Хвиля звільнення будівельних суспільств через низькі процентні ставки

Центр консультування споживачів роз'яснює передумови, дає юридичну оцінку причин припинення, наданих будівельними товариствами, та допомагає за допомогою зразка листа захиститися від погрози або вже проголошеного припинення.

Коротке:

В даний час будівельні товариства скасовують контракти на будівельні товариства (які є дорогими для інститутів) з високими бонусними відсотками. Однак у багатьох випадках розірвання шлюбу є неефективним або правова ситуація суперечлива. Однак очевидно одне: згідно з чинними рішеннями BGH, договір позики будівельного суспільства може бути розірваний через 10 років після того, як він буде готовий до розподілу.
За допомогою нашого зразка листа ви можете захиститися від невиправданого припинення дії.
Щоб змусити розірвати контракти, будівельні товариства надсилають перехресні чеки. Про це ми повідомимо вас окремим текстом.
Завжди потрібна обережність, якщо будівельне товариство робить вам (нібито) привабливу альтернативну пропозицію. Навіть якщо це загрожує фінансовим збитком, вам слід поставити під сумнів пропозицію.

Протягом ряду років замовники скаржились на спроби їх будівельних товариств змусити їх відмовитись від контрактів. Це в основному впливає на контракти, за якими домовлені високі кредитні процентні ставки. Популярним засобом для цього є розірвання договорів житлової позики та заощаджень. Але також (нібито привабливі) пропозиції приманки або загрози з фінансовими збитками покликані спонукати клієнтів вийти. Наприклад, нам відомо про припинення діяльності LBS Баден-Вюртемберг, BHW, Дебека, Вюстенрот, LBS West, Aachener Bausparkasse та BSQ.

Старі контракти з бонусними відсотками

Багато інвесторів, які підписали договір житлової позики та заощаджень приблизно в 90-х роках, сидять на невеликому скарбі за нинішньої низької процентної ставки. У той час багато будівельних товариств пропонували особливу перевагу. Домашні заощаджувачі не тільки отримували традиційно досить низький річний відсоток заощаджень. Крім того, будівельні товариства обіцяли бонусні відсотки, наприклад, ще 2 відсотки за кожен рік строку, протягом якого позика будівельного товариства не використовується. Деякі банки також рекламували ощадні плани з регулярно зростаючими процентними ставками та дуже довгими термінами. За ці роки ці контракти також досягли процентних ставок, що значно перевищують нинішній рівень. Тож не дивно, що банки та будівельні товариства намагаються - іноді брудними хитрощами - витіснити своїх клієнтів із вигідних старих контрактів.

Різні причини звільнення

У попередніх припиненнях будівельні товариства посилаються на різні права припинення. На думку центрів консультування споживачів, деякі припинення є неефективними. Різні суди також поділяють цю думку. Тим не менше, звичайно, є також суди, які підтверджують звільнення.

Будівельні товариства обирають права припинення залежно від ситуації. Клієнт, який не сплачує свої щомісячні ощадні внески, буде припинений з іншої причини, ніж клієнт, який має повністю збережений контракт будівельного товариства. Тож не можна сказати загалом, що розірвання договору житлової позики та заощаджень є допустимим або неприпустимим. Завжди потрібно дивитись, на яке право припинення посилається інститут.

Споживачі, які успішно запобігли необґрунтованому припиненню, повинні відповідно очікувати, що вони отримають подальші припинення з інших причин у майбутньому. У деяких випадках споживачі можуть вжити заходів, не даючи будівельному суспільству приводу розірвати контракт.

Індивідуальними причинами припинення є:

Припинення через 10 років після погашення для розподілу (§ 489 BGB)

Федеральний суд (BGH) також займає цю позицію, що дуже шкодить споживачам. У своїх рішеннях від 21 лютого 2017 р. (BGH, XI ZR 272/16 та XI ZR 185/16) він чітко вказав, що договори оренди житлових позик та заощаджень, як правило, можуть бути розірвані через 10 років після того, як вони будуть готові до розподілу. Таким чином, він підтвердив право припинення дії відповідно до статті 489 (1) № 2 BGB. Можна припустити, що будівельні товариства будуть все частіше посилатися на це право припинення в майбутньому.

У своїх мотивах рішення (BGH, постанова від 21 лютого 2017 р., Az.: XI ZR 272/16; пункт 84), BGH робить важливе обмеження: може застосовуватися щось інше, якщо, згідно з договірними угодами, заощаджувач будівельного суспільства, наприклад у випадку обмежена) відмова від виділеної позики будівельного суспільства і отримує (процентний) бонус після певного періоду лояльності. Якщо така ситуація існує, будівельне товариство може припинити свою діяльність лише через 10 років після того, як замовник виконав вимоги щодо бонусу. Споживачі повинні перевірити, чи стосується це сузір'я також їх справи.

Припинення після повної економії/надлишкової економії (§ 488 BGB)

Однак суперечливо, чи можуть будівельні товариства також розірвати договір, якщо договір будівельного товариства повністю збережений, лише якщо враховано також преміальні відсотки. Наприклад, OLG Celle це заперечував (рішення від 14.09.2016, номер справи: 13 U 86/16). Тому споживачі повинні ретельно перевіряти розрахунки будівельного суспільства на предмет повної економії.

Припинення дії згідно з §§ 313, 314 BGB

Федеральний суд також знайшов чіткі слова у своєму рішенні від 21 лютого 2017 р. (Az.: XI ZR 272/16; пункти 92 та 95). Важливою причиною не можна бачити той факт, що заощаджувач будівельного товариства не бере кредит на будівництво, незважаючи на 10-річний термін погашення. Зміна загального рівня процентних ставок також не є важливою причиною. Ризик таких змін лежить на будівельному суспільстві. Судді не хотіли повністю виключати припинення відповідно до § 313 BGB (порушення ділової бази). Однак спочатку будівельне товариство має скоригувати контракт, знизивши кредитні відсотки. Припинення можливе лише якщо цей крок неможливий або обґрунтований. Однак навіть тоді все одно слід перевірити, чи не порушується бізнес-основа. Судді залишили це відкритим у своїй справі, оскільки (первинна) поправка до договору відсутня.
Терміни, видані в даний час з посиланням на §§ 313, 314 BGB, на нашу оцінку, є неприйнятними. З цієї причини Федерація німецьких споживчих організацій (vzbv) подала позов проти Aachener Bausparkasse AG.
У цьому випадку ви можете скористатися нашим зразком листа "Заперечення проти припинення згідно з § 313 та § 314".

Припинення дії за замовчуванням
Контрактні умови будівельних товариств також передбачають право розірвання, якщо заощаджувач будівельного товариства відстає від своїх регулярних ставок заощаджень. Таке розірвання повинно бути допустимим, якщо умови для такого розірвання договору дотримані. Наприклад, там може бути передбачено, що припинення дозволено лише після попереднього повідомлення або що заставка повинна мати дефолт із певною кількістю розстрочок.

Що робити, якщо скасувати?

По-перше, слід перевірити, на яке право припинення покладається будівельне товариство. Як показано, не всі припинення дозволено. У разі невиправданого припинення ви можете подати скаргу до юриста та розглянути судові дії.

Але будьте обережні! Не кожне припинення є невиправданим. Юридична практика до BGH дозволяє припинення в багатьох випадках. Однак тут важливо перевірити, чи насправді у вашому випадку виконуються вимоги щодо припинення. Наприклад, слід перевірити, чи насправді контракт готовий до розподілу протягом 10 років. Також доцільно критично поглянути на виконання контракту. Перш за все, слід забезпечити, щоб будівельне товариство не утримувало обіцяних бонусних відсотків за порушення договору.

Запобігання припиненню або втраті бонусних відсотків

Не кожне розірвання договорів житлової позики та заощаджень є невиправданим. Більшість судів вважають, наприклад, допустимим припинення повноцінного заощадження. Навіть якщо у клієнта виникає заборгованість із заощадженнями, умови надання домашньої позики та схеми заощаджень дозволяють припинення. Тут заощаджувачі суспільства можуть створювати резерви за певних обставин, наприклад, коригуючи свої ставки заощаджень.
Умови надання житлової позики та заощаджень часто називають умови, за яких слід виплачувати обіцяні бонусні відсотки. Деякі будівельні товариства дотримуються позиції - з посиланням на свої бонусні умови - що їм більше не доведеться виплачувати бонусні відсотки, якщо вони самі розірвуть клієнта. Досягнення житлової позики та суми заощаджень за рахунок заощаджень також може призвести до втрати бонусних відсотків. За певних обставин має сенс побудувати заощаджувачів суспільства передбачити цю суперечку та припинити її самостійно або заявити про відмову від позики. Загальні твердження тут навряд чи можливі. Необхідно перевірити конкретні бонусні умови відповідного контракту.

Обговоріть тактичний підхід з юристом

Юридична консультація також може мати сенс для цих тактичних міркувань. Спеціаліст, швидше за все, зможе розглянути все незмінне. Через велику кількість випадків конкретні рекомендації тут неможливі.
Правильний підхід залежить не тільки від правової ситуації, а й від ваших цілей та готовності ризикувати.

Залучити арбітражну комісію або омбудсмена

Також варто зателефонувати до арбітражної комісії або омбудсмена відповідного будівельного товариства або банку. Цей процес безкоштовний для клієнтів. Якщо ви не впевнені, яка арбітражна комісія несе відповідальність, загляньте в договірні документи або на домашню сторінку вашого будівельного товариства.

Деякі з арбітражних комісій будівельних товариств швидко приймають сторону фондів, хоча багато правових питань не були роз'яснені найвищою судовою інстанцією. Тому негативні рішення арбітражу через кілька років можуть виявитися помилковими через нові рішення суду.

Деякі банки та будівельні товариства ваблять альтернативи

Шлях деяких інших банків та будівельних товариств здається дещо м'якшим. Вони намагаються виманити клієнтів із вигідних старих контрактів бонусами, спеціальними виплатами або альтернативними пропозиціями. Тут потрібна гранична обережність, адже чому банк повинен міняти старі контракти, які вже мають відмінні процентні ставки, на ще більш вигідні пропозиції. Премії або спеціальні платежі також, ймовірно, будуть нижчими за процентні виплати, якщо збережеться старий контракт.

Нахабні загрози

Деякі будівельні товариства, навпаки, особливо барвисті. Існує загроза втрати високого процентного бонусу, якщо старий контракт не буде розірвано. Не дозволяйте таким заявам чинити на вас тиск! Попросіть дати цю інформацію письмово. Ви також можете дізнатись про правову ситуацію в незалежних органах!

Відмова від спеціальних платежів

У деяких випадках будівельні товариства також йдуть іншим шляхом і відмовляються від вищих ставок заощаджень від своїх споживачів. Тут слід виділити два межі. У побудові суспільних ощадних контрактів існує, з одного боку, те, що називається регулярним заощаджувальним внеском, а з іншого боку, часто вищий рівень заощаджень.

Bausparkasse може відхилити виплати, які перевищують цей вищий рівень заощадження. Принаймні, якщо в умовах договору такі спеціальні виплати залежать від вашого схвалення.

Це ускладнюється, якщо будівельне товариство відхиляє платежі, які виходять за рамки звичайного внеску, але не перевищують вищої норми заощаджень, зазначеної в контракті будівельного товариства. Тут можна стверджувати, що будівельне суспільство з самого початку приймало вищі ставки. Якщо виплат навіть недостатньо для вичерпання державної субсидії, можна використати ще один аргумент: Мета договору кредитування на будівництво також полягає у використанні максимальної державної субсидії; Bausparkasse повинен дозволити своїм клієнтам зробити це за допомогою відповідних ощадних внесків.

За відсутності чіткої юриспруденції, юридична ситуація ще остаточно не з'ясована, тому існує ризик не пройти через аргумент. Конкретна редакція умов договору також залежить від конкретного випадку.

За необхідності зв’яжіться з омбудсменом або зверніться за порадою до юриста.

Споживачі також повинні перевірити, чи відмова від спеціальних платежів насправді не є для них вигідною. Оскільки чим менше ви платите за контрактом, тим довше потрібно, щоб зберегти повну суму житлової позики та загрозу розірвання. Це означає: Споживачі можуть користуватися високими процентними ставками за старими контрактами довше.

Хвиля скасування договорів житлової позики та ощадних кредитів

Починаючи з 2007 року, будівельні товариства припиняють своїх споживачів кількома хвилями, зокрема ті договори будівельного суспільства, для яких вони домовились із замовником про високі процентні ставки. Поточні причини припинення будівельними компаніями можна знайти тут.