Як посадити росомаху на дієту KOMMUNAL
Відвідувачів виставки “ilрунт для всіх” в архітектурному центрі Відня зустрічають ці лякаючі цифри. Виставка присвячена дорогоцінному доброму ґрунту, який за останні десятиліття стрімко зменшився через необережне поводження, яке суттєво змінило наші села та міста. Графік роботи з нерухомістю в Австрії та розробка інструментів просторового планування показує, що просторове планування - це беззубий паперовий тигр, оскільки захист майна підтримується.
Але громади та їх громадяни мають можливості економно користуватися землею. Це підтверджують не лише 16 прикладів найкращої практики з Австрії та інших країн на виставці, а й поради експертів:
Зонування важкої спадкової землі
Діяльність австрійських поселень характеризується зарослими полями поселення, низькою щільністю забудови, низькою кількістю поверхів та серйозною спадщиною, з якою потрібно боротися, каже Гернот Шьогленер. Він є професором в Інституті просторового планування, екологічного планування та землеустрою Університету природних ресурсів і наук про життя у Відні. Ця спадщина стосується раніше незмірного зонування земель під забудову, що призвело до немислимо великого запасу земель під забудову: це 720 квадратних кілометрів (= 72000 гектарів).
Цього резерву вистачило б на 79 років, якби “лише” використовували 2,5 га землі на день, як це визначено у стратегії сталого розвитку німецького уряду у 2002 році. Насправді щодня використовується близько 13 гектарів землі. 26 відсотків виділених земель під будівництво в Австрії не використовуються, і все ж пасовища продовжують переосвітлювати як земельні ділянки під забудову.
Гернот Стегленер знає, що муніципалітети зазвичай завищують потребу в земельних ділянках під забудову. Однак в Австрії навряд чи існує будь-який юридично обов'язковий інструмент земельної політики для мобілізації вже виділених земель під забудову.
Продаж земельної ділянки під забудову не може бути примусовим
Будь-кого, хто володіє земельною ділянкою, визначеною як земельна ділянка під будівництво, і не використовує її як таку, не може бути змушений продати її - крім будівництва доріг або залізниць. Перекласифікація пасовищ також важка, оскільки це може передбачати компенсацію і, отже, великі витрати для громад.
Гернот Шьоглехнер радить поговорити з власниками земель, щоб знайти дружнє рішення: "Іноді подавали заявку на зонування земель для онуків, які ще не народилися".
Інакше ситуація склалася з новими планами зонування. Тут ви можете втрутитися в договірне просторове планування. Наприклад, Закон про регіональне планування Нижньої Австрії 2014 року говорить:
«Муніципалітет може встановити обмеження на п’ять років для повторного призначення земель під забудову. Це повинно бути видно з плану зонування. Муніципалітет може змінити призначення забудови землі після закінчення терміну протягом одного року, внаслідок чого можливий позов про компенсацію відповідно до § 27 не виникає ".
Виділяючи земельну ділянку під забудову, муніципалітет може також укласти договори з власниками земельних ділянок, через які вони зобов'язуються освоїти землю протягом певного періоду або запропонувати її муніципалітету за звичною місцевою ціною.
Вирішальне значення: активна земельна політика
Колишній мер Цвішенвассера у Форарльберзі Йозеф Матіс має досвід переосвітлення звису земель під будівництво. Коли він став міським головою у 1980 році, одним із перших його актів було внесення змін до плану зонування.
Провадження тривало багато років і призвело до скарг державного прокурора в Конституційному суді, які були відхилені. Цей мужній крок створив передумови для сталого розвитку та надзвичайної культури будівництва, за що муніципалітет був удостоєний премії LandLuft Baukulturgemeinde у 2009 році.
Сьогодні Йозеф Матіс досі активний у питаннях економічного споживання ґрунту: як член ініціативи “vau hoch drei”, яка виступає за просторовий розвиток у Форарльберзі задля загального блага. Найважливішим інструментом для цього є активна земельна політика, вважає Матіс. Громада повинна мати у своєму розпорядженні землю, щоб її можна було обміняти на землю поруч із центром, якщо це необхідно, або мати можливість використовувати її для будівництва житлового будинку, експлуатаційної зони або інших спільно цінних проектів.
Приклад: Фермер має стару ферму в центрі міста, яку він не використовує, і місце якої було б цікавим для будівництва квартир. Натомість муніципалітет надає йому земельну ділянку на відкритому майданчику та надає майно, розташоване поруч із центром, забудовнику під права забудови. Для цього необхідно, щоб муніципалітет активно шукав землю та купував її як запобіжний захід або організував продаж, щоб контролювати розвиток району, пояснює Йозеф Матіс.
Високі ціни на землю як перешкода для активної земельної політики
Дуже високі ціни на землю у Форарльберзі є перешкодою для активної земельної політики. Ось чому ініціатива “vau hoch drei” закликала створити земельний фонд багато років тому для здійснення таких закупівель та продажу майна. Це було прийнято у березні 2019 року в рамках поправки до Закону про просторове планування та земельний рух. Однак горщик все ще порожній, шкодує Йозеф Матіс.
Тироль має земельний фонд з 1994 року. Він купує земельні ділянки, розробляє їх і за пропозицією муніципалітетів передає їх під недороге доступне житло. У Зальцбурзі цим завданням опікується Salzburger Baulandsicherungsgesellschaft mbH. Хотілося б мати такий інструмент у всій Австрії.
Зовнішній розвиток означає великі витрати
Просторовий планувальник Рейнхард Сейс зазначає, що зменшення споживання землі також важливо для муніципалітетів, оскільки зовнішній розвиток спричиняє великі витрати на інфраструктуру.
До віддалених населених пунктів часто можна дістатися лише на автомобілі, а ґрунт герметичний для необхідних доріг. Тому нові населені пункти, якщо вони дійсно необхідні, слід створювати поруч із існуючими міськими центрами. Крім того, муніципалітетам доведеться забезпечити економію місця, коли йдеться про плани парцеляції та забудови, каже Рейнхард Сейс. Звичайно, все одно повинні бути будинки на одну сім’ю, але в компактному дизайні: «Місто-сад міста Роланда Райнера Пухенау показує, що люди можуть бути щасливими навіть на невеликих ділянках».
Розвиток інтер’єру економить простір
Усі експерти сходяться на думці, що споживання землі в Австрії може бути зменшене лише за умови зосередження муніципалітетів на внутрішньому розвитку. Це означає повторне використання порожніх будинків, магазинів, будівель підприємств та землі в центрі міста, їх розширення або заміну на нові будівлі. Великі ділянки можна було розділити і побудувати на них другий будинок, або добудувати або добудувати існуючий.
"Якщо якість пропонується широкому загалу, слід дозволити більш високу щільність", - пояснює Сібілла Зех, професор Інституту просторового планування Віденського технологічного університету та планувальник простору в офісі "Stadtland".
Про щільність відкритих просторів не слід забувати, тобто про площі або сади, які є спільними. Зелені насадження важливі для адаптації до кліматичних змін (охолоджувальні установки) та для просочування опадів, що, в свою чергу, економить витрати на очищення стічних вод та зменшує ризик повені. Громада, яка заохочує громадський транспорт, піші прогулянки, їзду на велосипеді та мікро-ПТ, також може зменшити ширину вулиць та заощадити місця для паркування. Усі ці заходи також підвищують якість життя.
Розкриття поверхонь також має важливе значення, вважає Сібілла Зех, але рамкові умови для цього в Австрії погані. У Баварії в 2018 році була введена субсидія у розмірі 60 відсотків витрат на розпечатування, і численні муніципалітети відразу виявили інтерес.
Гернот Стглеглер з Університету природних ресурсів і наук про життя також вважає розумними системи фінансового стимулювання на видатках, тобто податки, збори за інфраструктуру або вакансії за невикористану земельну ділянку під забудову або невикористані будівлі. Він припускає, що операторам торгових центрів вже доведеться сплачувати резерв, коли вони виділять бізнес-приміщення, які б використовувались для фінансування можливого подальшого демонтажу, оскільки: "Через збільшення торгівлі в Інтернеті ми матимемо величезні вакансії в майбутньому".
Гарні поради та творча освіта
Кожен муніципалітет повинен зосередитись на темі ґрунту, оскільки ґрунт важливий для виробництва продуктів харчування, як запас CO2 або водний баланс, говорить Артур Шінделеггер, асистент проекту в галузі досліджень ґрунтової політики та управління ґрунтом у Віденському технологічному університеті.
Які заходи муніципалітет вживає для цього, залежить від контексту, тобто його місцезнаходження, запасу цільових ресурсів, потреби у земельній ділянці тощо. Оскільки не існує спеціальної лінії фінансування розвитку, що сприяє розвитку ґрунтів, потрібно подивитися, які інші формати фінансування, такі як B. Місцева програма порядку денного 21, проекти LEADER або KLAR! Для цього можуть бути використані регіони і діяти передбачливо.
Ізабель Штумфол, яка займається дослідженнями та викладає в Інституті просторового планування Віденського технологічного університету і є членом правління асоціації LandLuft, рекомендує муніципалітетам отримувати якісні експертні поради ззовні:, Переосмислення та внутрішній розвиток підтримується професійно ". Зовнішня модерація цих процесів також сприяє участі громадян, і це підвищує розуміння та прийняття земельної політики.
Ви не бачите хорошого просторового планування
"В університеті ми інтенсивно працюємо з передчасним оцінюванням: ви не можете побачити гарне планування кімнати", - каже Ізабель Штумфол, - оскільки ви зазвичай бачите лише помилки. Бакалаврські та магістерські роботи для початківців просторових планувачів та премія LandLuft Baukulturgemeinde 2021 під девізом "Правильно користуйся підлогою!" Отже, слід зробити добре, економічне просторове планування видимим.
