Циркуляр від 4 лютого 2019 року, що стосується державної підтримки проектів розвитку

циркуляр

Категорія

Час читання

Закон N ° 2018-1021 від 23 листопада 2018 року про розвиток житлового будівництва, забудови та цифрових технологій (відомий як закон ELAN) створив нові договірні інструменти на користь регіонального планування, партнерських проектів контрактів на розвиток (PPA) та регіональних угод про операції з відродження. (ОРТ).

Він надає інформацію про сутність, цілі, розробку, зміст, обсяг втручання та реалізацію контракту PPA та угоди про ОРТ.

Він також визначає взаємозв'язок між, з одного боку, PPA та основними містобудівними операціями (GOU), а з іншого боку, угодами про ОРТ та програмою дій "Серце міста".

Він особливо наполягає на бажанні уряду швидко розпочати процес розробки ППА та ОРТ, а також наказує префектам просувати ці інструменти місцевій владі.

Вона нагадує, що боротьба з деградованим або негідним житлом та пожвавлення бізнесу в центрі міста є пріоритетом для держави.

Нарешті, це підтверджує центральне місце держави як підтримку в реалізації політики регіонального планування.

1 Контракти на розвиток партнерства

Стаття 1 закону ELAN створила новий інструмент регіонального планування - PPA. Він націлений на реалізацію, що бажає циркуляр, оперативних процесів розвитку.

PPA кодифікований у статтях L. 312-1 та L. 312-2 Кодексу містобудування. Ці положення визначають мету, договірний характер Угоди про публічну угоду, обов'язкових підписантів та потенційних підписантів, а також асоціацію муніципалітетів, яких стосується проект, при розробці контракту.

Циркуляр визначає цей механізм.

Перш за все, циркуляр підтверджує, що PPA матеріалізується у формі контракту, і вказує, що його зміст повинен бути "достатньо обов'язковим", щоб забезпечити ефективне виконання PPA, щоб операція проходила на полі в прискореному режимі часові рамки порівняно з тим самим проектом, який не отримав би вигоди від PPA.

Потім циркуляр нагадує, що сторонами договорів про PPA є держава, з одного боку, та EPCI зі своїм оподаткуванням, територіальним державним установою (EPT), містом Парижем або мегаполісом Ліоном та одним або кількома муніципалітетами-членами. з іншого боку.

Інші учасники також можуть бути стороною договору про ППА: інші місцеві органи влади (регіон, департамент), зацікавлені державні установи, будь-яка місцева державна компанія, будь-яка СЕМ, будь-яка інша державна особа або приватний суб'єкт, створений у її територіальному периметрі та, ймовірно, братиме участь у проведення операцій, передбачених цим самим контрактом. Міністр, відповідальний за територіальне згуртованість, підкреслює необхідність запобігання ситуаціям конфлікту інтересів, зазначаючи, що сторона, яка уклала договір, не зможе подати заявку на подальші концесійні контракти на імплементацію PPA. З іншого боку, приватний власник землі, забудова якої, ймовірно, братиме участь у загальному проекті, може бути підписантом договору.

За відсутності вказівок із закону ELAN циркуляр роз'яснює зміст договору, в якому зазначається, що він повинен бути "пов'язаний із конкретними цілями кожної операції". Циркуляр стверджує, що слід залишити велике місце для місцевих переговорів. Слід зазначити, що контракт PPA не містить жодних обов'язкових положень, без яких контракт не був би дійсним, а відсутність яких призвела б до скасування. Однак, з огляду на конституційну заборону безстрокових зобов'язань, було б доцільно включити пункт із зазначенням тривалості контракту. У контракті PPA також можуть бути встановлені положення, що стосуються Угоди (див. Нижче).

Циркуляр передбачає, що контракт PPA може включати:

  • методологія роботи та попередній графік;
  • умови управління та моніторингу контракту;
  • фінансові зобов'язання будь-якого виду: визначення звичайних джерел фінансування або конкретного фінансування, мобілізованого через складність проекту;
  • земельні внески;
  • зобов’язання різних зацікавлених замовників щодо здійснення дій, що належать до їх компетенції, але сприяють загальному успіху проекту;
  • призначення розробника;
  • загальні комунікативні дії.

Він може, як і будь-який контракт, бути змінений шляхом внесення змін, зокрема, коли його підписують, сторони ще не можуть визначити фінансові потреби операції.

У циркулярі згадуються конкретні інструменти, передбачені законом, які, ймовірно, будуть задіяні для розробки та впровадження PPA, такі як:

  • дружній передачі землі, незалежно від того, побудована вона чи не у приватній власності держави, для здійснення запланованих операцій з забудови;
  • звернення до державних установ розвитку держави для проведення досліджень до утворення ДПА.

Крім того, містобудівний проект, підтриманий контрактом ППА, може бути реалізований як частина великої містобудівної операції (ГУ), передбаченої статтею L. 312-3 Кодексу містобудування. Цей периметр дозволяє встановити конкретний правовий режим, здатний сприяти здійсненню певних операцій на міжмуніципальному рівні; зокрема, вказує циркуляр, щоб виробляти житло в тісних районах, мобілізувати громадські землі, відновлювати міські пустирі або навіть перетворювати ділові райони або деградовані квартали, відступати від певних правил, що застосовуються до проектів, щоб використовувати інноваційний пристрій завдяки ліцензії на інновації.

Кваліфікація GOU приймається органом, що приймає рішення громади, або державним установою, що укладає договори, після отримання згоди муніципалітетів, на території яких GOU знаходиться повністю або частково. Це саме обговорення визначає тривалість та сферу дії Угоди.

На практиці це передбачатиме обмеження периметра, в межах якого здійснення певних повноважень буде відступати від загального права, і правові інструменти можуть бути мобілізовані. Угода має, зокрема, такі юридичні наслідки:

  • орган, уповноважений видавати дозволи на містобудування в межах певного уряду, є президентом міжмуніципальної асоціації або місцевої влади за ініціативою GOU;
  • EPCI або КТ, які створили ГУ, є також компетентним для реалізації, будівництва, пристосування або управління державними об'єктами, що знаходяться в компетенції муніципалітету закладу, необхідного для УД і визначеного та розташованого в кваліфікаційному акті.

2 Операція з ревіталізації території

Створений статтею 157 закону ELAN та кодифікований у статті L. 303-2 будівельного та житлового кодексу (ОКЗ), ОРТ також є інструментом на користь регіонального планування. Циркуляр вказує, що його метою є реалізація глобального територіального проекту, призначеного для адаптації та модернізації житлового фонду та комерційних та кустарних приміщень, а також міської тканини цієї території для покращення її привабливості та боротьби з вакансіями житлово-комерційних та ремісничих приміщень, а також проти неякісного житла, реабілітації майна для відпочинку, зміцнення забудованої спадщини та реабілітації міських пустирів з метою соціального різноманіття, інновацій та сталого розвитку.

Циркуляр вказує на те, що це інструмент боротьби з девіталізацією міських центрів шляхом розробки універсального та багатогалузевого підходу в одному документі. Таким чином, це дозволяє уникнути суперечностей у міських, комерційних та житлових стратегіях розвитку, що може призвести до розробки пропозиції на околиці, що сприяє девіталізації центру міста, та зменшити витрати на координацію.

ОРТ має форму угоди, підписаної між державою та її державними установами, EPCI, головним містом EPCI, усіма або частиною інших добровільних муніципалітетів-членів, а також з будь-якою державною або приватною особою, яка зобов'язана надати підтримку або брати участь в операціях, передбачених контрактом.

Циркуляр включає технічний аркуш № 1 про основні юридичні наслідки ОРТ, серед яких:

  • сприяти процедурам (посилене право викупу міст та право переважного викупу над кустарними та комерційними фондами та приміщеннями, прискорення процедури явного залишення майна);
  • впровадити експериментальні інструменти, такі як дозвіл на розробку на декількох ділянках;
  • звільнити від комерційних проектів дозволу на комерційну експлуатацію (AEC) комерційні проекти, які будуть створені в секторі інтервенцій, що містить центр міста, визначений угодою ORT, а також для змішаних проектів роздрібного житла в цих самих центрах міста; можливість давати префектам призупинити експертизу проектів розвитку в околицях.

Циркуляр вказує, що не існує "стандартної моделі" конвенції ORT, але що можна черпати натхнення з моделі, що міститься в Guide Action Cœur de Ville, і пропонує вам звернутися за таким посиланням: https: // www.cget.gouv.fr/dossiers/action-coeur-de-ville. Далі йдеться про те, що конвенція ORT містить:

  • тривалість (вона рекомендує мінімальну тривалість 5 років);
  • сектори втручання;
  • зміст та терміни запланованих дій, маючи на увазі, що закон передбачає, що ОРТ обов’язково включає заходи щодо поліпшення середовища проживання;
  • план фінансування запланованих дій;
  • їх розподіл у визначених секторах втручання;
  • методи керування, моніторингу, координації та оцінки дій.

У додатку до посилання на технічний аркуш № 4 наводиться докладніша інформація про зміст та процес складання угоди про ОРТ.

Циркуляр вказує на те, що особливу увагу потрібно приділити «сектору втручання», визначеному ОРТ. Це повинно обов’язково стосуватися центру міста головного міста підписання EPCI, яке повинно проводити одну або декілька дій, обраних планом дій. Циркуляр посилається в додатку на технічний аркуш № 2 щодо визначення периметрів територіальної стратегії та секторів втручання, а також місця дій, пов'язаних з ОРТ.

Що стосується міст, які вже є предметом операції по відродженню за іншим механізмом, таким як Action Cœur de Ville, національна програма рекваліфікації старих деградованих районів (PNRQAS) або нова національна програма відновлення міст (NPNRU)), пропонує префектам заохотити ці міста негайно оформити його, як тільки вони виконають умови, необхідні для підписання угоди про ОРТ. Циркуляр посилається на технічний аркуш № 3 у додатку щодо трансформації рамкової угоди Action Coeur de Ville у угоду ORT.

Нарешті, циркуляр вказує, що ОРТ управляється на місцевому рівні "місцевим комітетом ОРТ".