Як вибрати податковий режим для вашого ДПП
Слідуй за нами
Як вибрати податковий режим для вашого ДПП ?
Прийняти хороший варіант оподаткування має важливе значення для кращого управління вашим SCI.
Компанія з нерухомості (SCI) - це форма компанії, яка має на меті дозволити придбання, консервацію та, загалом, оренду нерухомості.
Однак під час створення ICS виникає питання: вибору податкового варіанту, податку на прибуток (ПД) або корпоративного податку (ІС). Фінансові наслідки цього вибору дуже різні.
Виберіть режим оподаткування вашої ДПС
За замовчуванням SCI перебуває під податковим режимом для товариств, результати яких в принципі оподатковуються до IR. Оподаткування, яке здійснюється за сукупність результату, в руках партнерів відповідно до прав, які вони мають у компанії.
Але цей податковий режим не є обов'язковим. Дійсно, партнери можуть, за бажанням, подати результати SCI до SI. Цей варіант відкритий як для створення, так і для життя компанії.
Будьте обережні: вибір податку на прибуток підприємств за життя SCI тягне за собою податкові наслідки припинення бізнесу та породжує, в принципі, негайне оподаткування результату, який ще не оподатковується, відстроченого податкового прибутку та - нереалізованої вартості основних засобів предметів.
Крім того, ця зміна податкового режиму вимагає спеціального податку на перерахування прямих внесків, внесених до ДКІ особами, які не підлягають оподаткуванню корпоративним податком. Це мито справляється з ринкової вартості товарів на дату зміни режиму.
У виняткових випадках такий режим необхідний, коли компанія починає здійснювати комерційну діяльність, як це може бути оренда мебльованого житла.
Ви також повинні знати, що після вправи цей варіант невідкличний! Тоді перейти з ІС на ІЧ вже неможливо.
Відмінності між SCI IR та IS
Дохід від оренди
Податковий режим доходу від здачі в оренду нерухомості кардинально різниться залежно від того, чи перебуваєте ви в SCI, який підпадає під дію IR або IS.
Коли SCI підпадає під дію IR, партнери бачать свою частку результату, що оподатковується IR, у категорії доходу від власності, навіть якщо вони не були ефективно затримані. Дохід також підлягає сплаті внесків на соціальне страхування, ставка яких встановлена на рівні 15,5%.
Таким чином, цей реальний режим оподаткування застосовується, в принципі, якщо валовий дохід від землі перевищує 15 000 євро. Зокрема, це дозволяє вирахувати суму фактичних платежів із орендної плати (приклади: роботи з ремонту та технічного обслуговування, резерви за нарахування ОСББ, страхові внески, відсотки за позику тощо).
Якщо валовий дохід від землі не перевищує 15 000 євро за податковий рік, то, за певних умов, застосовується режим мікроземелля.
У цьому випадку податкова адміністрація застосовує автоматичний стандартний відрахування у розмірі 30%, що відповідає збору. Вказується, що якщо франшизні витрати перевищують цю суму, партнери зацікавлені у використанні свого варіанту для фактичного плану.
Насправді режим податкової прозорості для товариств може виявитись покаранням, коли гранична ставка податку у партнера є високою.
Коли обрано варіант корпоративного податку, саме компанія оподатковується своїм доходом за ставкою 33,1/3% (і за зниженою ставкою 15% у межах 38 120 євро оподатковуваного прибутку).
Партнери підпадають під дію IR лише тоді, коли отримують дивіденди.
Перевага тут полягає в тому, що асоційовані компанії можуть прийняти рішення про капіталізацію результату в резерві і, таким чином, відстрочити оподаткування під час розподілу результатів та/або резервів. Хороший спосіб задовольнити політику реінвестування без негайного податкового тиску.
Цей варіант також дозволяє компанії користуватися режимами, виключно зарезервованими для компаній ІС, такими як консолідація податків.
Приріст капіталу
Коли компанія продає нерухомість, приріст капіталу призводить до оподаткування. Це оподаткування варіюється, знову ж таки, залежно від податкового режиму компанії.
Для IR SCI прирост капіталу оподатковується відповідно до режиму приросту капіталу для нерухомості для фізичних осіб. Вона визначається з ціни придбання компанією. Приріст капіталу оподатковується за єдиною ставкою 19%, до якої додаються внески на соціальне страхування в розмірі 15,5%, тобто загальний податок у розмірі 34,5%. З іншого боку, приріст капіталу отримує надбавку на надбавку за період зберігання, що призводить до її повного звільнення через 22 роки.
Порахуйте 30 років для повного звільнення від сплати внесків на соціальне страхування.
Що стосується приросту капіталу, що реалізується в ДКП з корпоративним податком, застосовується режим професійного приросту капіталу. Цей прибуток від капіталу оподатковується за загальноправовою ставкою (15%, тоді 33,1/3%). Приріст капіталу обчислюється різницею між ціною продажу та ціною придбання за вирахуванням проведеної амортизації, але без можливості вимагати зменшення протягом періоду зберігання. Таким чином, варіант може бути покаральним, коли партнер тримає свої акції протягом декількох років.
Варіант IS також змінює режим оподаткування для приросту капіталу від продажу акцій SCI партнерами. Режим приросту капіталу приватної нерухомості змінюється режимом приросту капіталу при передачі соціальних прав. Тут також варіант може бути обмеженим, залежно від кількості років, коли партнер тримав акції, оскільки він більше не отримує вигоди від тієї самої ставки або того самого рівня зниження.
Саме з цих причин рідко коли покупець цікавиться акціями SCI в IS. !
SCI та податкові пільги
Держфінмоніторинги можуть також скористатися податковими перевагами, що виникають внаслідок певних схем інвестування в нерухомість, таких як зменшення податку “Pinel”.
Але будьте обережні, тому SCI не повинен подаватись до IS. Елемент, який слід брати до уваги !
Амортизація
Тільки варіант IS дозволяє амортизувати будівлю, що знаходиться в межах SCI. Тоді амортизація зменшує податковий результат.
Ціна закупівлі будівлі може бути амортизована, як і будь-яка робота, яка, можливо, була виконана.
Очевидно, що SCI, що підпадає під дію ІС, коштує менше фінансово протягом усього періоду амортизації та допомагає зменшити грошовий потік.
Який податковий режим вибрати ?
Завдяки цьому короткому огляду оподаткування НТІ ми бачимо, що вибір податкового варіанту може мати дуже різні фінансові наслідки.
Якщо SCI для ІС є цікавим інструментом для нарощування та накопичення багатства, це набагато менше у разі продажу активів (таких як акції чи нерухомість).
Отже, варіант ІС слід надавати перевагу, якщо товар має намір залишатися в сім'ї або становити "полюс нерухомості".
І навпаки, ІСН, що підпадає під дію ІР, є фінансово та фінансово менш привабливою.
Однак цей режим оподаткування може виявитись більш вигідним, зокрема у разі продажу (звільнення від приросту капіталу від нерухомості завдяки надбавці за термін зберігання).
Тому варіант RI рекомендується використовувати для більш "скромних" проектів, в яких є особливо великі перспективи для приросту капіталу.
То яку податкову систему вибрати? Відповідь різниться залежно від ваших фінансових цілей, особистої ситуації кожного з партнерів, що складають ІСН, та важливості вашої спадщини.