Юридичний процес є особливо важким, якщо орендар посилається на дефекти, щоб утримати платежі. "На практиці завжди виникає суперечка щодо виправданості зменшення орендної плати чи ні", - попереджає Мона Морахт, юрист Німецької асоціації нерухомості. Орендодавець може припинити роботу без попередження лише в тому випадку, якщо орендар має заборгованість із орендною платою більше одного місяця двічі поспіль, постійно платить із запізненням, якщо квартира переповнена всупереч договору або у випадку несанкціонованого здавання в суборенду чи порушення будинку.
Оскільки німецькі судді рідко підтверджують звільнення без попередження, досвідчені орендодавці зазвичай пишуть два рекомендовані листи одночасно. Але також своєчасне припинення, яке було оголошено одночасно, вимагає обґрунтованого обґрунтування, щоб протистояти законним контратакам. Несвоєчасна оплата є порушенням обов'язку та причиною припинення. Однак орендодавець повинен довести, що орендар завжди був у дефолті.
Було б краще вжити заходів обережності під час укладення договору, ніж трудомістке скасування його пізніше. Але в регіонах з невеликим попитом орендодавці часто побоюються, що вони негайно відлякують орендарів зондуючими питаннями - ідеальне поле діяльності для шахраїв. Навіть експерт асоціації орендарів Роперц вважає правильним запитувати орендарів про їх платоспроможність.
Що говорять суди
Припинення без попередження: Якщо орендар погасить заборгованість із орендної плати протягом двох місяців, розірвання договору з орендодавцем без попередження стає неефективним. Але: Орендодавець може припинити свою роботу вчасно, оскільки орендар, який не відповідав винам, винно порушив свої зобов’язання, визначив Федеральний суд (BGH) 16 лютого 2005 року (Az.: VIII ZR 6/04).
Інформація про заборгованість із орендної плати: Для розірвання договору через несвоєчасну оплату орендодавець повинен лише вказати загальну суму відсутньої орендної плати. Якщо ситуація ясна інакше, немає необхідності в детальному розподілі заборгованості за окремими місяцями, згідно з рішенням BGH від 22 грудня 2003 р. (Посилання: VIII ZB 94/03). А окружний суд Берліна вважає припинення через невиконання платежу достатньо виправданим, якщо заборгованість із орендної плати вказана однією сумою (Посилання: 67 S 86/03 від 18.8.03).
Зниження орендної плати: Якщо орендар відчуває право зменшити або утримати орендну плату, це не є причиною припинення без попередження, Федеральний конституційний суд постановив 15 березня 1989 р. (Посилання: 1 BvR 1428/88). кб