Чи все-таки варто купувати будинок у Німеччині Блог про покупку будинків

Ціни на нерухомість у Німеччині дуже позитивно розвивались за останні десять років. Але коронарна криза багатьох неспокоїла. Чи трапляється аварія нерухомості чи все-таки варто купувати будинок у Німеччині?

Якщо ви шукаєте відповідь на це важливе питання, ви потрапили в потрібне місце.

Оскільки, незважаючи на коронарну кризу, є чотири вагомі причини, чому купувати будинок все ще варто сьогодні. Тут я детально їх обговорюю, а також за яких умов та де інвестиції в нерухомість окупаються найбільше.

Девальвація грошей

Довгострокова політика Європейського центрального банку (ЄЦБ) та інших центральних банків із низькими процентними ставками має два важливі наслідки для ринку нерухомості:

Більш низькі процентні ставки також означають дешевші житлові позики. Тому легше покрити свої процентні витрати за рахунок орендної плати (у випадку інвестиції в нерухомість) або у випадку власного будинку це означає, що покупка проти оренди просто дешевша.
Наслідком політики низької медицини є те, що доступно все більше грошей. Оскільки облігації купують центральні банки, тому в обігу більше готівки. І тому вартість нерухомості зростає. Гроші можна надрукувати швидко, нерухомість - ні, - спочатку їх потрібно спланувати, затвердити та побудувати. Тому нерухомість проти готівки стає дедалі рідше, тобто дорожче. Це навряд чи зміниться в середньостроковій перспективі. Економіка єврозони недостатньо еластична, щоб вимагати підвищення ставок, а інфляція досі також залишалася низькою. (Вища інфляція була б вагомою причиною для підвищення процентних ставок).

Оскільки гроші втрачають вартість, капітал втікає в реальні активи - такі, як нерухомість і земля. Благородні метали, акції та, певною мірою, криптовалюти також отримують вигоду від знецінення грошей, оскільки вони набувають ваги в порівнянні з.

Коронна криза також сприяла дешевим грошам після того, як навесні 2020 року центральні банки швидко вступили для подальшого послаблення монетарної політики.

Занадто мало нової будівлі

Німеччині потрібно до 400 000 нових квартир на рік. Але норми щодо нової нерухомості з 1990 року зросли в чотири рази - з 5000 до 20 000. Недарма дозволи на будівництво продовжують зменшуватися, незважаючи на зростаючий попит та дефіцит житла в Німеччині.

Джерело: Statista

У 2018 році було затверджено лише 302800 нових квартир та завершено 285900, що набагато менше 350000 до 400000 нових квартир, що необхідні Німеччині щороку.

Іншими словами: пропозиція житлової площі стає ще рідшою. Це правда, що поточний економічний спад може мати негативний вплив на ціни на нерухомість у короткостроковій перспективі (надається менше позик, менше доходу чи заощаджень для інвестування). Але ціни та орендна плата будуть продовжувати зростати в довгостроковій перспективі, просто тому, що житлової площі замало.

Населення Німеччини зростає!

Багато хто припускає, що населення Німеччини скоротиться в довгостроковій перспективі. Якщо поглянути на вікову піраміду, вона також така: це наочно показує, що населення Федеративної Республіки скоротиться та старіє протягом наступних кількох десятиліть.

У своїй окремій статті на цю тему я показую, що, на мій погляд, населення не тільки зменшиться менше, ніж очікувалося в найближчі кілька десятиліть, але навіть зросте. Це головним чином з огляду на стійку, сильну хвилю міграції до Європи.

Такі норми, як обмеження орендної плати, не борються з нестачею житла

Зокрема, такі великі міста, як Берлін, Мюнхен, Гамбург чи Бремен, обмірковують, як краще боротися зі зростанням орендної плати.

Берлін взяв на себе нещасну роль першопрохідця в галузі регулювання і нещодавно прийняв законопроект про обмеження орендної плати. Ви можете знайти всю інформацію про це в моїй окремій статті про покриття оренди в Берліні.

Навіть якщо загальнодержавне обмеження орендної плати надзвичайно малоймовірне, інші мегаполіси хочуть незабаром наслідувати цю модель. Обмеження орендної плати - це простий, популістський захід для набору голосів у великих містах Німеччини (де більшість виборців є орендарями).

Але обмеження орендної плати зовсім не вирішує проблему нестачі житла. Але навпаки. Будується ще менше, дефіцит погіршується, а ціни на житло продовжують зростати. А також орендна плата, принаймні на чорному ринку - або навіть більше в околицях. Приклад міста Женева (Швейцарія), де орендна плата діє з 1996 року, це наочно ілюструє.

Висновок: Купувати будинок у Німеччині все ще варто

Девальвація грошей, а отже, втеча капіталу в матеріальні активи, такі як нерухомість. Менше нових будівель, незважаючи на зростаючий попит. І норми, які не створюють додаткової житлової площі, а лише додатково обмежують її: чи не це звучить як ідеальний рецепт для ще вищих цін на квартири та орендної плати?

Абсолютно. І якщо ви подивитесь на ціни на нерухомість у Німеччині в міжнародному порівнянні, ви також побачите, що ціни на нерухомість зросли не так сильно за останні 50 років, як в інших країнах.

Міжнародний індекс цін на житло з урахуванням інфляції; Джерело: OECD

Тому очевидно, що в більшості випадків інвестувати в нерухомість або купувати будинок у Німеччині все-таки варто.

Все, що вам слід зробити, це уникати місць, де ризик виникнення бульбашок житла найбільший. Оскільки, незважаючи на різке зростання цін на нерухомість, я все ще не бачу бульбашок нерухомості в Німеччині. Можливо, за винятком таких мегаполісів, як Мюнхен та Франкфурт.

Які регіони особливо вигідні для придбання будинку

Навколишні райони багатьох великих міст зараз привабливі, як і менших, але зростаючих міст, таких як Лейпциг або Дрезден. Гарне транспортне сполучення або покращення транспортного сполучення в регіоні дуже важливі. Науково доведено, що вони мають прямий позитивний вплив на ціни на житло.

Тому що міста стали надто дорогими для багатьох сімей та молоді. Але якщо вони можуть бути на головному залізничному вокзалі протягом 30 хвилин і отримати взамін більшу, дешевшу квартиру (або навіть будинок із садом), більшість із них із задоволенням приймуть до роботи.

Атлас цін поштових банків чітко показує, що все ще існує численні регіони з коефіцієнтом нижче 30. Це вимірює відношення ціни придбання до орендної плати, яка сплачується за майно. Чим нижче, тим дешевше (оскільки потрібно менше років, щоб повернути ціну придбання за рахунок доходу від оренди).

Закупівельні ціни, кратні річній оренді

Купуючи власне житло, також варто звернути увагу на мультиплікатор, оскільки він наочно покаже вам, як оцінюється майно в порівнянні з регіональною орендою.

Після достатнього спостереження за ринком та дотримуючись порад, які я рекомендую у своєму контрольному списку для купівлі житла, ви незабаром зможете виявити правильні властивості з високим потенціалом. Бо їх у Німеччині ще багато.