Як розрахувати врожайність d; інвестиція в оренду

Правда прибуток на інвестиції нерухомості, купленої в оренду, далеко не те, що говорять продавці. Бо насправді інвестор заплатить свіжий і доведеться підтримувати вартість кредиту. Позич Малін пропонує вам метод розрахунку в межах безкоштовний симулятор - -, що дасть вам уявлення про те, що ви можете заробити каменем.

інвестиція

Елементи для розрахунку рентної доходності

Щоб правильно розрахувати прибутковість орендної інвестиції, необхідно врахувати:

  • ціна бажаного майна, включаючи річні зміни.
  • Кількість внесок персонал.
  • орендна плата ніж можна очікувати, включаючи щорічні огляди.
  • свіжий придбання та оплата.
  • податки та соціальні внески.
  • щомісячні платежі іпотека.

Приклад орендних інвестицій

Візьмемо приклад старої квартири площею 40 м² та 2 кімнат у Тулузі Метрополе.

Середня ціна продажу 2840 €/м2, тобто 114000 € (нотаріуси джерела).

Середня орендна плата в столичному районі Тулузи: 11,5 євро/м² (джерело: observatoire-des-loyers.org) або 5520 €/рік за 40 м².

Витрати на придбання, розраховані на веб-сайті нотаріусів: 9800 євро включаючи 6620 євро реєстраційних внесків.

Загальна сума для фінансування: 123 800 євро (114 000 євро + 9800 євро = 123 800 євро).

Припустимо, що інвестори мають внесок 12 000 євро, отже, є 101 800 євро для позики.

Припустимо, що орендна іпотечна позика виплачується протягом 15 років під 0,97% (середня обсерваторія CSA/Housing Credit опублікована в січні 2021 р.). У розмірі 180 щомісячних платежів 608 €, загальна вартість кредиту буде з 7545 євро (джерело: вартість кредитного симулятора).

Скажімо, іпотека постачається із страхуванням позичальника у розмірі 0,5% від початкового капіталу. Отже, внески складають 509 євро на рік, тобто 7365 євро протягом строку погашення.

Висновок: загальна сума інвестицій буде з:

101 800 євро (позиковий капітал) + 12 000 євро (особистий внесок) + 7545 євро (іпотечні відсотки) + 7365 євро (страхування позичальника) = 128 710 євро

Розрахунок рентної доходності

Неправильний розрахунок рентабельності оренди до оподаткування

Продавці нерухомості мають набридливу звичку подавати розрахунок валового звіту про оренду, не беручи до уваги витрати та витрати:

Валовий прибуток = (ціна оренди/придбання) x 100

У нашому прикладі це дає (5520 євро/114000 євро) х 100 = 4,84%.

Дохід від оренди до оподаткування 4,84% є досить привабливим. На жаль, насправді розрахунок дає зовсім інший результат, якщо взяти до уваги Загальна вартість операції.

Довідково: у випадку мебльованої оренди, якщо інвестор вирішив отримати відшкодування ПДВ, він повинен порівняти ціну придбання майна без податку та орендної плати без податку. Він повинен враховувати орендну плату без податку, оскільки йому доведеться сплатити 10% або 5,5% ПДВ до Державної скарбниці.

Правильний розрахунок чистої рентабельності оренди до оподаткування

Рентабельність - це співвідношення між тим, що ви витрачаєте, і тим, що заробили. Отже, розрахунок звіту про оренду повинен враховувати всі витрати, включаючи нотаріальні збори.

При моделюванні орендної застави банк враховує, що лише 70% орендної плати залишатиметься в кишені інвестора. Цей розрахунок враховує всі витрати та збори, включаючи податки.

Для нашого розрахунку рентабельності оренди ми спираємось на 10% платежів операція з метою розрахунку чистої орендної плати. Розміри, про які йдеться, складаються зі страхування орендодавця власника, резервів на виконання робіт, а також усіх витрат на співвласність.

Чистий прибуток = [(орендна плата - 10%)/(загальна сума інвестицій)] x 100

Повернімось до нашого прикладу, для якого ми мали загальну суму інвестицій 135 900 євро за оренду в 5 520 євро. Розрахунок чистої рентної дохідності дає:

[(5520 євро - 10%)/(128 710 євро)] x 100 = 3,86%

Але це ще не закінчено, оскільки мова йде про врахування податків та соціальних внесків.

Чистий прибуток від оренди після оподаткування

Доходи від земельної ділянки від порожньої та мебльованої оренди можуть оподатковуватись за спрощеним реальним режимом або режимом мікроземелень. У першому випадку всі витрати вираховуються, і ви можете отримати дефіцит власності, щоб зменшити свої податки.

У другому випадку операційні витрати не вираховуються, але один отримує вигоду від податкова пільга 30% для порожньої оренди та 50% для орендованої меблі. Отриманий результат представляє чистий оподатковуваний дохід від оренди, до якого додається 17,2% соціальні внески.

У нашому прикладі, у випадку порожньої оренди, дохід від оренди в 5 520 євро отримає зниження на 30%. Тому вони будуть оподатковуватися в розмірі 3864 євро. Ця сума додається до доходу податкового домогосподарства власників орендодавців до застосування кількості податкових часток.

Скажімо, їх найвища гранична ставка податку (МТП) становить 30%, і вони є 3 частини, їх податок на цей дохід від власності становитиме:

(3864 €/3) x 30% = 387 €/рік

Але їм також доведеться сплачувати соціальні внески до 17,2% та застосовуватись до оподатковуваної орендної плати, а саме:

3864 € x 17,2% = 664 €/рік

Зрештою, з отриманих 5520 євро вони матимуть 10% операційних витрат, тоді їм доведеться заплатити 1051 євро у податках та соціальних внесках. Так вони будуть мати 3917 євро.

Висновок: для 128 710 євро інвестицій чиста рентабельність оренди після сплати податків буде 3,04%. Досить цікавий результат у порівнянні з показниками страхування життя. І це без урахування можливості отримання капіталу від нерухомості.

Обчисліть рентабельність інвестицій за вирахуванням податку

Нерухомість - це інвестиція, яка вимагає терпіння. Наприкінці договору позики ми бачимо, що прибутковість є більш привабливою, ніж традиційні банківські інвестиції.

Для ілюстрації цього розрахунку ми порівняємо:

  • витрати (фінансові зусилля).
  • рецепти (орендна плата).

Зверніть увагу, що ми також могли провести розрахунок з можливістю щорічного збільшення орендної плати, базуючись на IRI INSEE. Заради демонстрації ми це проігноруємо.

За 15 років, що триває іпотека, інвестор має:

  • Отримано готівкою 74 520 євро чиста орендна плата (5520 євро - 10% нарахування x 15 років = 74 520 євро).
  • Виплачено 12 000 євро (внесок) + 128 710 євро (загальна сума інвестицій) + 15 765 євро (податки та внески на соціальне страхування), тобто 156 474 євро.

Отже є фінансові зусилля 81955 (156 474 євро - 74 520 євро = 81 955 євро).

Припускаючи, що ціна на нерухомість зростає в середньому на1% на рік, через 15 років ринкова вартість придбаного Т2 складе 114 000 євро 132000 €.

Розрахунок показує нам, що коли 81 955 євро розміщений під час 15 років привести до столиці Росії 132000 €, врожайність становить 3,2% в рік. Це вище середнього показника для страхування життя в євро.

Орендна інвестиція вигідна кому ?

Інвестиція в оренду окупається навіть протягом періоду повернення іпотеки. Це стає тим більше, коли є більше щомісячних платежів, навіть підраховуючи ремонт та технічне обслуговування, навіть підраховуючи додаткове оподаткування.

Таким чином, інвестиції в оренду спрямовані на домогосподарства, зацікавлені в додатковому доході в середньостроковій або довгостроковій перспективі.

Крім того, завжди можна підвищити прибутковість, використовуючи систему звільнення від оподаткування. Цей пристрій дозволяє інвестору застосувати a податкова знижка на щорічну декларацію. Зрештою, дохід від оренди може бути ще цікавішим.