Хроніка розвитку нерухомості №3 - вибір режиму власності - TocToc, блог Cogestim
TocToc продовжує розслідування, щоб зрозуміти основні кроки, необхідні для реалізації проекту нерухомості. Після районного плану та дозволу на будівництво настав час подивитися, з чого складається режим власності.
Під час запуску проекту з нерухомості слід багато кроків для реалізації проекту. У своїй колонці з питань розвитку нерухомості TocToc детально описав характеристики плану мікрорайону та дозволу на будівництво. Наступним кроком є вибір режиму власності. Дійсно, існують різні форми власності на житло, найпоширенішими з яких є індивідуальна чи спільна власність та співвласність. TocToc пояснює процес, наприклад, розробкою властивостей Domaine des Prés у Гімелі.
Чому важливий відповідний правовий режим ?
Як тільки проект нерухомості добре просунутий, тобто земля буде придбана та отримано дозвіл на будівництво, фаза будівництва наближається. Але перед цим кроком все-таки потрібно укласти багато контрактів, які стануть основою для будівництва роботи. Суттєвим кроком є визначення режиму власності, за якого збудований об’єкт буде продаватися.
Після отримання дозволу на будівництво потрібно близько двох місяців, щоб забудовник встановив режим власності на об’єкт нерухомості. У своїх процедурах останній підтримується навичками нотаріуса. Дійсно, саме нотаріус може скласти нотаріальний акт, який потім вноситься до Земельної книги. Після реєстрації в Земельній книзі режим будівництва підтверджується.
Вибір режиму власності залежить, зокрема, від наступних факторів: обмежень публічного права (таких як загальний план розподілу) та клієнтури, якій адресований проект. Це важливо, оскільки обраний спосіб харчування частково визначатиме повсякденне життя майбутніх мешканців будинку. Дійсно, життя співвласника чи власника не зовсім однакове. Спробуємо це пояснити !
Можливі три типи режимів власності
Відповідна правова структура полегшує будівництво та продаж будівлі. Залежно від чинних стандартів та типу проекту, забудовник може вибрати один із трьох варіантів визначення режиму власності. Оскільки кожен із цих планів відповідає різним правовим нормам, промоутер повинен знайти правильний компроміс. Ось три можливості:
Режим індивідуального майна
У випадку з віллами індивідуальне право власності є найбільш прийнятним юридичним механізмом. Дійсно, такий тип договору дозволяє власнику повною мірою користуватися своїми правами на все своє майно.
Режим співвласності
Спільна власність дозволяє відокремити загальні приміщення від приватних приміщень будівлі. ЗІЗ (власність за поверхом) є особливою формою співвласності. У цьому випадку власник на поверх має виключне право користування своєю квартирою. Але він також є співвласником будівлі та землі, які є загальними зонами. Таким чином, власник зобов'язаний брати участь у витратах на загальні частини. Зверніть увагу, що у випадку ЗІЗ нотаріус складає установчий акт, який сам супроводжується правилами ЗІЗ. Це положення дозволяє визначити спільні частини, вирішити проблеми сусідства та закріпити функціонування спільної власності шляхом визначення органів, що приймають рішення.
Режим спільної власності
У випадку дарування або спадщини часто застосовується режим спільного майна. У цьому типі договору, як тільки необхідна модифікація майна, усі власники повинні дати свою згоду. Тому процедури можуть швидко стати нудними. В контексті розвитку нерухомості цей тип власності не вибирається через можливі ускладнення, пов'язані з можливими розбіжностями між залученими сторонами.
Однак забудовник повинен дотримуватися муніципальних норм при виборі режиму власності. Викладений нижче випадок із Гімелем дозволяє зрозуміти тонкощі та недоліки.
Справа в Гімелі
У Гімелі була доступна ділянка площею 4811 м² для розробки проекту нерухомості. Бажання промоутерів було розробити на цій землі десять вілл. Тому, беручи до уваги цей елемент, необхідно визначити відповідний правовий режим для реалізації проекту. ЗІЗ був найкращим компромісом для розробки сюжету в цілому. Спробуємо зрозуміти, чому, завдяки просуванню Cogestim від Domaine des Prés.
Цю змову можна було розділити. Однак муніципальні норми Гімеля забороняють будівництво на ділянці площею не менше 1000 м².
Провести 5 споруд з двох ділянок (вілла на півроку) в ЕПП було б можливо з 5000 м² вільної землі. Тобто, п’ять ділянок площею 1000 м² кожна дозволили б побудувати два будинки ЗІЗ, або загалом десять житлових будинків. Однак нам не вистачило землі.
Крім того, згідно з цим муніципальним розпорядженням забудовникам було неможливо побудувати 10 індивідуальних вілл.
Жоден із цих двох варіантів не був можливим. Тому Когестім вирішив не розділяти ділянку і поширити режим ЗІЗ на всю територію. Таким чином, на ділянці Domaine des Prés можливо 5 вілл з двома житловими одиницями кожна (сусідні вілли).
Зверніть увагу, що у випадку ЗІЗ партії розмежовують властивість тривимірно, зокрема, уточнюючи:
- приватні частини (які знаходяться всередині стін на плані);
- фасадні стіни, які є загальними частинами;
- звичайні сервітути (наприклад, для саду або паркувальних місць) для приватного користування.
Тому промоутер намагається завжди вибирати найкращий режим власності, коли це можливо. У наступній колонці про розвиток нерухомості ми дізнаємось більше про фазу будівництва !